Села писать статью про недвижимость и поняла, что наша с мужем студия сдается уже больше трех лет. И это большой срок. И поскольку я писала отчет по итогам первого и второго года, я решила что стоит рассказать и про эту дату. Тем более, что я посчитала одну интересную цифру. Ну и третий год не обошелся без трат, но это все мелочи жизни.
Что произошло с квартирой за третий год аренды
В этом году в квартире поломался счетчик на горячую воду. Скажу больше, во многих квартирах встали счетчики именно на горячую воду. В чате дома писали, что дома от ПИК этим страдают, надо что-то снимать, что-то промывать, тогда счетчики живут дольше. Но мне уже поздно что-то делать. Мой счетчик встал и я заменила его, о чем писала в отдельной статье.
Заменила я счетчик дорого за 6500 рублей, в комментариях мне писали, что я много переплатила. Но я смотрю на это просто. Я пошла самым простым путем, зато все прошло легко, без претензий. В итоге моя квартирантка отнесла бумаги куда надо и мне не пришлось никуда ездить. И это огромное благо, когда у тебя трое детей! Нервы мужа стоят намного дороже.
Кроме этого квартирантка жаловалась на розетку, муж почитал что она пишет и сказал, что это могут быть скачки напряжения и тут нужен профессиональный электрик. Квартирантка вызвала электрика и он сказал, что с розеткой все ок. На этом и разошлись. Я выдохнула. И опять же я порадовалась, что поехал не муж. Если бы он поехал со своим вольтметром, его слова могли бы звучать не убедительно...
Пока трат мало, тьфу-тьфу-тьфу
Я всех своих незапланированных тратах на квартиру я писала ранее. Суммарно вышло чуть меньше 11000 рублей! Пока квартира новая, трат слава Богу мало и они сами по себе небольшие. И при таких тратах, я пока даже не вижу смысла как-то перерассчитывать свою доходность потому, что они на нее не сильно повлияли. А третий знак после запятой тут не интересен.
Но в то же время после того как к нам заселился квартирант в нашу старую квартиру, я задумалась о том, что чем старше будет становиться студия, тем больше денег может потребоваться в нее вложить в один самый неподходящий момент. У нас например наша старая квартира какое-то время пустовала, в итоге прокладка в смесителе потрескалась и потекла, но пришлось менять весь смеситель... И на ремонт в старой квартире меньше чем за полгода ушло больше денег чем на студию за 3 года!
Сейчас мы с мужем уже подумываем, а не создать ли нам свой собственный фонд капитального ремонта, чтобы если что, можно было быстро извлечь деньги и заменить что надо. И в связи с этим, некоторое время назад муж мне предложил перейти на новую стратегию управления доходами, о которой я писала отдельно, в нее как раз очень хорошо вписывается идея с несколькими конвертами - фондами. Но что бы на нее перейти, надо разобраться с текущими тратами...
Про доходность
Уже не раз писала, что расчет доходности - это для меня сложная вещь. Я могу легко посчитать доходность от суммы вложений, но насколько правильно так делать? По мере того как я буду повышать кварплату, очевидно, что такая доходность будет расти. Может в какой-то момент она достигнет даже 100% годовых. Но эти 100% будут для меня значить ровным счетом ничего, ведь я не смогу сравнивать цифры. Я не смогу сказать, что депозит приносит 8%, а квартира 100%, ведь у меня будет разная база для расчета.
А если я начну считать доходность от текущей стоимости, то у меня появится некое приближение. Мне надо будет оценить стоимость квартиры, расходы на сделку по продаже. И тут я могу либо завысить цифры, либо занизить и сама это не понять. И тут беда в том, что я выбрала очень удачный ЖК, в нем студии на вторичном рынке пока сметают как пирожки. Я могу посмотреть архив объявлений в этом доме, но если я и найду объявление о продаже студии за 12 миллионеров - это не значит, что сделка прошла именно по этой цене. Продавец мог дать скидку, а мог не дать...
И именно поэтому мне пришла в голову другая мысль. Я знаю сколько денег потратила на покупку, обустройство. Я могу посчитать какой из них процент мне уже вернулся. Причем я считаю не просто деньги, полученные от арендатора. Из этой суммы я вычитаю налоги и часть коммуналки, которую оплачиваю самостоятельно. Далее я могу оценить через какое время ко мне вернется вся потраченная сумма. И тут я не буду пытаться индексировать арендную плату. Но я и не буду пытаться предположить сколько у меня будет простоев и ремонтов.
Получается, что из вложенных денег ко мне уже вернулось 28.8% за 3 года с небольшим, полная отбиваемость займет еще около 7.5 лет! Все, что я буду получать дальше - это плюс. Про то, что квартира подорожала с момента покупки - молчу.
В моем случае возврат инвестиционной суммы произойдет примерно за 10 лет, но тут все конечно будет зависеть от изменения цен на рынке аренды. И я прекрасно понимаю, что мои цифры - это только мои цифры. В этом деле очень важна точка входа и наперед не предугадаешь за сколько сдастся квартира когда дом достроиться через пару лет. Можно оценить цифры, получить "оценку сверху" - самый плохой вариант.
Ну и как всегда приглашаю подписываться на бесплатный канал в ТГ или МАКСе, чтобы не пропускать мои публикации. И рассказываю, что в моем премиум канале на Дзене недавно вышла статья про доллар.