Покупка квартиры у пенсионера на первый взгляд кажется надежной сделкой: квартира давно в собственности, долгов и обременений нет. Но за видимой простотой скрываются определенные риски, о которых будущий владелец узнает только тогда, когда уже поздно.
Специалисты предостерегают: пенсионный возраст продавца превращает обычную сделку в зону особого внимания. Разберем, почему важно учитывать этот отрицательный тренд на рынке вторичной недвижимости.
Три главных риска покупки квартиры у пожилого человека
Разберем наиболее частые ситуации в проблемных сделках с продавцом преклонного возраста:
1️⃣ Оспаривание сделки по мотиву "сделка с недееспособным"
Пожилой возраст – не болезнь, но именно с возрастом у многих людей ухудшается память, внимание, общее состояние.
Даже если на момент сделки продавец был дееспособен, родственники могут посчитать, что в тот период он "не отдавал отчета" своим действиям и оспорить сделку. Судебная практика знает немало примеров, когда спустя 2-3 года квартиру возвращали наследникам.
💬 Пример из практики коллег: в 2023 году Лидия Николаевна, 81 год, продала однушку молодой семье. Через полгода после сделки женщина попала в больницу и не смогла пояснить ни дату, ни обстоятельства продажи. Сын подал в суд: доказал, что мать страдала начальной деменцией. Итог – сделку признали недействительной, квартира ушла обратно семье Лидии Николаевны, покупатели смогли получить деньги обратно, но без учета текущей рыночной стоимости, а все это время жили “на чемоданах”.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию предложите продавцу пройти медосвидетельствование у психиатра перед сделкой, чтобы подтвердить дееспособность на момент подписания договора. Это не обидная просьба, а инструмент защиты обеих сторон в текущих реалиях.
2️⃣ Претензии наследников
Риск повышается, если у продавца есть прямые наследники (дети, внуки) и с кем-то из них отношения давно испорчены. Иногда они даже не знают о продаже, а узнают уже после вступления в наследство. И тут же подают в суд, доказывая нарушение их прав или признавая сделку, проведенной под давлением.
💬 Подобный случай: мужчина купил квартиру у 77-летнего пенсионера, сын которого не общался с отцом 10 лет. Через 9 месяцев после сделки продавца не стало, и сын подал в суд, утверждая, что отец продал квартиру слишком дешево из-за “вынужденных обстоятельств”.
А еще даже у пенсионеров бывают несовершеннолетние дети до 18 лет. В данном случае стоит добавить в пакет документов справку о составе семьи и уточнить, нет ли у продавца обязательств перед несовершеннолетними/иждивенцами.
А если появилась информация, что отношения в семье напряженные – проведите сделку через нотариуса, с максимальной фиксацией деталей.
3️⃣ Предварительная продажа по доверенности или мошенничество
Бывают случаи, когда недобросовестные родственники, пользуясь доверчивостью пенсионера, оформляют доверенность и продают квартиру. Новый покупатель видит все документы в порядке, но потом всплывают подробности: пенсионер ни о какой продаже не знал, подписи подделаны или были сделаны под давлением.
💬 Кейс: в Москве покупатель приобрел квартиру у пенсионерки, чью сделку оформляла внучка по доверенности. Через год хозяйка заявляет: никаких доверенностей не выдавалась, внучка воспользовалась состоянием здоровья. Новый владелец вынужден был судиться несколько лет, дело выиграл, но не всегда суд в таких случаях на стороне нового собственника.
Важно! Всегда требуйте личного присутствия продавца на сделке, даже если выдана доверенность. А так же проверяйте доверенность на подлинность через нотариуса.
Как минимизировать риски: пошаговые советы
У каждого юриста, работающего с недвижимостью, есть свой список "страшных баек" про сделки с пожилыми продавцами: от обманутых покупателей, которые вложили все сбережения и остались ни с чем, до многоходовых схем родственников, возвращавших через суд уже проданную недвижимость.
Даже если по документам все чисто, психологическое и юридическое давление на пенсионера часто становится основанием для пересмотра сделки. Не случайно банки неохотно кредитуют “квартиры от пенсионеров”.
Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры у пенсионера, стоит придерживаться следующих правил:
- Проводить сделку с нотариусом, на видео и с участием независимого свидетеля.
- Настоять на медосвидетельствовании продавца перед сделкой. Включать в обязательный список документов выписку из психоневрологического и наркологического диспансера на продавца.
- Выяснять, есть ли родственники и наследники – особенно те, кто давно не общался с продавцом.
- Избегать покупки по доверенности без личного общения с владельцем квартиры.
Чем больше вы знаете о продавце и его семье, тем выше шанс, что ваша сделка не станет темой для судебной хроники.
А если хотите максимально минимизировать риски покупки квартиры на вторичном рынке, возможно стоит рассмотреть вариант новостроек. На данный момент я знаю несколько комплексов в Москве, где можно купить готовые квартиры с ремонтом от застройщика, в т.ч в ипотеку без первоначального взноса. Для бесплатной консультации пишите мне в Телеграм.
Читайте также: