Скоро весна — сезон, когда мечты о собственном доме приходят особенно часто. Хочется выйти во двор с чашкой кофе, отпустить детей гулять на участок, собрать друзей на шашлыки. Реально ли в 2026 году поменять квартиру на дом? И если да — то как? Рассказывает Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости и строительной компании.
Несмотря на то, что в государстве декларируется поддержка ИЖС, она довольно скромная. Тот же закон об эскроу в ИЖС так пока и не доработали, он так и остался сырым, и пока приносит рынку больше вреда, чем пользы.
Тем не менее, переехать за город в 2026 году все еще реально. Надо просто понимать, какие инструменты доступны и как ими правильно воспользоваться.
Ипотека
Да, ипотека на ИЖС пока еще есть. Понятно, что по базовой ставке дом в ипотеку не купить, там будет гигантская переплата. Но на практике бывают разные ситуации. Например, у нас в прошлом году были клиенты, которым не хватало около миллиона рублей. Под льготные программы они не подходили, поэтому взяли недостающую сумму по рыночной ставке. Платеж получился ощутимый, конечно — но для них посильный. А недавно у них родился ребенок — и они сейчас имеют право рефинансировать ипотеку под 6%.
Но если вы подходите под льготные программы, это лучше всего. Я напомню, какие сейчас действуют для ИЖС.
Семейная ипотека. Дают семьям, в которых есть:
- ребенок до 6 лет включительно,
- или двое детей до 18 лет,
- или ребенок-инвалид.
Ставка 6%, лимит 6 миллионов. Можно построить дом с аккредитованным подрядчиком или купить у юрлица. К сожалению, сейчас нельзя взять семейную ипотеку каждому из супругов, если она берется на одного и того же ребенка.
И еще: лимита в 6 миллионов сейчас на хороший дом из газобетона, увы, не хватит — более или менее приличные дома с отделкой “вайтбокс” стоят около 8–9 млн рублей.
Поэтому семейная ипотека на ИЖС чаще всего работает в связке с накоплениями в 2–3 млн рублей — или с продажей другой недвижимости.
IT-ипотека. Программа работает. IT-ипотеку выдают гражданам РФ возрастом до 50 лет включительно, которые работают в аккредитованных IT-компаниях. Компания должна входить в реестр Минцифры и пользоваться налоговыми льготами.
Ставка 6%, лимит для нашего региона 9 миллионов. То есть она идеально подходит для ИЖС, и у нас много клиентов ею воспользовались именно для этой цели. Но у IT-ипотеки есть один такой здоровенный подводный камень: заемщик обязан работать в аккредитованной IT-компании весь срок действия кредита. То есть, если человек берет ипотеку на 20 лет и не планирует досрочное погашение, он должен понимать: формально ему придется 20 лет работать в компаниях из реестра. Не имеет значения, уволился он сам или его сократили — для банка это одинаковая ситуация. При утрате статуса льгота снимается, ставка становится рыночной, ежемесячный платеж вырастает в разы.
Сельская ипотека. Пока тоже работает. Россельхозбанк, правда, объявил, что у него закончились лимиты — но, к счастью, сельскую ипотеку выдают не только там. Есть банки, в которых лимиты пока есть. Дают сельскую ипотеку для покупки или строительства дома на сельских территориях, но только работникам определенных отраслей. Я писала об этом подробно
Ставка 3%, лимит 6 млн рублей. Супруги могут взять каждый по 6 миллионов — итого до 12 млн рублей на семью. Здесь тоже есть нюанс: заемщик обязан трудиться по основному месту работы в течение пяти лет с момента подписания кредитного договора. И еще один подводный камень: если будет просрочка платежа, банк также имеет право повысить ставку до рыночной.
Трейд-ин в ИЖС
Это обмен квартиры на дом. Конечно, слово «обмен» здесь условное — в любом случае вы продаете квартиру и покупаете или строите дом.
И да: мы сейчас будем говорить именно о том варианте, когда квартира единственная, и вы в ней живете. Есть варианты, когда человеку есть где жить, и он продает инвестиционную недвижимость. Тут все намного проще. Если жилье единственное, надо будет все очень тщательно просчитать и продумать.
