Недавно разговаривали с соседом. Он взял квартиру в новостройке — «цена хорошая, застройщик крупный, банк аккредитовал». Классический набор аргументов. Всё вроде бы правильно. Только сдачу дома уже перенесли на год.
И тут я вспомнил историю СУ-155. Когда-то это был гигант рынка. Миллионы квадратных метров, десятки регионов, громкие обещания. А потом — замороженные стройки и люди, которые по пять лет платили ипотеку за бетонные коробки.
Многие думают: «Ну это же было давно. Сейчас эскроу-счета, банки всё контролируют». Формально да. Но рисков меньше не стало — они просто стали другими.
Деньги есть. А стройки стоят.
Сегодня застройщик не получает деньги дольщиков сразу — они лежат на эскроу-счёте. Звучит надёжно. Проблема в другом.
Чтобы строить, компания берёт кредит в банке. И если:
- продажи идут хуже плана,
- ставки высокие,
- материалы дорожают,
- рабочей силы не хватает,
стройка начинает задыхаться.
Банк может сократить финансирование. Проект замедляется. Формально банкротства нет. Но сроки «плывут».
А для покупателя это значит простую вещь:
ипотека уже идёт, аренда съёмной квартиры тоже идёт, а жить — негде.
Рассрочки — тихая мина
Сейчас многие застройщики активно предлагают рассрочки. Без банка, «по договорённости». Люди радуются: «Не тяну ипотеку под 20%, возьму рассрочку».
Но что происходит в реальности?
Деньги не попадают в банк в полном объёме. Эскроу-счета наполняются медленно. Банк видит слабую динамику продаж и ужесточает условия финансирования.
В итоге проект может зависнуть.
Парадокс: застройщик пытается спасти продажи рассрочкой — и этим же подрывает устойчивость стройки.
Маржа тает, а экономить где-то надо
Многие думают, что застройщики купаются в сверхприбылях. На деле при высокой ключевой ставке кредит дорогой, себестоимость растёт, покупательская способность падает.
Где экономят?
- на отделке,
- на инженерии,
- на сроках,
- на подрядчиках.
И когда дом всё-таки сдают, оказывается, что картинка с рендера и реальность — разные вещи.
История СУ-155 показала: проблемы редко начинаются внезапно. Сначала задержки на пару месяцев. Потом перенос на год. Потом «идёт поиск инвестора».
Почему риск сейчас выше, чем 5 лет назад
- Высокая ставка делает кредиты для застройщиков дорогими.
- Спрос держится в основном на льготных программах — убери их, продажи проседают.
- Компании строят меньше, но долговая нагрузка осталась.
- Покупатели всё чаще берут «на пределе возможностей».
Рынок не падает резко. Он начинает медленно буксовать. А стройка — это бизнес, который не терпит пауз.
«Но ведь эскроу защищает!»
Да, деньги дольщиков защищены. Если застройщик обанкротится, вы их вернёте.
Но:
- время никто не вернёт;
- инфляцию никто не компенсирует;
- аренду за эти годы платить придётся;
- ипотечный процент — тоже.
Вы вроде бы ничего не потеряли. Но и квартиру не получили.
Что делать, если всё-таки хотите новостройку
- Смотреть не только на бренд, но и на финансовую отчётность компании.
- Проверять, сколько проектов уже сдано без переносов.
- Избегать домов на самой ранней стадии котлована.
- Закладывать в план минимум +1 год к обещанному сроку.
И главное — не покупать «на последних деньгах». Рынок сейчас не для смелых, а для осторожных.
Вместо вывода
Новостройка перестала быть спокойной инвестицией. Это проект с риском. И чем выше кредитная нагрузка в экономике, тем выше этот риск.
История СУ-155 — это не страшилка из прошлого. Это напоминание: крупный бренд и красивые буклеты не гарантируют, что вы получите ключи вовремя.
Сегодня на рынке главное — не «успеть купить», а «не попасть».
Если материал оказался полезным — поддержите его 👍
Поставьте лайк, чтобы больше людей увидели этот разбор и не влезли в рискованную стройку вслепую.
Напишите в комментариях свой опыт:
— брали ли вы новостройку?
— переносили ли сроки?
— доверяете ли сейчас покупке «на котловане»?
Ваши истории часто ценнее любой аналитики.
И подписывайтесь на канал «Бюджетный вариант» — здесь без розовых очков разбираем деньги, недвижимость и систему так, как оно есть на самом деле.