Если вы хотите сдавать свою квартиру без проблем, обратите особое внимание на то, как в вашем договоре найма сформулирован срок его действия.
Это один из тех подводных камней, которые могут совершенно неожиданно принести собственнику большие проблемы.
Приведу три примера того, как нельзя указывать срок в договоре найма квартиры.
1. Календарным годом (с 1 января по 31 декабря).
Для суда (если до него дойдет спор) такая формулировка означает, что вы заключили договор ровно на 1 год.
А это значит, что он долгосрочный — и к нему применяются все правила, предусмотренные законом для таких договоров.
Это, прежде всего, обязательность регистрации договора в Росреестре под угрозой штрафа, автоматическое продление договора, если собственник не заявит о своем отказе за 3 месяца, и право квартирантов подселять временных жильцов без согласия собственника (ч. 2 ст. 683 ГК РФ).
Эти правила не действуют для краткосрочных договоров найма — у которых срок действия менее 1 года. Поэтому указывайте срок, например так: с 1 января по 30 декабря.
2. С условием об автоматическом продлении срока по умолчанию сторон.
Есть мнение Конституционного суда РФ, что договоры, заключенные на срок менее года, но с автоматическим продлением, фактически действуют больше года.
А значит, к ним применяются правила для долгосрочных договоров — прежде всего, невозможность досрочного расторжения без обращения в суд (Постановление 02.06.2022 № 23-П).
Указывайте срок менее 1 года и без условия о пролонгации. При необходимости договор всегда можно заключить на новый срок.
3. Когда срок вовсе не указывается.
В таких случаях суды признают, что договор найма заключен на максимально допустимый законом срок — 5 лет (ч. 1 ст. 683 ГК РФ).
Поэтому вопреки ожиданиям собственника он не сможет расторгнуть такой договор, когда захочет.
И ему придется считаться со всеми упомянутыми правилами для долгосрочного найма. Так что срок в договоре обязательно нужно обозначить.
Шаблон договора найма квартиры, который учитывает важные нюансы законодательства и судебной практики, доступен премиум-подписчикам моего дзен-канала.