На одном из сайтов проводится юридическая консультация. Ну, люди описывают ситуацию, юристы дают ответы. Разнообразные. За плату. И был задан вопрос:
Ещё раз выпишу этот вопрос:
Добрый день! Приобрел с торгов путем публичного предложения объект недвижимого имущества (земельный участок и здание). До продажи на объекте было обременение – залог в пользу банка. В ДКП с конкурсным после победы в торгах было указано, что данное обременение снимается в силу закона. Кроме того, до проведения торгов конкурсным управляющим был заключен срочный договор аренды (11 мес) данного объекта недвижимости с третьим юр. лицом. В основном ДКП между мной и конкурсным управляющим об аренде не указывалось. Должен ли я при/после приобретении права собственности ждать окончания срока договора аренды или имею право инициировать досрочного прекращения договора аренды? Заранее благодарен!
Разумеется, большинство юристов ответили, что нет, договор аренды остаётся на месте и от смены собственника с ним ничего не случается. Придётся или договариваться с арендатором, или ждать окончания (кстати, ... да, окончания... мне вот интересно — а когда это самое «окончание» будет?) действия этого договора.
И вот внимательно дальше!
Один из юристов, в числе прочего порекомендовал буквально следующее (цитирую прямо вставкой копии текста его ответа):
...
Необходимо отметить, что так как договор аренды на 11 месяцев, он не зарегистрирован и если Вам его не передали и его у Вас нет на руках, то его как бы для Вас нет.
Более того, он должен быть отражен в договоре купли-продажи.
...
Пока же, если договора на руках у вас нет, Вы можете сменить замки и поставить охрану на объекте. Потребовать у арендатора заверенную копию договора и заключения доп.соглашения на смену арендодателя. А дальше уже смотреть по ситуации.
Вот что пишет этот юрист о себе:
Замечу, консультирующий юрист дал чрезвычайно опасную консультацию. Фактически он дал консультацию нарушить права арендатора, сменив замки и поставив охрану. Поскольку, как полагает этот юрист из Москвы, для нового собственника, который ничего не знает о договоре аренды и на руках не имеет его (кого «его»? — договора, что ли? так договор есть соглашение в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ, он нематериален вообще, его «на руках» иметь нельзя, «на руках» можно иметь документ, доказывающий наличие соответствующего соглашения), то ... для этого нового собственника-арендодателя «как бы нет» договора.
Вот нравятся мне эти «как бы»! особенно когда прибавляют что-то вроде «юридически»: «его как бы нет юридически». Ну то есть оно есть, но как бы, юридически, то есть, его нет.
Это я говорю вам как юридическое лицо юридическому лицу
Ну, хорошо, а тогда элементарный вопрос: а для арендатора — как? Он, договор-то, как бы есть или его как бы тоже нет? А права арендатора, возникшие из этого договора аренды, как бы есть или их как бы, этого-того... нет? И вообще... юриспруденция она о чём: о правах или об объектах материального мира?
Совершенно ясно, что сама по себе смена собственника вообще никак не изменяет договора аренды. Точно так же смена собственника никакого влияния на права и обязанности арендатора отнюдь не оказывает. То есть арендатор как имел права владеть и пользоваться арендованным имуществом, так и продолжает их иметь. Для него не изменилось решительно ничего. И верно: ведь он именно третье лицо в отношениях между первоначальным и новым собственником-арендодателем, а потому предоставить ему какие-то права эти двое могут, а вот обязать его к чему-либо можно только и исключительно с его, третьего лица согласия. То есть в силу какой-то другой сделки, в которой это третье лицо уже будет участником, а не посторонним третьим лицом.
Обратите внимание, что не смотря на то, что «священная» и казалось бы атомарная собственность (есть юристы, разумеется, буржуазные, потому что именно такое понимание совершенно необходимо для оправдания существования капитализма, которые всерьёз полагают, что есть некое «право собственности» и из него вытекают права владения пользования и распоряжения. В действительности же — всё наоборот: есть права владения, пользования и распоряжения и вот они как раз и могут создавать не атомарное право, а правовой комплекс собственности, чего, кстати, не хочет или не может учитывать буржуазный законодатель) перешла к другому лицу, права владения и пользования этим же объектом имущества никуда не ушли, ни к кому не перешли и остались точно такими же, какими и были. И у того же самого субъекта — арендатора. И как первоначальный собственник не имел никакого права нарушить права арендатора, так и новый собственник не имеет такого права, а арендатор и в том и в другом случае имеет право требовать публичной защиты. Вот Вам и химера деления прав на абсолютные и относительные, которой опять начали забавляться псевдоучёные от юриспруденции. (Кстати, в качестве контрпримера для подобного деления в кандидатской диссертации О.С. Иоффе приводится, в частности, именно договор аренды).
Так вот, если только новый собственник помещения и в самом деле вставит новые замки и выставит свою охрану, не давая арендатору осуществлять его, арендатора, права пользования и владения, то арендатор мало того, что получает право эти новые замки снять вместе с непрошенной им охраной, так ещё и влупить по полной программе полновесные иски в адрес нарушителя его, арендатора, прав. И в этих исках не будет иметь никакого значения то, что новый собственник ничего не знал о наличии договора аренды.
Как же так?
А вот так! Для того, чтобы ответить на вопрос что в таком случае делать, реально делать, а не просто трепаться на темы, надо знать ещё очень многое из того, что в вопросе вообще не описано. Представьте себе, что в объекте находится производство, которое требует постоянного доступа под угрозой серьёзной аварии. Представили? Ну вот...
А если говорить абстрактно, то во всяком случае новый собственник имеет полное право в этом случае потребовать признания недействительным как раз в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ договора купли-продажи с получением назад всего, что было уплачено, да ещё и в силу п. 4 ст. 179 ГК РФ потребовать возмещения убытков. И я не завидую в данном случае конкурсному управляющему, а именно он и окажется прежде всего ответчиком, потому что убытки могут быть... страхового фонда не хватит заведомо.
Так вот так делать, как написал юрист из Москвы, нельзя ни в каком случае. Это не является самозащитой, а является типичным самоуправством. Фактически он порекомендовал взять и намеренно нарушить права владения и пользования объектом. И я никак не уверен, что он согласится реально своим имуществом отвечать за подобную рекомендацию. А в ином случае он вообще может оказаться подстрекателем просто преступления:
Статья 33. Виды соучастников преступления
...
4. Подстрекателем признается лицо, склонившее другое лицо к совершению преступления путем уговора, подкупа, угрозы или другим способом.
...