«Самолет» запросил у правительства поддержку на 50 млрд. рублей под залог блокирующего пакета акций. Компания не рассчитала риски длительного периода дорогих денег и нуждается в дополнительном финансировании. При этом компания говорит о том, что это «нормальная практика», а помощь нужна чтобы «не допустить кратной индексации цен на строящиеся квадратные метры».
Напомним, что рынок новостроек с 2020 года жил в условиях постоянной государственной поддержки через льготное ипотечное стимулирование. Именно господдержка исказила реальное восприятие возможностей рынка жилья, снизила чувствительность к риску как со стороны девелоперов, так и со стороны тех, кто их финансировал. Более того, многие компании, работая в парниковых условиях, утратили возможность объективной оценки экономического развития, возможностей покупателей и поверили в собственную исключительную роль в российской экономике.
Крупнейшие девелоперы России с объемом текущего строительства более 1 млн. кв. м
Ситуация с Самолетом для рынка новостроек России индикативная. Компания достаточно быстро росла в период ипотечного бума, наращивала земельный банк, в том числе за счет кредитных средств и перешла к оптимизации слишком поздно.
Когда-то давно, в период относительно недорогой земли и денег, девелоперы стремились к ее накоплению, так как она «есть, пить не просит». Но сейчас все изменилось. Большое число компаний использовали кредиты с плавающими ставками для формирования земельного фонда. И эта дорогая земля ведет к колоссальным расходам. Часть таких участков вовлекалось в рынок уже в сложный период 2024-25 годов. Именно поэтому мы видели достаточно хорошее пополнение рынка новыми проектами по стране, на фоне слабых продаж. Землю можно перевести в разряд строящегося проекта, но часто эти пожарные решения не решают системного дисбаланса.
По статистике ЕИСЖС мы видим, что Самолет активно наращивал проекты до 2024 года, позже занял более осторожную позицию. С распроданностью проектов, которые должны сдаваться в текущем 2026 году, все хорошо, хуже по тем, что стартовали не так давно, но там еще есть время для того чтобы поправить ситуацию.
«Самолету» желаем справиться с текущими проблемами, а рынку избежать кризиса доверия. Это очень серьезный риск, о котором мы недавно напоминали.
Мы давно говорим о том, что проблемы в девелоперском секторе копятся, ставка на то, что можно пересидеть сложные времена не срабатывает. Рынок все больше поляризуется. Высокие продажи последних месяцев - передышка, которая не закрывает вопрос, за счет чего достигать плановых показателей в будущем. Большинство опять рассчитывает на снижение ключа, рабочую рыночную ипотеку и перераспределение денег с депозитов. Но это лишь "желаемый прогноз".
Так получилось, что в России были долго озабочены задачей «строить больше». Но строить надо столько, сколько можно продать. Широкая практика ипотечного стимулирования привела к тому, что критическое мышление упало, чувствительность к риску понизилась, а участники уверовали в исключительность своей роли в российской экономике. Это касается не только девелоперов. Банки в последние годы охотно финансировали самые разные проекты, в том числе очень спорные, рассчитанные на дальнейший опережающий рост цен.
Поэтому 2026 год будет проверкой на прочность не только для девелоперского бизнеса, но и для сложившихся подходов к финансированию девелоперских проектов.
Михаил Хорьков,
Руководитель комитета по аналитике РГУД