Друзья, добрый день, мы с Вами недавно обсуждали, что можно купить в Москве в бюджете до 20 млн рублей. Многие в комментариях написали, что старый жилфонд не интересен. Принято. Давайте в этой статье рассмотрим новые жилые комплексы (построенные в 00-х и 10-х).
Мы с Вами помним, что цена объекта недвижимости в некоторых случаях на 80% обусловлена локацией, затем идут характеристики жк/мкд и в конце характеристики самой квартиры. Соответственно, когда мы ограничены определенным бюджетом, мы понимаем, что некоторые локации нам принципиально недоступны или, если там что-то и есть, то это не может быть самый современный жилфонд, а будет что-то попроще.
Те же рассуждения характерны и в отношении квартиры - если мы ограничены в бюджете можно сосредоточиться на выборе конкретного дома (например, по реновации) или жк, игнорируя состояние ремонта или, выбирая квартиру "в бетоне", понимая, что ремонт сможем сделать позже.
Можем подобрать квартиру с прекрасным ремонтом в жк бизнес-класса в центре Москвы, сохранив комфортный для нас бюджет? В некоторых случаях можем.
Как?
Уменьшив свои требования к площади и выбрав, к примеру, студию вместо двушки.
Как ещё?
Выбрав апартаменты вместо квартиры.
Т.е., при любом бюджете, наш выбор всегда ограничен неким "коридором цен" и приходится выбирать: либо район получше, но старый жилфонд; либо новый жк, но где-то там, либо квартиру на первом этаже и без ремонта.
Большой плюс заключается в том, что на вторичке Вы можете купить квартиру с ремонтом в "новом жк где-то там" до 300 т.р за кв.м, а аналогичные новостройки на стадии "через 2-3 года, наверное, построим" нам предлагают в 1.5 - 2 раза дороже.
Рассуждения абсолютно очевидные, верно? Исходим из них, ладно?
А, и ещё момент. Вот смотрите, мы с Вами по большей части стоим на позиции покупателей с наличными деньгами. Несмотря на все мантры из телевизора, недвижимость в Москве практически не выросла с осени 2023 года. А это, на секундочку, уже 2,5 года.
2,5 года московская вторичка топчется на месте. Вы всё это время по большей части держали деньги на депозитах минимум под 12-15% годовых, верно? Соответственно, Ваш капитал прирос на 30-40%. Ничего не делая.
Капитал собственников "старой" вторички, купленной до 2020 года и без ипотек - остался в рублях примерно тем же - их "бетон" не подрос.
А вот те "счастливчики", кто влез в ипотеку после 2021, боюсь, приняли неправильное решение, потому что они одновременно купили жутко переоцененный актив и заморозили все свои "живые деньги", сколько бы их ни было.
И... очевидно, их капитал, с учётом переплат по ипотеке, "усох". Многим, полагаю, уже проще зафиксировать убыток. И чем дальше, тем выше этот убыток будет.
При этом, все СМИ в течение последних лет так и продолжают их убаюкивать тем, что цены растут, новостройки - лучший выбор и т.д. Осень 2025 прошла под знаком Долиной и заморозки на рынке вторички, но проблемы никуда не делись, они лишь усугубились.
И вот теперь, боюсь, уже всё. Рынок "приехал". Вторичку осенью отменить не удалось и дальше, надеюсь, увидим много интересного.
Что нужно искать? Варианты, похожие, например, на этот:
Двушка в новом ЖК, рядом с метро, с хорошим ремонтом, с ценой до 300 т.р за кв.м, которую ЦИАН оценивает сильно дороже
А с чего такие подарки-то? Всё написано в объявлении: "Квартира под обременением БЖФ." Залог очень специфического банка. Ипотечники уже не тянут. Любого триггера, типа краха Самолёта, будет достаточно для того, чтобы рынок развернулся.
А, и последний момент. С высокой долей вероятности, падение цен на 2-шки и особенно 3-ки - многокомнатные будет гораздо более существенным, чем на 1-шки и студии. Ну, в силу массы причин. Поэтому, если бюджет позволяет, сосредоточьтесь на "большеформатных" квартирах, а не мелкой нарезке.
Переходим к конкретным вариантам. Если Вы ищете новой жилфонд обратите пристальное внимание на проекты "Мой адрес" КП УГС, их достаточно много, смотрите, например, жк: "На Базовской", "На Дмитровском 169", "Мой адрес в Северном" и т.д. Примерно то же самое - проект "Мир Митино".
Проекты ПИК - "Люблинский Парк" и "Варшавское шоссе 141".
И, конечно, огромный, пул домов по реновации.
Давайте посмотрим некоторые варианты:
Двухкомнатная 56,9 кв.м в Бирюлёво за 15,5 млн
30-ый этаж 50-этажного монолитного дома 2013 года постройки. ЖК комфорт-класса "Загорье". Скоро рядом с домом появится станция метро Бирюлёвской линии.
Стоимость за кв.м - 272 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/315962472/
Двухкомнатная 56 кв.м в Дегунино за 16,5 млн
2-ой этаж 17-этажного панельного дома серии ГМС-2001 2014 года постройки. ЖК комфорт-класса "На Базовской". 12 минут пешком до станции "Грачёвская" МЦД-3.
Стоимость за кв.м - 295 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/326476986/
Двухкомнатная 70 кв.м за 19,3 млн в Чертаново
10-ый этаж 13-этажного панельного дома серии ПИК-1 2016 года постройки. ЖК комфорт-класса "Варшавское шоссе 141". Хорошая просторная 2-шка с 2-мя санузлами. 10 минут пешком до станции "Аннино" серой линии
Стоимость за кв.м - 276 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/325338177/
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov