С 8 августа 2018 года для строительства жилого или садового дома не требуется получать разрешение на строительство и разрабатывать проектную документацию.
В настоящее время, по общему правилу, действует уведомительный порядок строительства и реконструкции жилого дома, который предполагает перед началом строительства направление в местную администрацию (в Москве – Мосгосстройндзор) уведомления о начале строительства, а по завершении – уведомления об окончании строительства.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Процедура уведомительного порядка легализации прав на объект состоит из следующих этапов:
- направление в уведомление о начале строительства/реконструкции объекта с приложением схематического изображения планируемого объекта;
- рассмотрение администрацией уведомления на предмет соответствия предельным параметрам разрешенного строительства, иным требованиям законодательства и выдача по результатам уведомления о соответствии либо несоответствии планируемого объекта (7 раб. дней);
- обращение к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана жилого дома;
- обращение в администрацию с уведомлением об окончании строительства/реконструкции дома с приложением технического плана, схематического изображения дома, информацией об уплате госпошлины и соглашение о распределении долей на дом (при необходимости);
- рассмотрение администрацией уведомления об окончании на предмет соответствия предельным параметрам разрешенного строительства, иным требованиям законодательства и выдача по результатам уведомления о соответствии либо несоответствии построенного объекта (7 раб. дней);
- направление в Росреестр заявления о кадастровом учете и регистрации прав на объект (заявление может направить как уполномоченный орган, так и сам Застройщик).
Ключевая обязанность Застройщика в рамках данной процедуры — соблюсти градостроительный регламент земельного участка (предельные параметры строительства и т.д.). Администрация вправе провести выездную проверку и, если будут обнаружены нарушения (например, дом выше или больше заявленной площади), последует уведомление о несоответствии, и зарегистрировать такой объект будет невозможно до устранения нарушений.
Каким требованиям должен соответствовать жилой дом
При принятии решения о выдаче уведомления о соответствии планируемого строительства или уведомления о соответствии построенного дома уполномоченный орган оценивает его по ряду ключевых и обязательных требований:
- соответствие дома параметрам разрешенного строительства/реконструкции;
Альтернативный способ кадастрового учета и регистрации прав на дом (дачная амнистия)
В то же время, наряду с уведомительным порядком действует упрощенный порядок регистрации прав на жилой или садовый дом, т.е. дачная амнистия, которая не требует направления уведомлений в администрацию. Кадастровый учет и регистрация в таком случае осуществляются через Росреестр на основании только технического плана и декларации, составленной Застройщиком.
Такой порядок действует до 1 марта 2031 года. О дачной амнистии читайте в нашем материале.
При этом важно отметить, что Застройщик вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом: в упрощенном порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ (дачная амнистия) или в уведомительном порядке в соответствии со статьей 51.1 ГрК РФ.
Что выбрать: дачную амнистию или уведомительный порядок?
Как было указано ранее, Застройщик вправе выбрать любой из порядков регистрации прав на дом.
Легализация в уведомительном порядке является более долгой и сложной процедурой и, предполагает направления уведомления до начала строительства объекта. При этом преимуществом данного порядка является получение официального правового подтверждения соответствия параметров объекта градостроительному регламенту, а также установление прямой имущественной ответственности публично-правового образования за убытки, причинённые в случае сноса объекта из-за ошибки данного органа (при установлении судом вины должностного лица). Например – при вхождении участка в зону с особыми условиями использования, не отражённую на общедоступных ресурсах.
Легализация по дачной амнистии является более простой и быстрой процедурой, не требующей прохождения этапа предварительного уведомления. Однако в случае последующего сноса объекта или иных претензий бремя доказывания своей добросовестности, в частности, о том «знал или должен был знать Застройщик о наличии ограничений» будет полностью лежать на Застройщике.
Иными словами, при уведомительном порядке строительства будет иметь место презумпция добросовестности Застройщика (т.е. если уполномоченный орган выдал уведомление о соответствии, значит, он все проверил и не усмотрел препятствий для строительства дома, а Застройщик добросовестно полагался на соответствующее уведомление), в то время как при строительстве в рамках дачной амнистии добросовестность необходимо будет доказать и сделать это будет сложнее.
С другой стороны, дачная амнистия позволяет зарегистрировать дом, построенный с отступлением от ряда обаятельных требований (например – установленных для водоохранных зон, зон санитарной охраны водоснабжения). Однако в дальнейшем за нарушение таких требований не исключена ответственность вплоть до признания самовольной постройкой и сноса дома.
На практике регистрировать дома именно на основании уведомлений часто требуют банке при строительстве дома в ипотеку. Кроме того, при продаже зарегистрированного по дачной амнистии дома на вторичном рынке у покупателя также часто возникают дополнительные сомнения в законности его возведения.
Таким образом, упрощенный порядок регистрации целесообразен для легализации уже существующих давних построек при отсутствии документов. Однако для нового строительства жилого дома необходимо предварительно тщательно оценить все возможные риски.
Правовой центр готов сопровождать как процедуры регистрации отдельных домов, так и строительство коттеджных и дачных посёлков, включая проекты комплексного развития территории под эти цели.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.