Друзья, доброе утро. Просили статью о квартирах в домах по реновации - как купить квартиру в старом доме, чтобы потом она превратилась в квартиру в доме по реновации.
Смысл, безусловно есть. Квартиры меняют из расчёта одна квартира в старом на аналогичную в новом: была однушка - получил однушку, была двушка - получил двушку.
Но есть полезный нюанс: площадь. В домах по реновации площади квартир существенно выше, чем в сносимых "хрущобах". Средняя площадь однокомнатной - 44 кв.м., двушки - 58-68, трёшки - 75-86.
Более того, есть возможность докупить одну дополнительную комнату по фиксированной цене (если не ошибаюсь, сейчас 180 000 рублей за кв.м).
То есть. У Вас есть квартира площадью 31 кв.м, а получите 44 или даже 68, если докупите одну комнату. Конечно, интересно.
Где такие варианты искать? На официальной карте реновации.
Например, выбираем запад Москвы
Видим, что домов под снос было 548, дальше смотрим статус
Дальше находим подходящие дома и пытаемся найти квартиры в них. Давайте рассмотрим некоторые варианты:
Двухкомнатная 41 кв.м за 15,85 млн в Можайском районе
5-ый этаж 5-этажного кирпичного дома серии I-511 1959 года постройки.
Стоимость за кв.м - 387 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/326462865/
Теперь давайте порассуждаем вместе. Сначала, конечно, проверяем, а этот дом точно вошёл в программу реновации? На вышеприведенной карте я этого адреса не нашёл, но он указан на сайте Префектуры ЗАО. Ок, видимо, действительно, под снос.
Следующий вопрос - а когда будут сносить и куда в итоге жителей переселят? По какому адресу? Пишут, что в период с 2028-2032, куда точно пока информации найти не смог.
Рассуждаем дальше. Если бы мы просто покупали "старый кирпич" в этом района, сколько бы мы заплатили за кв.м и за лот? Ну, явно, не 400 т.р за кв.м, верно? 5-ый этаж старого 5-этажного дома без лифта - такое себе - что для жизни, что для сдачи.
Допустим, что будет такой аналог
Я и в цену 280 000 не сильно верю, скорее 260 000. Но допустим. 280/400 = 30% разницы. То есть квартиры в домах под снос перепродают на 30% дороже. Ладно. Думаем дальше. Вряд ли кто-то такие варианты рассматривает для долгой и счастливой жизни, верно? То есть, до момента сноса Вы будете эту квартиру сдавать (с учётом этажа и ремонта по самому низу рынка - думаю, 45 т.р.), а потом получите взамен этой двушки новую с площадью, предположительно 62 кв.м. Было 41, а станет, вероятно, на 21 кв.м больше, а, возможно, докупите ещё 1 комнату по фиксированной цене и у Вас получится большая трёшка в новом доме по реновации. Углубляться не буду - садитесь, расписываете финмодель и думаете.
Дальше, предполагаем, что целью всей этой деятельности должна стать банальная спекуляция :-) Купили у доверчивых пенсионеров двушку в старом доме, а потом через n лет продали двушку (или трёшку) в новом доме :-) Если всё пойдёт по плану, сколько мы заработаем?
Смотрим, например, такой вариант
Т.е., теоретически, можно вложить 16 млн и получить 20 млн когда-то потом. Обратите внимание на цену кв.м - 350 000 рублей в квартире в доме по реновации, а нам предлагают купить в доме под снос по 387 000. Понятно, дополнительные метры, но какова реальная цена сделки кв.м в новом доме по реновации - вопрос. И пока мы на этот вопрос не ответим, а также не поймём, когда и куда в итоге будут переселять - финмодель "виснет".
Какое правильное решение? Ну, возможно, искать самый дешёвый лот либо самый дешёвый метр в домах "под снос".
Например, такое.
Метр не дёшев, но сам лот - да. Если предположить, что в итоге эта квартира превратится в двушку с доплатой за допкомнату, и то, что это реновация этапа 2025-2028 - наверное, даже интересно.
Т.е., мы должны прийти к чему-то такому
Здесь как-то уже похоже на какой-то адекватный финансовый результат.
Говорят, что есть ещё какая-то схема с долями, но я сам такое ни разу не проводил, попробую у коллег поспрашивать и, если в этом нет криминала и желания обмануть государство с понятными последствиями, выложу в другой статье.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov