24 декабря 2025 года Росреестр публично заявил вещь, которая многим показалась холодным душем: государственный регистратор проверяет только документы, а не саму сделку, не мотивы сторон и тем более не психическое состояние продавца. Регистрация права носит заявительный характер, а значит, если бумаги формально соответствуют закону — запись в ЕГРН появится, даже если через год сделку начнут оспаривать в суде.
Проще говоря, государство фиксирует факт перехода права собственности, но за безопасность покупки отвечаете вы сами, и если квартира окажется «с сюрпризом», вернуть миллионы будет сложно, долго и нервно.
После громких историй, когда люди теряли жильё уже после регистрации сделки, Росреестр дал восемь рекомендаций покупателям вторичной недвижимости, и это не формальность, а минимальный набор самозащиты.
Разберём каждый пункт без лишней теории — только риски и конкретные действия.
1. История квартиры: сколько раз её перепродавали
Первое, что обязан сделать покупатель, — запросить актуальные выписки из ЕГРН: об основных характеристиках и зарегистрированных правах, о переходе прав на объект, а также сведения о дееспособности продавца.
Особенно внимательно смотрите на частоту сделок: если квартира переходила из рук в руки несколько раз за короткий период, это может быть признаком проблемной истории, попытки «замести следы» или цепочки оспариваемых договоров.
Дополнительно стоит поговорить с соседями или старшим по дому, потому что подъезд часто знает больше, чем официальные бумаги, и иногда один разговор экономит годы судебных разбирательств.
2. Проверка подлинности выписок из ЕГРН
Сегодня на выписках из ЕГРН размещён QR-код, и его нужно проверять, а не просто кивать на распечатанный лист бумаги, потому что рынок поддельных документов никуда не исчез.
Подлинность проверяется через официальный сервис, а для корректной работы на мобильном устройстве необходимо установить сертификаты через портал Госуслуг.
Скан без проверки — это доверие на слово, а в сделках на миллионы рублей доверие должно опираться на цифровую верификацию.
3. Только оригиналы документов
Запрашивайте у продавца оригиналы правоустанавливающих документов, будь то договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
Если вам показывают только копии или дубликаты и объясняют это «утерей оригинала», это уже тревожный сигнал, потому что в судебной практике именно такие детали становятся отправной точкой для признания сделки недействительной.
Проверка оригиналов — простое действие, которое часто игнорируют в спешке.
4. Банкротство и долги продавца
Отдельный риск — продавец в процедуре банкротства или с серьёзными долгами.
Информацию необходимо проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, а также на портале Федеральной службы судебных приставов, где отражаются исполнительные производства.
Если человек признан банкротом или находится в процедуре, финансовый управляющий вправе оспаривать сделки, совершённые до или после введения процедуры, и тогда вы рискуете оказаться участником длительного судебного процесса.
Представьте ситуацию: вы сделали ремонт, перевезли вещи, а через год получаете иск о признании сделки недействительной, потому что продавец скрывал своё финансовое положение.
5. Кто зарегистрирован в квартире
Обязательно запросите информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, и зафиксируйте в договоре сроки их снятия с регистрационного учёта.
Лучший вариант — когда все выписываются до сделки, потому что зарегистрированные граждане, особенно несовершеннолетние, могут стать серьёзной проблемой, если вопрос не урегулирован заранее.
Формулировки в договоре должны быть конкретными, с датами и обязательствами, а не общими обещаниями.
6. Использование материнского капитала
Отдельный блок риска связан с материнским капиталом.
Если при покупке квартиры использовались средства маткапитала, родители обязаны выделить доли детям, и это требование контролируется, а его нарушение может привести к судебным спорам и признанию сделки недействительной.
Запросите справку из Социального фонда России об использовании материнского капитала и уточните, были ли выделены доли, потому что этот пункт многие упускают, считая его формальностью.
7. Согласие супруга
Если недвижимость приобреталась в браке, она считается совместной собственностью, даже если оформлена на одного из супругов.
Для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, и его отсутствие — прямая дорога в суд, где сделку могут оспорить.
Проверка семейного статуса продавца и наличие нотариального согласия — обязательная часть юридической гигиены покупателя.
8. Справка о психическом здоровье продавца
Самый спорный и одновременно самый важный пункт — справка из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учёте, а в идеале — документ о прохождении медицинского освидетельствования.
Если впоследствии будет доказано, что на момент сделки человек не осознавал значение своих действий, договор могут признать недействительным, и тогда регистрация в ЕГРН не спасёт.
Регистратор не проверяет психическое состояние сторон, и это официальная позиция ведомства.
Почему Росреестр не несёт ответственности
Регистрация прав носит заявительный характер, а это означает, что государственный орган проверяет комплектность документов и их соответствие формальным требованиям закона, но не исследует глубинные обстоятельства сделки.
Именно поэтому в официальных разъяснениях подчёркивается: безопасность расчётов, проверка личности и финансового положения продавца — зона ответственности покупателя.
Государство фиксирует факт сделки, а её юридическую чистоту обеспечиваете вы.
Кому особенно важно проверить всё
Есть категории покупателей, для которых эти восемь пунктов критичны:
- пенсионеры, продающие или покупающие единственное жильё;
- семьи, вкладывающие материнский капитал;
- покупатели без риэлтора и юриста;
- те, кто берёт ипотеку на последние деньги;
- люди, переезжающие из другого региона и не знающие местных нюансов.
Для них ошибка — это не просто финансовая потеря, а риск остаться без крыши над головой.
Квартиру можно потерять не из-за грабителей, а из-за одной непрочитанной справки или непросканированного QR-кода, и в этом парадокс современного рынка недвижимости.
А вы проверяли все эти пункты перед покупкой или продажей жилья? Сталкивались ли с ситуациями, когда формально всё было законно, но позже возникали проблемы?
Чтобы не пропустить важные разборы по недвижимости, ЖКХ, выплатам и защите прав собственников — подпишитесь на канал и читайте новые материалы, потому что в вопросах жилья незнание обходится слишком дорого.