Сразу скажу, что строиться и переезжать в готовый дом – это две разные стратегии. Переезд в готовый дом технически и психологически проще. Иногда удается уложиться почти без доплат. Недавно у нас была сделка: клиенты продали трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге за 9,5 млн рублей и купили наш готовый дом в деревне за 8,8 млн. Оставшихся средств хватило на сантехнику и ремонт. Так что такие сценарии возможны — особенно если квартира ликвидная и находится в хорошем районе.
Конечно, если квартира стоит 5-6 миллионов, этого на дом с участком не хватит — если только брать вторичку в отдаленной деревне. Но там есть свои риски. Покупая старый дом, вы не знаете, как он строился, какие материалы использовались, как сделаны коммуникации. И неприятные сюрпризы могут появиться уже в первую зиму. Поэтому с точки зрения безопасности и прогнозируемости многие выбирают новый дом — даже если приходится добирать часть суммы ипотекой.
Итак, у вас есть два варианта.
Покупаете готовый дом. Конечно, хочется переехать так, чтобы сразу перевезти только мебель и сразу заехать. Но такие варианты дороже — конечно, если мы говорим о прилично построенном доме. Есть варианты, где уже все готово, построено-покрашено, бери и заезжай — и стоит все это чудо 5-6 млн рублей. На самом деле чудес в стройке не бывает. Это значит, что при строительстве этого дома сэкономили на чем только возможно — и ничего хорошего это жильцам не сулит.
Идеальный вариант для покупки — с отделкой под чистовую, когда вам остается только наклеить обои, положить ламинат и установить сантехнику. Во-первых, это дешевле дома “под ключ”. А во-вторых, можно увидеть качество строительства. У нас были покупатели, которые поднимались под крышу и проверяли монтаж кровли — специалисту сразу видно, насколько правильно все выполнено. А если потолок уже зашит, там уже ничего не увидеть.
И еще, всегда говорю и еще раз повторю: дом — слишком дорогостоящий актив, чтобы покупать его бездумно. Всегда смотрите, что за застройщик, все ли объекты он достраивает, как строит, читайте отзывы. Еще лучше — приглашайте строительную экспертизу. Мы своим клиентам, если видим, что они сомневаются, сами предлагаем: позовите любую независимую экспертизу, проверьте аэродверью, есть ли мостики холода. И вам спокойнее, и нам.
Строите с нуля. Этот вариант имеет свои плюсы: можете построить именно то, что хотите, проконтролировать каждый этап строительства, выбрать участок. Но есть и минусы. Главный из которых — придется ждать. И если вы продали квартиру и вложились в дом, то придется еще и где-то жить это время.
Хорошая новость в том, что если уже есть участок и вы строитесь летом, то можно построиться и переехать довольно быстро — примерно за полгода. У нас так пару лет назад переезжали клиенты: в апреле продали квартиру, а в октябре уже заехали. Правда, эти 5 месяцев им пришлось снимать жилье, около 150 тысяч они потратили. И въехали в дом без ремонта. Нет, он был теплый, все коммуникации подключены. Но обоев на стенах не было, на полу — только стяжка. Постелили какие-то половики, ковры, и заселились. Сейчас там уже вполне уютно, ремонт сделали.
Но, конечно, построить так быстро можно при одном условии: если рабочий проект в начале согласовали, и потом все идет по плану, без существенных изменений. Если проект меняется на ходу: ой, я подумал, может, окно сделаем не вот здесь, а вот там — то понятно, что стройка растянется.
Вывод
Я сама живу в своем доме, и всегда ратую за свой дом. Это настоящий уют и свобода, в широком смысле этого слова. Причем часто даже и экономичнее. Посмотрите, как поднялись счета за отопление этой зимой. 15 тысяч за двушку — куда это годится?
Понятно, что в своем доме, особенно с электрическим отоплением, тоже будут затраты. Но если он хорошо утеплен, без мостиков холода, с продуманной инженерией, расходы будут сопоставимыми — а зачастую и ниже, чем в квартире.
В общем: если вы давно задумываетесь о доме, 2026 год все еще дает такую возможность. Главное — подходить к ней расчетливо и с холодной головой. Не действуйте поспешно — но и не ждите бесконечно удобного времени.
Очевидно, что дешеветь загородные дома не будут: не с чего. Дорожает и земля, и само строительство. Да, сейчас несколько упали цены на блок и арматуру — но это, во-первых, ненадолго, а во-вторых, больше-то ни на что цены не упали. Буквально все, от шурупа до черепицы, подорожало — и, несомненно, будет дорожать дальше.