Отдельные рыночные индикаторы не очень информативны для оценки ситуации здесь и сейчас. Они сильно отстают от быстро меняющегося рынка. Но на длинном горизонте даже запаздывающий показатель может очень четко указать не те перемены, которые произошли за последние 10-20 лет. В моменте они не всегда очевидны, большое видится на расстоянии.
Смотришь на показатель ввода жилья и видишь общий растущий тренд. Но не все так просто.
Ввод жилья, часто используется в СМИ как индикатор роста или падения рынка, хотя он лишь фиксирует результат работы отрасли в предыдущие годы. К моменту сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию большинство квартир в нем продано во время строительства в предыдущие 2-3 года. Ввод ИЖС – это черный ящик. Никто особо не скрывает, что этот показатель замусорен домами, которые давно построены, но регистрируются только сейчас.
Более того, ввод жилья слишком политизированный показатель, на нем строятся многие планы и отчеты, а значит, по закону Гудхарта, это плохая мера.
Но на горизонте в десятки лет, если мы очистим ввод жилья от непрозрачного ИЖС, мы получим вполне говорящий график. Пиковые показатели ввода многоквартирного жилья были достигнуты в 2015 и 2023 году.
В первом случае это произошло это без массовых вливаний через льготные программы. Во втором - за счет ипотечного бума и ажиотажа. Но в целом приходится констатировать, что за последние 10 лет итоговые показатели работы рынка жилья заметно не меняются. Более того, объем ввода многоквартирных домов в 2025 не сильно отличаются от 1991 года.
Сектор ИЖС, так или иначе растет, пусть и с приписками последних лет. На большинстве временных отрезков этот рост был достигнут без участия ипотечных льгот. Население самостоятельно решало вопрос с жильем. Во многих населенных пунктах другого варианта качественного изменения уровня жизни просто нет.
Если вы сомневаетесь в том, что строительный рынок не особо растет, то можно взглянуть на объем производства цемента, эти данные фиксируют общую стагнацию в отрасли на более длительном горизонте. Объем производства этого ключевого продукта не растет. До пика 2014 года пока далеко, а уровень 2025 оказался ниже 2007.
Дополнительно, старый материал о специфике ввода жилья:
"Падал прошлогодний снег на рынке жилья"
Наш канал в MAX по рынку недвижимости России
Михаил Хорьков,
Руководитель комитета по аналитике
Российской гильдии управляющих и девелоперов