Друзья, добрый день, прошёл первый месяц 2026 года, наверное, можно подводить какие-то предварительные итоги.
Начну с главного - того, что всех нас больше всего тревожит. Что происходит с ценами? Правильно ли я понимаю, что московская недвижимость сильно выросла в цене? Я уже не успел запрыгнуть в последний вагон и поезд уехал без меня?
Озвучу своё мнение, которое может выглядеть странным, но я же имею на него право, верно :-) ?
Друзья, смотрите, в прошлом году сошлось много разнонаправленных факторов, которые изменили обычные устойчивые наблюдаемые ежегодно паттерны рынка.
Во-первых, начнём с того, что рынок недвижимости имеет ярко выраженную сезональность. Есть высокий сезон - традиционно это осень с "крещендо" в декабре; причём один декабрь в иные годы давал до трети всех сделок года;
Во-вторых, Долина и все эффекты и "афтершоки", связанные с её делом;
Ну и в-третьих, продажи это больше про психологию, чем что-то ещё.
В общем, что по-моему произошло. Всю осень рынок вторички по всей стране трясло. Покупать нельзя, продавать бесполезно и вот это вот всё. К декабрю ситуация вроде как благополучно "разрулилась", но высокий сезон был бездарно потерян. И для продавцов и для покупателей.
В то же время, естественно, если где-то убыло, значит где-то прибыло. Выгодоприобретателями всей "движухи" ожидаемо стали банки (сравните уровень выдачи ипотечных кредитов, например в декабре и июне 2025 года) и застройщики (ровно то же самое, но в отношении кол-ва продаж).
Экспозиция вторички к декабрю сильно снизилась и те стойкие продавцы, которые оставили свои объявления в рекламе, предположили, что это их "час славы" и подняли цены, в некоторых случаях достаточно существенно - на 10-12%.
Всё это здорово, но так как это произошло аккурат за пару недель перед Новым Годом, боюсь, мало что из смелых хотелок реализовалось в сделки. Мы же с Вами понимаем, что с 15 декабря по 15 января любого года сделок практически нет. Ну просто потому что мы старательно доедаем салатики и смотрим в экраны своих мониторов, не делая больше ровным счётом ничего.
Но в экранах мониторов в этом году видели тревожащие цифры, которые стали сильно выше, чем были в сентябре 2025. И, конечно, это заставляло нас переживать. Хотя, возможно, напрасно, потому что помним, что "цена предложения" и "цена сделки" это совсем разные цены и никто нас не заставляет покупать во что бы то ни стало в условиях слабой экспозиции и завышенных ожиданий продавцов. Зачем?
Дальше вспоминаем, что помимо "высокого сезона" есть и "низкий" и он обычно приходится на февраль и июль-август. Не могу уверенно сказать, что в этом году всё будет штатно и стандартно, но могу предположить, что всё то предложение, которое не было реализовано осенью, мы в скором времени увидим в экспозиции. Новогодние праздники прошли, салатики доедены, с доходами покупателей ничего оптимистичного не произошло, а никаких субсидированных ипотек собственникам вторички не положено. Соответственно, тем, кому необходимо продать придётся слушать предложения покупателей, а те в свою очередь будут предлагать ровно ту сумму, которая у них есть.
Стала ли эта сумма больше, чем была пол-года или год назад? Наверняка не знаю, но что-то подсказывает, что нет. Вспомните свой круг знакомых и просто поговорите с ними. Всё ли в порядке на работе? Нет ли сокращений? Поднимают ли зарплату? Могут ли Ваши знакомые сейчас откладывать больше, чем год или два назад? А, последний вопрос, звучит уже как откровенное издевательство? Ну, значит, ответ для Вас очевиден. В общем, пока ставка высокая - "дешевым деньгам" взяться некуда, а пока у нас продолжается СВО, полагаю, и дополнительные доходы у населения вряд ли появятся.
Спрос слабый. Если по простому: денег у покупателей нет. Если при этой ситуации у собственников деньги есть и продавать им незачем, ну значит сделок не будет; если же у продавцов ровно та же ситуация, что и у покупателей, то им ровно так же нужны деньги и они будут склонны к продуктивным переговорам.
В общем, да, считайте меня фриком, но я не вижу факторов, толкающих цены вверх и жду, если не коррекции, то, как минимум, "боковика" в котором мы с Вами живём с осени 2023 года.
Если смотреть на "барометр" наших новостроек, компанию ПИК, то читаем, что:
Только в январе действует специальное предложение на квартиры в проектах ПИК. Сниженные цены суммируются с текущими акциями: вы можете воспользоваться ипотекой, рассрочкой или другими условиями покупки. Это лучший момент для получения максимальной выгоды.
Хотите подробнее - посмотрите здесь - с красивыми графиками.
Ну, понятно, это ж январь, а вот в феврале...
Спорно. Февраль неожиданно начинается 1 февраля и вот что нам пишут:
С 1 февраля 2026 года в России вводятся следующие изменения в программе «Семейная ипотека»:
- На одну семью можно оформить только одну льготную ипотеку. Право на льготу закрепляется за домохозяйством как единым целым. Выдача двух льготных жилищных кредитов супругам теперь запрещена.
- Супруги обязательно должны быть созаёмщиками, за исключением случаев, когда один из супругов — иностранный гражданин (в этом случае в договоре будет указан один титульный заёмщик).
- Заёмщики смогут рефинансировать комбоипотеку, но только её рыночную (сверхлимитную) часть. При этом льготная ставка по семейной части ипотеки не изменится.
Положительным для застройщиков фактором это считать ну никак нельзя, что они, похоже, понимают:
Если в декабре 2025 было 50.5 млн, а в январе 2026 стало 32.9 млн. Это ж хорошо :-)?
В конце, хотел бы привести Вам статью Константина Двинского о текущей ситуации с ипотекой и ипотечниками. Мы с Вами это не раз обсуждали, но мнение со стороны всегда полезно.
Число граждан России с непогашенной ипотекой достигло рекордных 11 миллионов человек, а совокупный ипотечный портфель — 23,15 трлн рублей.
Фактически каждый седьмой экономически активный гражданин находится в долгосрочной долговой зависимости от банковской системы.
Этот результат стал прямым следствием масштабных программ льготной ипотеки последних лет. С 2019 по 2024 год государство системно стимулировало спрос за счёт субсидирования ставок, разгоняя кредитование и формируя устойчивую долговую зависимость населения. Пик выдач пришёлся на 2023–2024 годы, когда миллионы семей вошли в ипотеку на фоне искусственно дешёвых денег.
При этом стандартный ипотечный контракт в России — 15–20 лет. Это означает, что значительная часть заёмщиков будет выплачивать кредиты до 2040-х годов.
Закабаливание населения приобрело системный характер: люди на десятилетия привязываются к банкам, теряя финансовую мобильность.
Главный миф — льготная ипотека якобы повысила доступность жилья. В реальности произошло обратное. За последние годы цена квадратного метра выросла примерно на 160%. Субсидированный спрос был полностью капитализирован в стоимости недвижимости.
Девелоперы переложили "льготу" в цену, а не в снижение платежей.
В результате жильё стало не доступнее, а дороже.
Формально больше людей получили кредиты, но фактически они покупают меньшую площадь за большие деньги. Средний размер приобретаемых квартир сократился: семьи вынуждены брать студии и малогабаритные квартиры вместо полноценного жилья. Произошла деградация жилищного стандарта.
Формально ситуация выглядит стабильной. Просрочка по ипотеке держится на уровне около 0,4%, проблемная задолженность — всего 82 млрд рублей.
Однако низкая просрочка объясняется не ростом благосостояния, а приоритетностью ипотечных платежей: от них отказываются в последнюю очередь, жертвуя качеством жизни.
Обсудим? Буду очень признателен за Ваше мнение в комментариях.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov