Москва. Ильинка, конец XVIII века. В 1790-е годы это был деловой центр Москвы. Купцы из Ярославля и Костромы, приказчики, нотариусы, переводчики, иностранные агенты торговых домов - всех можно было встретить здесь. Именно для них московский купец Иван Хрящев построил дом. Квартиры сдавались поэтажно и покомнатно, без претензий на роскошь, но с важной для арендаторов вещью — предсказуемостью: фиксированная плата, приличные условия, деловая среда вокруг.
Об истории доходных домов и их «правнуках» 21 века — в этой статье. Бонус: как выглядят современные доходные дома — в галерее.
В доходном доме Хрящева квартиранты редко задерживались надолго. Здесь жили «на срок»: на сезон торговли, на время переговоров или службы. Один арендатор сменял другого. И именно в этом Хрящев предугадал логику доходного дома задолго до того, как термин войдёт в обиход. Хрящев не стремился создать семейное гнездо или архитектурный жест. Его интересовал поток — людей, денег, обязательств.
Что такое доходный дом
Во второй половине XIX века города росли очень быстро. Петербург и Москва притягивали чиновников, инженеров, купцов, студентов и служащих. Всем нужно было где-то жить.
Купить собственную квартиру было по карману не многим, а вот снимать жильё могли почти все. Ответом на этот спрос и стал доходный дом — здание, которое изначально строили под аренду.
Владельцем такого дома мог быть купец, промышленник, дворянин без земельных доходов или вдова чиновника. Дом воспринимали как вторую зарплату и одновременно как пенсию. Один объект, десятки жильцов и стабильный ежемесячный доход. Часто хозяин даже не жил в этом доме — управлением занимался специально нанятый человек. По сути, это был прообраз современной управляющей компании.
Знаменитые доходные дома Москвы и Петербурга
Дом компании Зингер: самый «расчётливый» дом Петербурга
Здание изначально задумывалось как доходный (точнее даже высокодоходный) объект в центре Петербурга. Первый этаж занимала торговля, выше располагались офисы банков, страховых обществ и иностранных компаний. В доме сразу предусмотрели лифты, инженерные системы и удобную планировку под офисы. По тем временам это была очень необычно и привлекало внимание.
Известно, что компания Singer хотела построить небоскреб. Но из-за указа, запрещающего строить дома выше Зимнего дворца, пришлось сделать ставку не на этажи, а на статус и локацию.
Что и говорить, место выбрано удачно: аренда была выше средней по городу, а свободных помещений почти не бывало.
Доходный дом Перцовой: инвестиция, которая началась с вызова рынку
В 1905 году, на фоне первой русской революции и экономической турбулентности, инженер путей сообщения Пётр Перцов решился на шаг, который сейчас бы назвали дерзким стартапом.
Он решил вложить капитал не в землю, не в фабрику и не в ценные бумаги, а в доходный дом нового типа.
Он понимал главное — в Москву пришёл новый класс. Инженеры, художники, архитекторы, издатели, редакторы. Люди с доходом, амбициями и потребностью в пространстве, где можно жить и работать одновременно. Под них и был спроектирован этот дом: квартиры разного метража, мастерские с большими окнами, лавки, гибкая планировка. Яркий фасад с майоликой был не прихотью, а маркетингом: дом должен был выделяться, запоминаться, иметь характер.
Экономика оказалась точной: Перцов не выжимал объект до предела. Он понимал, что имя дома и сообщество внутри него со временем станут его главным конкурентным преимуществом. Так и получилось.
Сколько приносили доходные дома
По оценкам экономистов и архивным данным, средняя доходность доходных домов составляла 6–10% годовых, а удачные объекты в центре приносили до 12–15%. Для сравнения: банковские вклады давали 3–4%, государственные облигации — около 5 %.
В цене учитывали, для чего снимают квартиру: для жизни или под дело. Большую роль играл район, метраж и уровень удобств. Даже этаж имел значение.
В XIX веке самым престижным считался второй этаж — достаточно высоко, чтобы было тихо, и не нужно подниматься высоко. Позже, когда дома появились лифты, самыми желанными стали третий и четвёртый этажи. Там аренда обходилась дороже.
Первый этаж почти всегда работал на коммерцию: лавки и магазины, офисы и конторы, мастерские. Дом получал прибыль сразу с нескольких направлений.
И в этом была ключевая идея доходного дома. Если один арендатор съезжал, доход не пропадал. Остальные продолжали платить.
Чем доходные дома могут удивить сегодня
Самое неожиданное — их современность. По сути, дореволюционный доходный дом уже тогда включал:
- профессиональное управление;
- смешение функций (жильё + бизнес);
- ориентацию на стабильный денежный поток, а не быструю спекуляцию;
- долгий горизонт владения.
Поэтому современные инвест-отели так легко сравнивают с доходными домами прошлого. Объект недвижимости зарабатывает сам, владелец не живёт в нём и не решает бытовые вопросы. Его роль — владеть активом, а не управлять процессами.
Что почитать по теме: От комнаты до бренда: 3 необычных истории, как отель начинает приносить деньги постояльцам
Во что вложиться, чтобы получать максимальный доход: что советуют эксперты
Раньше доход приносили жильцы и лавки на первом этаже. Сегодня — туристы, командировочные, люди, приезжающие на учебу, предприниматели. Деньги приходят не от одного человека, а от постоянного потока.
Как эта логика работает сегодня: разбираем на примере ADRES
Современный инвест-отель ADRES (Мытищи, МО). Объектом управляет профессиональная команда, которая отвечает за размещение гостей, сервис и загрузку. Собственник при этом остаётся инвестором, а не администратором — он не участвует в операционных процессах и не решает повседневные вопросы.
Доходность такого проекта составляет от 10 до 15% в год, что значительно превышает доходы от традиционной аренды квартир, делая инвест-отель ADRES привлекательным объектом для инвестиций.
Как это выглядит сегодня: современный инвест-отель — это здание с сервисом, управляющей компанией и понятной моделью дохода, где владелец получает прибыль без участия в операционных мелочах.
Меняются эпохи и форматы, но базовый принцип остаётся тем же — недвижимость как источник регулярного дохода,
Когда вклады перестают радовать, рынок снова выбирает простые и материальные решения. Раньше это был доходный дом. Сегодня — инвест-отель.