Друзья, добрый день, благодарю Вас за то, что вчера предложили несколько тем для статей, постараюсь в ближайшее время всё написать:
Что бы я купил в Москве за 20 миллионов;
Бюджетные новостройки Москвы;
Дома по реновации и МосКварталы;
Купить интересный вариант внутри Садового;
Квартиры на Северо-Востоке Москвы;
Купить двухкомнатную в Москве с бюджетом до 12 миллионов;
Купить хорошую "трёшку" у метро до 30 миллионов.
Если есть ещё пожелания - обязательно указывайте, основная цель данного блога, чтобы Вам было интересно и полезно.
Но начнём с Самолёта.
Проблема есть и она обсуждается в Госдуме. В качестве причин, приведших компанию к кризису называют:
Первой проблемой руководитель компании назвала изменения в политике Центробанка и в вопросах выдачи ипотеки. Общие затраты группы компаний на обслуживание кредитов в 2024-2025 годах составили 160 млрд рублей.
Второй проблемой для застройщика стал потребительский терроризм, убытки от которого составили 43 млрд рублей. Вероятно, речь идет о массовых судебных процессах получателей жилья против группы компаний.
Кроме того, в декабре 2025 года по иску Генпрокуратуры были национализированы активы четырех дочерних структур группы — «Самолет-Марьино-1», «Самолет-Марьино-2», «Самолет-Марьино-3» и «Самолет-Марьино-4». Ведомство сочло, что компаниями распоряжался латвийский частный банк Rietumu Banka.
Будут ли в итоге компанию спасать, непонятно, но очевидно, что ситуация - аховая и даже разовое вливание 50 миллиардов вряд ли что-то кардинально исправит. Представить, что Самолет полностью возьмут на содержание за счёт налогоплательщиков, можно, но там много желающих и без него, так что вероятность этого не велика.
Проблема ли это? Безусловно, да, проблема. Для застройщиков, дольщиков, кредитующего банка и, конечно, самой компании. С другой стороны, если Вы не относитесь ни к одной из вышеперечисленных групп, возможно, это не проблема, а возможность?
Уважаемый Антон недавно очень справедливо написал:
А сегодня давайте обсудим, какой может быть правильная стратегия у покупателей с деньгами.
Если я правильно понимаю, большая часть читателей этого блога - потенциальные покупатели. У многих из Вас есть определённая часть денег в кэше, причём, скорее всего сумма хорошо подросла за последние пару лет.
Если всё так - поздравляю Вас - на мой взгляд, Вы рассуждали правильно и надеюсь, что скоро откроется много перспектив для выгодных вложений.
Мы с Вами в отдельной статье обсудим ещё раз психологию покупателей и собственников, почему любая сделка в недвижимости - конфликт и игра с нулевой суммой, и верно ли в этой отрасли выражение "каждому даётся по вере его", а пока предлагаю обсудить, что же в итоге приключится с Самолётом и сможем ли мы на этом заработать?
Самолет забоится о будущем, вероятно, своём, давайте и мы позаботимся о том же.
Если мы с Вами на отрасль недвижимости посмотрим с "высоты птичьего полёта", увидим, что начинается всё обычно с покупки земли сх-назначения, изменения ВРИ, получения ПЗЗ и ГПЗУ и в конце получения разрешения на строительство.
Мы с Вами обычно всю эту предварительную часть не видим, и включаемся здесь - после разрешения на строительство, начинается само строительство, которое завершается вводом дома в эксплуатацию, актами приёма-передачи квартир и фактическому превращению строящегося объекта во вторичку.
Просто и понятно. Это то, как рисуют картинку маркетологи застройщиков.
На самом деле чуть сложнее. Далеко не все дома достраиваются, более того, далеко не все дома после получения разрешения на строительство начинают строиться. По документам - всё хорошо и можно открывать продажи и привлекать доверчивых "богатеньких буратин", а по факту ещё и "конь не валялся". Ну или валялся, но как-то вяло, потому что вспоминаем, что:
100 миллиардов штрафов и 132 000 пострадавших дольщиков.
И вот, когда ситуация становится совсем критической, в схеме появляется ещё один элемент - процедура банкротства.
Приходят на стройки люди с уставшими лицами, опечатывают всё и думают, что с этим дальше делать. Составляют реестры потерпевших, думают откуда взять финансирование, чтобы проблемный объект достроить и как удовлетворить материальные требования обманутых дольщиков и иных кредиторов.
Главный кредитор, обычно, банк и ему даром не нужен "головняк", связанный со стройкой. Проще скинуть все проблемные активы с дисконтом и заняться чем-то более прибыльным.
В той же лодке - дольщики. Представьте, Вы взяли ипотеку (пусть даже семейную), купили что-то у застройщика, а дальше изо дня в день читаете, что не сегодня завтра Ваш застройщик обанкротится. Неприятно, согласитесь. Тем более, что и переносы сроков ввода уже были и на площадке никакого особого движения.
