Одной из моих биржевых целей на нынешний год было добавление в портфель фондов недвижимости или т.н. рентных фондов. Я давно наблюдал за некоторыми такими инструментами, они мне очень понравились, и я понял, что мне надо это иметь у себя.
И вот, данная задача начала реализовываться, и первый такой фонд у меня уже появился - это Рентный доход - 3 от ВИМ "Сбережения" (ВТБ, мой брокер). Пока на 2% портфеля. По собственному незнанию, а также благодаря незнаниям службы поддержки брокера, купить его получилось не сразу, и уже чуть дороже, чем можно было бы. Но это не столь важно, главное, фонд куплен, опыт в этом деле появился, и далее уже будет немного проще и понятнее.
Итак, рассказываю, в чем суть таких фондов, почему они мне так интересны, и как происходят покупки.
Управляющие компании через Фонды недвижимости собирают деньги пайщиков и покупают на них недвижимость, которую сдают в аренду. Если фонд открывается на определенный период - по завершению периода недвижимость обратно продается, пайщики получают выплаты пропорционально своему участию и фонд прекращает свое существование. Вот как это презентует управляющая компания:
Пока фонд работает - пайщики получают доход в виде распределения арендных платежей и роста стоимости недвижимости. Арендные платежи могут выплачиваться напрямую, как купоны или дивиденды (мне интересен только такой вариант) или прибавляться к цене пая, капитализироваться. При этом со временем они растут, благодаря инфляции. Помимо этого, цена пая растет сама по себе благодаря инфляции и росту стоимости недвижимости.
Всем этим занимается управляющая компания, за что получает свои комиссионные от пайщиков.
Многие из фондов недвижимости относятся к закрытому (интервальному) типу. То есть, их нельзя купить-продать в абсолютно любой момент на бирже, а можно лишь в определенные даты на внебиржевом рынке, и то, если будут продавцы/покупатели по желаемой цене, что не гарантировано.
Возможно, какие-то фонды я не углядел, но среди тех, что анализировал, больше всего мне понравились фонды ВТБ "Рентный доход". Их до недавнего времени было два: Рентный доход и Рентный доход - 2. По динамике, и главное - динамике выплат по ним, я видел, что выплаты постоянно растут, то есть, все работает именно так, как и должно быть.
Поэтому, когда увидел, что фонд Рентный доход - 2 расформировывается и распродается по окончанию срока, а вместо него открывается Рентный доход - 3 - решил, что это и есть тот случай, когда надо принять участие. Тем более, что фонд будет действовать до 2040 года - это надолго.
Фонды РД-1 и РД-2 изначально создавались как закрытые, но в дальнейшем, как я понимаю, РД-1 вывели на биржу, где он сейчас торгуется.
А РД-2 так и продолжал оставаться закрытым. РД-3 - тоже изначально закрытый, как будет потом - не знаю.
Поскольку фонд закрытый, то приобрести его можно через внебиржевой рынок, как оказалось, это сделать не так просто.
В приложении брокера этот фонд появился где-то в конце-января - начале февраля, там обозначено, что приобрести паи на размещении можно до 31 марта. При этом выдают их по определенным дням (как я понимаю, где-то раз в неделю, но это не точно), и эти дни там не всегда обновляются.
При этом, чтобы паи купились - нужно обеспечить наличие нужной суммы на внебиржевом счете то ли за день до даты выдачи, то ли в тот же день (брокер дает на эту тему противоречивые ответы).
Поскольку деньги у меня не лежат просто так, а свободная часть, которую я использовал на эту покупку, была вложена в фонд ликвидности и рублевые облигации, мне нужно было подгадать дату продажи этих активов, чтобы расчет по ним произошел на следующий день (по принципу t+1), и затем я бы перевел сумму на внебиржевой счет для участия в размещении фонда.
Заявку на участие в размещении при этом можно подавать заранее, но она действует 15 дней, потом отменяется.
Изначально в поддержке брокера мне ответили, что заявка может исполниться в кредит (маржинальный), как я обычно и покупаю что-то на размещении, а затем в тот же день закрываю кредит, чтобы не начислялись проценты. Однако в первую дату выдачи фонда моя заявка не исполнилась, и уже потом выяснилось, что брокер дал неверный ответ - на внебиржевом рынке в кредит покупать нельзя, только за живые деньги.
Поэтому в следующий раз пришлось заранее продать облигации и фонд ликвидность (соответственно, с потерей дальнейшего дохода на сколько-то дней, включая выходные), и подать заявку заново.
К слову, подать заявку на внебиржевой рынок можно через приложение, а вот снять - нельзя, только по телефону, через звонок трейдерам брокера. Но если денег на счете нет - она все равно не исполнится, и отменится сама через 15 дней.
В день, когда заявка должна была исполниться - она висела весь день без исполнения, я начал снова писать в поддержку брокера, но опять получал противоречивые ответы. То надо ждать, то надо ждать уже следующей даты раздачи паев, которая аж через 10 дней (и тут вспоминаем, что ради заявки я продал другие активы, доход по которым начислялся ежедневно).
Дошло до того, что я решил обратиться в саму управляющую компанию, а это, как оказалось, не ВИМ-Инвестиции (как у всех других фондов ВТБ), а ВИМ-Сбережения - отдельная компания, у которой нет даже телефона горячей линии (только платный номер) и формы обратной связи на сайте.
