Многоквартирный дом, признанный объектом культурного наследия — это не неприкосновенный экспонат на выставке истории, но и не обычная многоэтажка. Жильцы и управляющие компании вправе и обязаны поддерживать дом в рабочем состоянии, обновлять инженерные системы, ремонтировать санузлы и подсобные помещения, но с ограничениями и повышенным контролем за проведением работ. Главное понимать, где проходит граница между обычным содержанием и работами по сохранению памятника.
Особые вопросы возникают, когда старые дома нужно немного «осовременить» и приспособить для жизни: заменить перила в подъездах, оштукатурить и покрасить обшарпанные стены в коридорах, сделать новую электропроводку или новые трубы взамен поржавевших «исторических» коммуникаций.
Как планировать переустройство общих помещений
Любые работы в объекте культурного наследия регулируются Федеральным законом № 73-ФЗ. Закон гласит: памятники находятся под государственной охраной, чтобы не допустить их повреждения, разрушения или изменения облика и интерьеров, если они имеют историческую ценность.
Ключевое понятие здесь — сохранение исторической ценности. А ценность каждого конкретного дома-памятника определяется через предмет охраны, т.е. перечень элементов, которые признаны ценными и подлежат обязательному сохранению: фасады, планировка, лестницы, лепнина, исторические интерьеры и так далее. Пока предмет охраны не утверждён, проводить какие-либо работы вообще запрещено. Это прямое требование закона.
Поэтому первый шаг — всегда проверить, утверждён ли предмет охраны дома и относится ли к нему то помещение, где планируются изменения. Если относится, то второй шаг — проверить, что именно в этом помещении нельзя трогать без согласования с органами госохраны. От этих двух выводов зависят все дальнейшие действия по переустройству помещений в историческом МКД.
Когда переустройство ОКН считается обычным содержанием дома
Здесь начинается самое важное и самое частое недопонимание. Иногда помещения и предстоящие работы настолько похожи, что есть соблазн провести всё под соусом обслуживания дома, как текущий или аварийный ремонт. Такие работы вроде бы не затрагивают предмет охраны (по крайней мере, напрямую), не влияют на внешний облик и для них подрядчику не обязательно иметь лицензию на ремонт и реконструкцию ОКН — это же обычное содержание жилья вне связи с его ценностью.
Здесь есть правило: если переустройство затрагивает предмет охраны, например, историческую планировку, лестничные клетки, подлинную отделку интерьеров, то такие работы считаются работами по сохранению объекта культурного наследия. Для них обязательно:
- разработка проектной документации,
- проведение государственной историко-культурной экспертизы,
- согласование проекта,
- получение официального разрешения на работы.
Но Минкультуры отдельно разъясняет другую, гораздо более распространённую ситуацию. Если интерьеры не входят в предмет охраны, а помещения имеют современную отделку (типовые санузлы, душевые, подсобки, технические комнаты), то работы в них могут не относиться к сохранению памятника. В таком случае переустройство возможно как часть работ по содержанию объекта, без разрешений и экспертиз, при соблюдении определённых условий.
Статья по теме: Новый порядок работ по содержанию жилья: изменения в законе о культурном наследии
Что именно можно делать без разрешений
Работы по содержанию многоквартирного дома-памятника это обычная хозяйственная деятельность собственника или управляющей организации. Они допустимы без дополнительных разрешений и лицензий, если не влияют на охраняемые характеристики дома.
Проще говоря, можно:
- обновлять отделку санузлов и душевых;
- менять сантехнику и инженерные сети;
- ремонтировать подсобные и служебные помещения;
- проводить косметический ремонт помещений общего пользования с современной отделкой.
Но только при условии, что такие работы не затрагивают общее имущество дома как памятника, не меняют его пропорции, параметры и элементы, входящие в предмет охраны.
Именно в этом месте часто возникают ошибки: даже «обычный» ремонт может стать нарушением, если задевает исторические стены, перекрытия или планировку.
Пример из практики:
в доме-памятнике запланировали обновление общего санузла для обслуживающего персонала. Помещение не имеет исторической отделки, предмет охраны на него не распространяется. Работы включают замену плитки, сантехники и труб без переноса стен и проёмов.
В этом случае такие работы считаются работами по содержанию, разрешения Минкульта не требуются, экспертиза не проводится. Достаточно соблюдать методические рекомендации по эксплуатации объектов культурного наследия.
Но если в том же доме решат объединить помещения, затронуть несущие стены или изменить историческую планировку коридоров — это уже будет вмешательство в памятник, требующее полноценного согласования.
Что категорически нельзя делать
Есть универсальное правило: нельзя ухудшать условия сохранности памятника или изменять его охраняемые элементы. Даже если работы кажутся незначительными.
К запрещённым действиям относятся:
- любые работы при неутверждённом предмете охраны;
- изменение охраняемых интерьеров и планировок;
- вмешательство в фасады, лестницы и другие ценные элементы без разрешения;
- работы, способные привести к утрате исторического облика.
Незнание статуса помещений не освобождает от ответственности — именно поэтому так важно предварительное юридическое и историко-культурное обследование.
Статья по теме: Ремонт памятника без лицензии: перечень разрешённых видов работ
Почему жильцам и УК важно не действовать наугад
Для обычного дома многие решения принимаются быстро и без последствий. Для дома-памятника предусмотрен чуть более сложный порядок: уточнение предмета охраны, объёма работ, составление акта определения влияния работ на сохранность исторического здания и т.д. Ошибка в квалификации работ может привести к признанию их незаконными, штрафам и обязательству вернуть всё в исходное состояние.
Грамотный подход всегда начинается с анализа предмета охраны и понимания, где заканчивается текущее содержание и начинаются работы по сохранению. Именно на этом этапе чаще всего требуется профессиональная помощь организаций, имеющих лицензию Минкультуры на проектирование и способных спрогнозировать характер работ и влияние их на дом-памятник.
Мы помогаем подготовиться и получить лицензию Минкульта, вступить в СРО — это поможет брать в работу подобные контракты и качественно выполнять услуги по разработке проектной документации для ОКН. Есть вопросы? Обращайтесь, мы на связи!
☎ 7 (495) 228-30-08
☎ 7 (812) 425-24-11
Ещё статьи по теме: