Ваш дом еще не снесли? Тогда мы идем к вам!
Риск потерять свою недвижимость по искам государственных органов пока воспринимается как не существенный. Лишение собственности мошенниками или в следствии банкротства кого-то из бывших владельцев для многих выглядит страшнее. Вот только собственники домов в 11-ти коттеджных поселках Пушкинского р-на Подмосковья, похоже, уже так не думают. В декабре 2025 года суд уже вынес первые решения о сносе.
Да, государство «включает» все больше рубильников регулирования. Как увернуться от бульдозера, работы которого еще и придется оплачивать самому?
Разбираемся.
Да не в чем тут разбираться? – могут возразить мне. Посмотрел правила застройки и землепользования (ПЗЗ), градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), все ясно и понятно. Ну еще можно залезть в сеть и посмотреть ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий).
Это правильное представление. Но в реальная жизнь высвечивает тут две проблемы. Первая – банальная. Не все смотрят вышеназванные документа, а те, кто смотрит, не всегда все их понимают.
Вторая – интереснее. Не все ограничения, наложенные на земельный участок, можно узнать таким образом. И, если первую проблему легко решить проконсультировавшись со специалистом, вторую решить не так просто даже с его помощью. Бывает, люди консультируются, получают разрешения на строительство, строят, ставят на кадастровый учет и тут… иск в суд о признании самостроем и сносе.
Кто в зоне риска и как в эту зону не угодить?
Начнем с нашумевшей истории в Пушкинском районе.
Есть так называемая зона 1Б - зона санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Для Москвы она установлена в 2010 году в соответствии с санитарными правилами Роспотребнадзора. Проблема в том, что сведения, раскрывающие схемы водоснабжения городов с населением более 200 тысяч человек, относятся к сведениям, составляющим государственную тайну.
Да, есть статья 222-й Гражданского кодекса, согласно которой Здание, возведенное с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений не является самовольной постройкой, если собственник не знал и не мог знать о действии указанных ограничений. Тем не менее, решения о сносе уже есть. И, видимо, будут. Дело в том, что, если речь идет о снабжении водой большого мегаполиса, это касается безопасности большого круга лиц. Иными словами, это стратегический фактор, и суд может опираться на другие положения закона.
Почему так вообще происходит? Кто виноват?
С одной стороны, территориальные администрации должны пополнять бюджеты за счет продажи земельных участков, с другой - выполнять требования Роспотребнадзора. Занимаются этими вопросами обычно разные люди, действия который не всегда хорошо согласованы. А, может быть, и согласованы – тут мы можем только гадать. Но страдают тут не эти самые «стороны», а собственники домов, построенных на таких территориях.
Как не оказаться в их числе?
К сожалению, просто взять и измерить расстояние от участка до береговой линии, отмерив 50 нужных метров – не вариант. Под снос согласно искам администрации Пушкинского района, попадают дома, находящиеся на расстоянии почти километр от границы воды. Дело в том, что при заполнении водохранилищ уровень грунтовых вод поднимается на площадях, расположенных на расстоянии до нескольких километров от береговой линии. Соответственно, в зону 1Б часто включают все места, с которых т.н. верховодка может теоретически попадать в водохранилище. А это многочисленные речки, ручейки и просто места слива талых вод.
Иными словами, самостоятельно оценить вероятность попадания конкретного участка в эту зону – гадать на кофейной гуще, а Роспотребнадзор вам соответствующие карты не предоставит.
Так что, теперь ничего не покупать в районах Подмосковья, где есть водохранилища?
Покупать можно, и риски исключить тоже можно, но все по порядку.
Что бы вообще оценить ситуацию, сделайте соответствующий запрос в Яндексе, и вы увидите, что Москва, на самом деле просто окружена водозаборными узлами.
Наиболее осмотрительным покупателю нужно быть в том самом Пушкинском и соседнем Мытищинском районах. Попасть в неприятную ситуацию там наиболее вероятно, поскольку вода забирается непосредственно из водохранилищ, сток в которые, особенно весенних вод, происходит с больших территорий.
Например, Клязьминское, Учинское, Пестовское и соединенной с ним Икшинское водохранилища по сути одна зона риска. Попадает ли присмотренный вами земельный участок в эту зону, легально узнать невозможно, но можно соблюдать простые правила.
Если земельный участок расположен в черте населенных пунктов и имеет статус ИЖС, то строить обычно можно достаточно смело. Конечно, соблюдая ПЗЗ, ГПЗУ и учитывая т.н. зоны с особыми условиями использования территорий, сокращенно ЗОУИТ. Дело в том, что присвоение участку статуса ИЖС или его включение в границы населенного пункта требует больше согласований, и оно проходит на более высоком уровне, а с 1 марта 2026 года это станет еще сложнее.
Напротив, если это земли сельскохозяйственного назначения, с возможностью дачного строительства, я бы не рекомендовал рассматривать участки ближе 1000 метров от береговой линии, особенно в низинах и на берегах ручьев.
Почему?
Дело в том, как образуются эти земельные участки.
Как было часто организовано? Предприимчивые люди каким-то образом вхожие в местные администрации и разбирающиеся в теме, создавали виртуальные некоммерческие дачные товарищества. В качестве учредителей выступали номинальные лица, как правило двое мужчин и женщина. Часто в одном и том же районе в качестве таких учредителей фигурировали одни и те же фамилии. После выделения земли, размежевания на участки, такое товарищество продавалось строительной компании как готовый «инвестиционный проект» путем замены учредителей.