В тот день я отправил им обращение через форму подачи обращений, ответ на которое должен прийти в течение 15-ти дней, когда он уже будет неактуален. Однако я задал много вопросов, и надеюсь, что ответы прояснят ситуацию еще больше. В частности, почему нигде нет информации о датах раздачи паев и порядке подачи заявок (в какой день нужно обеспечить сумму на счете и т.д.). В приложении брокера эта информация обновляется не всегда, а ответы службы поддержки оставляют желать лучшего.
Уведомление об исполнении заявки пришло в нужный день уже в начале вечерней сессии торгов (после 19:00).
При этом паи на внебиржевом счете не появились, но заморозилась сумма для их покупки. А сами паи появились аж через два биржевых дня, и уже без уведомления.
Если просто есть сумма, которую хочется вложить - можно забросить ее на внебиржевой счет и ждать, когда заявка исполнится, но если деньги не лежат без дела - тут нужно знать точные даты.
Особенностью всех этих рентных фондов ВИМ-сбережений является большой минимальный порог входа, для РД-3 он сейчас от 100 тысяч рублей. Несмотря на то, что 1 пай стоит чуть более 1000 рублей. Можно ли будет далее, по окончанию размещения покупать-продавать паи на меньшие суммы - не знаю, и такой информации нигде не нашел.
При этом вложения не должны быть кратными 100 тысяч. Не 100 паев, а именно сумма должна быть не менее 100 тысяч. Например, сейчас на 100 тысяч можно купить 96 паев, а я купил 105 паев на 109+ тысяч.
Также стоимость покупки пая примерно на 3% выше, чем она потом отображается на счете. Я так понимаю, эти 3% - некая маржа между покупкой и продажей. Стоимость пая периодически меняется, пока она растет, в какие даты они меняется и по какому принципу - нужно наблюдать, такой информации тоже нигде не нашел. Пока стоимость растет примерно на 4 рубля каждые 2 недели. Причем растет и стоимость покупки, и цена, отображающаяся на счете, которые между собой различаются примерно на 3%.
Например, я купил паи по 1037+ рублей, а на счете они отображаются по 1007+ рублей. До этого цена покупки была 1033+ рубля, а на счете появлялись по 1003+ рубля. Поэтому на счете сразу отображается просадка 3%, но далее при росте цены пая она, по идее, должна сокращаться, а в какой-то момент цена уйдет в плюс.
На графике управляющей компании показана динамика стоимости пая, которая отображается на счете, но купить его пока можно лишь на 3% дороже.
За покупку паев на внебиржевом рынке также взялась комиссия 0,15% (тогда как за покупки ценных бумаг на бирже у меня она 0,04%, а за покупку-продажу фондов ВИМ-Инвестиции вообще отсутствует). У ВИМ-Сбережения другой принцип.
Все рентные фонды ВИМ-Сбережений (и первые два, и этот) состоят из трех крупных объектов преимущественно складской недвижимости. Недвижимость покупается под сдачу в аренду крупным компаниям, с которыми уже есть договоренность (как говорится в презентациях). Например, арендаторами будут выступать Сибур, Business Club (который далее будет сдавать в субаренды многим другим компаниям), Еврологистика и др.
Особенностью фонда РД-3 является то, что выплаты дохода по нему предусмотрены ежемесячно, тогда как в первых двух были ежеквартально. По прогнозным расчетам управляющей компании, доходность выплат должна составить 11% годовых, а общая доходность (включая рост цены пая) - 21% годовых.
Однако нельзя воспринимать это как какую-то гарантию. Это лишь ориентиры и расчеты, в т.ч. для привлечения инвесторов.
Причем первая дата расчета выплаты дохода числится уже как 27 февраля. Не знаю, будет ли выплата в эту дату, ведь неизвестно, куплена ли уже недвижимость, заключены ли договора аренды и т.д. Я допускаю, что в первые несколько месяцев выплат может и не быть, пока все нужные сделки и договора не будут заключены, посмотрим.
Возможно, что цена паев в какой-то момент может и упасть. Например, по фондам РД и РД-2 она сильно просаживалась при росте ключевой ставки в 2024 году. Потому что доходность корректировалась под изменившиеся условия денежного рынка. Аналогично падению в цене облигаций с фиксированным купоном в этот период.
Также еще не знаю, будет ли падать цена пая после выплаты дохода (по принципу дивидендной отсечки), может рост и связан с накоплением выплаты, а может - нет.
В целом, рентный фонд - это однозначно долгосрочное вложение: им не получится спекулировать или бросаться туда-сюда при необходимости (как облигациями или другими БПИФами) из-за высоких комиссий и маржи между покупкой и продажей, а также сложностей внебиржевого рынка. Тут только принцип "вложил и держи, если хочешь - докупай".
Меня привлекает этот инструмент, потому что он привязан к каким-то активам, в данном случае - недвижимости. Так же как инструменты, привязанные к бизнесу (акции), валюте (облигации с привязкой к валюте), золоту (фонды или акции Полюса) и т.д. Должен быть какой-то актив, а не просто рубли под проценты, потому что рубли под проценты могут сильно обесцениваться, а активы будут расти в цене. Поэтому свои вложения я стараюсь распределять куда-то в "не просто рубли".
Впрочем, это моя позиция, я ее объясняю и никому не навязываю. То, что подходит мне, может не подойти кому-то еще, и наоборот. Конечно же, это не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.
Поблагодарить автора можно через донат. Кнопка доната справа под статьей, в шапке канала или по ссылке. Это не обязательно, но всегда приятно и мотивирует на фоне падения доходов от монетизации в Дзене.