На фоне постоянно дорожающих квартир комнаты дешевеют. Согласно данным индекса Restart, по сравнению с мартом 2025 года комнаты подешевели почти на 8%. Может быть, пора ловить момент — и покупать? Выгодно ли вложиться в покупку комнаты или доли в недвижимости, если денег на полноценную квартиру не хватает? Объясняет Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Сразу скажу: если это сейчас и выгодно, то в редких случаях. Даже в крайне редких! Да, раньше покупка комнаты — это был неплохой старт, первые квадратные метры за относительно низкую цену. Сейчас все не так.
Комнаты теряют ликвидность
У нас на уровне государственной политики объявлен курс на то, чтобы каждая семья имела наконец отдельное жилье, а коммунальные квартиры ушли в небытие. Понятно, что не все так просто. Квартиры дороги, так что у нас продолжают жить и здравствовать и коммуналки, и семейные общежития — и вряд ли они куда-то денутся в ближайшее десятилетие. Но тем не менее, комнаты действительно становятся все менее востребованы.
Во-первых, они банально не кредитуются больше банками: ипотеку на комнаты дает только Сбер. Во-вторых, введение льготной ипотеки и появление огромного числа студий дало свои плоды. Когда цены на комнаты и студии был еще более или менее сопоставим, многие предпочли переехать: маленькое, но отдельное жилье явно лучше комнаты с соседями и общим санузлом.
Так что сейчас примерно в 90% случаев комнаты — это проблемный актив. Да, у них есть бесспорный плюс: они стоят в среднем 1–2 млн рублей. Но в остальном одни минусы.
Низкое качество жилья. Если покупать комнату как свое первое жилье — надо быть спартанцем, непритязательным к комфорту. Бывают приличные чистые комнаты и тихие спокойные соседи, но это большая редкость. В основном это двух-трехкомнатные квартиры. Общежития семейного типа обычно довольно грязные, я имею в виду места общего пользования: коридоры, кухни, санузлы. Я уже не говорю о том, что постоянно напрягает сама необходимость делить кухню или ванную с чужими людьми.
Неузаконенные перепланировки. Это повсеместно. Люди хотят автономности — и заводят в комнаты, например, воду. В большинстве комнат сейчас есть как минимум кран с раковиной. А это перенесенная «мокрая точка» — перепланировка, которая не узаконена. Больше того. Сейчас выявляется все больше случаев, когда такие самостийные перепланировки приводят к потопам. Потому что один сделал у себя трубы одного диаметра, другой — другого, подводили и крепили кто во что горазд. Небольшой засор — и у всех проблема.
Соседи. Комнату не продать просто так. Вам надо будет сначала предложить купить ее вашим соседям — они имеют преимущественное право покупки. И если они не захотят покупать, то собрать отказы от всех собственников этой комнаты. А если собственник одной из комнат живет, например, в Магадане и не выходит на связь? А если сосед вас лично не любит и задался целью сорвать вам продажу? А если у соседей среди собственников есть еще и ребенок? Надо будет получать приказ опеки, опека должна «не возражать».
В общем, продажа комнаты — это почти всегда остросюжетный квест и танцы с бубном в одном флаконе. И почти всегда хлопот и нервов на комнату потратишь больше, чем извлечешь прибыли. Хуже может быть только продажа доли.
Доли — только для прописки!
Доли в недвижимости по-прежнему покупают для прописки. Это обычная практика. Но надо понимать, что это просто решение ваших текущих жизненных задач, это никакая не инвестиция! Если доля потом вам будет не нужна, и вы захотите ее продать — это может быть архисложно. Долевая собственность и взаимоотношения между собственниками — это вообще отдельная тема в риелторской практике, чаще всего печальная. Люди просто не могут договориться.
Вот вам свежий случай. Три года назад к нам обратился клиент с просьбой продать трешку в Екатеринбурге. Собственники — он и три взрослых дочери, жена умерла. Две дочери уехали в Москву, одна осталась здесь, но в этой квартире не жила. Решили квартиру продать и разделить деньги. Но дочь, оставшаяся в Екатеринбурге, сказала, что продать квартиру не даст: там были свои какие-то внутрисемейные конфликты, и она была очень обижена на отца.
Так вот, все эти три-четыре года она не давала продать квартиру. Клиенты готовы были уже идти в суд или делить квартиру на комнаты и продавать по комнатам — но в итоге члены семьи решили пойти этой дочери на уступки. Квартиру продали, и ей отдали половину суммы. Просто чтобы уже закончить эту историю, потому что она вымотала всех. И хорошо, что закончилось именно так: если бы мы продавали квартиру по комнатам — собственники получили бы намного меньше. А так мы продали ее почти за 10 млн рублей.
Другая история. Тоже трешка, тоже наследники — две сестры и брат. Сестры хотели продать квартиру, а брат воспротивился. И никак его невозможно было переубедить. Одна из сестер умолила его потом выкупить у нее хотя бы ее долю: очень нужны были деньги. Вторая собирается поступить так же — потому что брат не идет навстречу. А доли брат покупает меньше рыночной стоимости.
В общем, купить долю — это почти всегда купить проблему. Если у собственников не получится договориться, то кто-то в этой ситуации обязательно пострадает — обычно это самый мягкий, уступчивый. У наглых хватит нервов и здоровья воспользоваться моментом.
Бывают, конечно, люди, которые покупают доли для прибыли. Но это практически всегда полукриминальные или прямо криминальные истории, когда другого собственника выселяют в какую-нибудь дыру на край географии, а сами занимают квартиру.
Когда комнату купить все-таки разумно
Бывают случаи, когда комната нужна. Вот недавно у нас была сделка: клиентке надо было разъехаться с сыном. Он сидел, сейчас снова в розыске за преступление — поймают, снова сядет. Она попросила продать ее квартиру и купить ей однушку, а сыну — комнату, чтобы он не остался без угла, когда выйдет. Мы купили на Уралмаше, в удачной локации. Пока сын сидит, комнату мама будет сдавать.
В общем, ситуации бывают разные — но речь там обычно про решение серьезных проблем, а не про инвестиции и не про выгодные вложения. Но если искать именно тот объект, в который можно вложиться — то это, скорее всего, квартира-двушка, и ваш сосед не собирается там оставаться надолго. То есть, со временем можно будет купить его комнату — и у вас будет квартира.
У нас среди клиентов есть люди, которые купили комнату в трешке, потом выкупили вторую комнату, потом — третью. Но это единичные случаи. И тут, повторю, очень много условий должно совпасть.
Если не комнату, то что?
Если у вас есть 1–2 миллиона рублей, и вы хотите вложить их в недвижимость — купите участок земли. Придется поискать, конечно: хороших участков рядом с Екатеринбургом не хватает. Но если найдете и купите — считайте, что вы очень удачно вложились. Земля сейчас дорожает просто катастрофически быстро, и через пару-тройку лет вы себя похвалите за такое приобретение. Можно будет продать дороже. А может, сами решите строиться.
Если у вас есть возможность пару лет вносить ежемесячные платежи по 30-40 тысяч рублей — можете переехать из хрущевки или брежневки в новостройку. Я сейчас даже не про семейную ипотеку, под нее не все подходят — а про рассрочку. Берете новую квартиру в рассрочку, потом накануне сдачи дома в эксплуатацию продаете свою квартиру, гасите рассрочку — и переезжаете. Новостройки тоже продолжают расти в цене, и это надолго.
В общем, возможности есть. Надо только сесть, все хорошенько обдумать и посчитать — и лучше все-таки посоветоваться с людьми, которые давно работают на рынке недвижимости.