Не все такие «инвестиционные проекты» выстреливали. Например, в районе дер. Михалево и Долгиниха (это живописный полуостров в Пестовском водохранилище, образованный впадением в него реки Кокотки) в начале двухтысячных в разных местах появлялась разметка на участки, ставились столбы подводки электричества и даже строились капитальные заборы, остатки которых сейчас можно обнаружить по опушкам леса. Правда, там, к счастью, ничего никто не построил.
Бывали и другие недоразумения. Например, таким образом пытались «приватизировать» и застроить земли, относящиеся к Министерству обороны РФ. Этот скандал даже дошел до прессы, о чем был материал в канале Механики.
В общем, одни люди делали бизнес, другие до какого-то момента в этот бизнес не вмешивались. Однако, в каких-то местах, видимо, не вмешивались слишком долго, и люди успели сделать подъездные пути, построить дома, подключить их к коммуникациям и даже начать этих домах жить.
Да, сейчас ситуация немного изменилось. Законодательные нормы по которым земельные участки передаются в собственность или аренду физическим лицам, совершенствуются, а сам процесс становится более прозрачным. Это привело к тому, что рентабельность бизнеса по продаже инвестиционных проектов уменьшилась. Кроме того, во многих местах уже исчерпались возможности инфраструктуры, не рассчитанной на такое массовое строительство коттеджных поселков.
Соответственно, многие, кто занимался таким бизнесом или просто был в теме, решили, что в сложившейся ситуации выгоднее учить других. Как строить, так и получать землю у государства. Для рынка земельных участков это выразилось в том, что нем появились новые игроки - выпускники курсов по получению земельных участков у государства.
Возможность получения прав аренды или собственности на земельные участки напрямую у местных органов власти сейчас действительно существует. И пока – хотя далеко не всегда – таким способом участок можно получить дешевле, чем купить на рынке. На курсах людей учат строить на этом бизнес: получать дешево – продавать дорого.
Однако, по сути это мало что меняет. Просто на рынке становится больше продавцов земельных участков и больше в геометрической прогрессии. Да, некоторые крупные участники, аффилированные с серьезными девелоперскими группами остаются, но, если вы ищете участок без подряда, вы с все большей долей вероятности столкнетесь с таким выпускником интернет курсов.
Да, предъявить регрессный иск к такому лицу, возможно, будет проще, чем к юридическому, но суть ситуации это не меняет.
Отдельная тема - земельные участки «у воды».
В целом, законодательных норм, запрещающих строить на берегах рек, озер и прудов нет. Есть нормы, ограничивающие строительство на таких землях. Например, запрещающие размещать на них некоторые виды бизнеса или обустраивать септики, результаты очистки которых, выливаются на грунт.
В общем, нужно знать содержание ст. 56 Земельного кодекса, постановления Правительства РФ о зонах подтопления и т.д. Но, если в ЕГРН есть упоминание Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 N 32 "О введении в действие санитарных правил СП 2.1.4.1075-01» или что-то в этом роде, строить вам не разрешат. А, если что-то уже построено, выдадут предписание о сносе. Даже, если участок в черте населенного пункта.
Наиболее надежный вариант строительства в таких локациях – реконструкция старого деревенского дома, который был построен в водоохранной зоне давно, до введения всех санитарных правил. Такой дом сносу не подлежит, а, если государство все-таки изымает земельный участок для своих нужд, то компенсирует стоимость участка и всего, что на нем находится.
Бывает, самого дома физически на участке давно нет, но, если его существование можно подтвердить документально, если он поставлен на кадастровый учет или его можно поставить на кадастровый учет через суд, это надежная страховка от описываемых нами неожиданностей.
Но это водоохрана. Чего еще нужно опасаться?
Конечно, зоны 1Б не единственные зоны, строительство в которых может оказаться незаконным. Есть зоны стратегических коммуникаций связи, нефтепроводы, шлюзы и плотины, объекты оборонного характера. Информации о них в открытых источниках нет, поэтому совет покупать ЗУ и дома только в старых деревнях или, как минимум, на территориях населенных пунктов и для индивидуального жилищного строительства, убережет вас и тут.
Да, ГПЗУ постепенно приводят в соответствие с тем, что невидимо для публичного глаза, и, вероятно, когда-то наступят времена, когда соответствие будет достаточно полным, но сегодня есть смысл ограничить круг поиска земельных участков, исходя из вышеприведенных соображений.
Конечно, это не означает, что, если государству будет нужно, землю и все, что на ней построено, у вас не отберут. Отберут, но законодательные основания будут уже другие. Нужно понимать, что права собственности отдельных физических лиц сейчас девальвируются, это общемировая тенденция, тем не менее решения, которые мы принимаем в качестве участника такого процесса, влияют не наше будущее не меньше, чем раньше.
Таковы общие соображения по теме.
Возможно кто-то скажет, что я перестраховываюсь, но я в своей практике встречал много людей, которые потеряли деньги на земле и ее освоении. Кто-то просто не разобрался, кого-то ввели в заблуждение лукавые риэлторы, а многим было достаточно просто проконсультироваться или хотя бы поговорить с местными жителями. В общем, с землей сегодня нужно включить в себе параноика на максимум. И, если этим советом я уберег деньги хотя бы одного из тех, кто осилил этот текст, это уже хорошо.
В заключении в очередной раз упомяну о канале Механики в телергамм. Который вполне можно и не читать, но там именно те новости рынка недвижимости, в курсе которых имеет смысл быть.
И, удачи!