Что в этой ситуации дольщики будут делать? Правильно, пытаться свою бесценную квартиру скинуть по спекулятивной цене :-)
А им ушлые инвесторы говорят, ну какая же квартира, милый, шутишь что ли? У Тебя, дорогой, есть право требования на квартиру в соответствии с условиями подписанного ДДУ. Право требования, а не квартира. Ты ж дольщик, а не собственник, верно? А квартиры у тебя нет, потому что дом не построен и теперь непонятно, будет ли вообще построен, когда и в каком виде. Верно? Более того, каждый месяц за это непонятное счастье ты будешь продолжать платить банку. Верно? Поэтому, ну что ты, никакой спекулятивной цены быть не может и цена, указанная в ДДУ для меня тоже абсолютно иррелевантна. Могу предложить Тебе, дорогой друг, столько. Если согласен - по рукам, нет - я подожду ещё месяцок, когда банк выставит свой пул квартир, но тогда, извини, Ты своё добро вообще вряд ли продашь.
Согласен, жутко цинично и очень неприятно, но в 2015 было именно так и, возможно, в 2026 будет что-то похожее.
Дальше. Нам постоянно говорят про эскроу как о 100% гарантии безопасности, возможно, и так, посмотрим. Просто, когда Вы думаете об огромных средствах банков, замороженных в виде недостроенных квартир, понимаете, что, возможно, и здесь будет немного иной сценарий.
Как бы то ни было, если история с Самолетом продолжится (а с чего бы ей завершится?), рынок начнёт трясти. И мы вновь придём к рынку покупателя.
В любой кризис, лучше быть с живыми деньгами, чем с менее ликвидными активами, а уж чистые пассивы в виде непогашенной ипотеки на замороженный объект.... Извините.
Ладно, это всё абстрактные идеи, давайте лучше поговорим о практических шагах.
Переходим на сайт Самолета. Смотрим проекты. Очевидно, что нам малоинтересны проекты в Мурманске, Чите и Тюмени, но мы на них и не смотрим, потому что в Московском регионе у Самолета 44 проекта разной стадии готовности. Смотрите то, что Вам покажется максимально интересным. Возможно, проекты со сроком сдачи в 2026-2027 годах, и квартиры, а не апартаменты и коттеджные поселки. В самой Москве Самолет преимущественно строит апартаменты, Подмосковье нам менее интересно, давайте попробуем Новую Москву
Вроде как 9 проектов. Думаете, анализируете, смотрите уступки на ЦИАНе, пытаетесь найти чаты/группы/форумы дольщиков ЖК - мониторите настроения и цены.
И главное ... не суетитесь.
Если Самолет упадёт, это может стать триггером. Застройщики молодцы, продержались целых полтора года с июля 2024, когда впервые семейную ипотеку ограничили.
Правда, последние пол-года, на мой взгляд, выжили исключительно благодаря одной непопулярной певице, кабы не она, всё могло кончиться уже осенью 2025.
Ну да Бог с ним. Дали застройщикам заработать осенью и в декабре, возможно, это последние деньги в отрасли.
Что дальше? Дальше им придётся вспоминать про честную конкуренцию. И делать вывод, что у людей денег нет. Деньги последние пять лет застройщикам давало государство, а вот, если продавать непосредственно покупателям, то у покупателей, оказывается, денег нет. Платить 10 миллионов за маленькую студию, построенную в бескрайних картофельных полях замкадья готов не каждый. Особенно, за живые деньги.
Значит, нужно этот факт как-то учитывать. Понимаю, что снижать цены - не вариант, это не по-пацански. Ну, значит, остаётся банкротство. Путь самурая не прост.
Но для покупателей это совсем не плохо. При банкротстве всегда появляется куча токсичных активов, которые держатели готовы скидывать по любой цене. Ну и, соответственно, люди с деньгами в этот момент покупают такие активы. Дёшево.
А основная часть собственников вторички продолжает сидеть в своих бесценных квартирах и считать виртуальную прибыль. Потому что при ограниченном платежеспособном спросе и наличии дешёвого предложения, сделки проходят там, с банкротным имуществом, а "хорошая вторичка" продолжает дорожать, правда, только в головах собственников.
В общем, если данный сценарий реализуется - время работает на Вас. Деньги будут дороже, а бетон дешевле.
При этом, что в этот момент будет происходить с самим рублём я Вам не скажу, мы всё это уже не раз разбирали, повторяться не буду.
С другой стороны, с учётом ведущейся кредитно-денежной политики, надеюсь, сценарий гиперинфляции не рассматривается, а значит, справедливо ждать именно падения цен, даже, если мы считаем в рублях.
Но это моё субъективное мнение, возможно, совершенно ошибочное. Буду очень признателен Вам за обсуждение и комментарии.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov