Иностранные граждане имеют право владеть и распоряжаться недвижимостью в России, но с учётом ряда ограничений и особенностей, связанных с их статусом, международными санкциями и требованиями законодательства.
Рассмотрим ключевые аспекты таких сделок и связанные с ними вопросы.
Правовые основы владения недвижимостью
Согласно Конституции РФ и Гражданскому кодексу, иностранные граждане пользуются в России правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, за исключением случаев, установленных федеральными законами, международными договорами и подзаконными актами.
Это означает, что они могут покупать, продавать, дарить, передавать по наследству квартиры, дома, земельные участки, гаражи, коммерческие помещения и другие объекты недвижимости.
Однако есть ограничения на приобретение определённых видов недвижимости:
- земельные участки вблизи государственной границы РФ;
- участки в заповедниках, национальных парках и других охраняемых зонах;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- недвижимость в закрытых административно-территориальных образованиях (например, в городах Железногорск, Новоуральск);
- недвижимость вблизи объектов оборонной инфраструктуры или транспортного назначения (например, около аэропортов).
Сделки с недвижимостью
Покупка недвижимости
В общем случае покупка проходит так же, как для гражданина России.
Для успешной сделки необходимо:
- заключить договор в письменной форме;
- зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Договор может быть составлен на двух языках: русском и родном языке покупателя.
При необходимости на сделке может присутствовать дипломированный переводчик, имеющий право официально удостоверять корректность перевода документов.
Для сделки иностранцу потребуются:
- паспорт;
- нотариально удостоверенный перевод паспорта (при необходимости — с апостилем);
- документ, подтверждающий легальность пребывания в стране (ВНЖ, РВП, виза и т. п.);
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки (при необходимости — с апостилем).
Покупатель-иностранец может провести сделку через представителя по доверенности.
Документ должен быть составлен на русском языке и заверен нотариально. Если доверенность оформляли в другой стране, её нужно перевести на русский язык и подтвердить подлинность апостилем.
Если объект полностью принадлежит одному владельцу, сделка может проходить через МФЦ. Если это долевая собственность или в сделке участвуют несовершеннолетние, её придётся проводить через нотариуса.
Расчёты по сделкам внутри России с участием иностранных граждан проводятся в рублях. Надёжнее совершать их в безналичной форме через банк.
Продажа недвижимости
При продаже недвижимости гражданами и резидентами РФ важную роль играет статус страны, гражданином которой является продавец. Если страна не входит в список недружественных, то в целом это стандартная сделка.
Для граждан недружественных стран с 2022 года действует режим ограничений: денежные средства от сделки должны быть зачислены на специальный счёт типа «С», открытый в уполномоченном банке РФ (например, в Сбербанке или Газпромбанке).
Без разрешения на вывод от Правительственной комиссии использовать средства можно только на территории России и на определённые цели: на покупку облигаций федерального займа, оплату некоторых штрафов и другие.
Ипотека для иностранцев
Иностранный гражданин может получить ипотеку в РФ, хотя не все банки предлагают такие программы.
Требования к иностранным заёмщикам включают как стандартные условия (наличие первоначального взноса, подтверждённого официального дохода, положительной кредитной истории), так и специфические (например, проживание в стране от 2 лет вместе с семьёй, наличие высокой квалификации или востребованной специальности).
Шанс на получение кредита существенно возрастёт, если найдётся созаёмщик или поручитель — российский гражданин.
Документы, которые понадобятся иностранцу для получения ипотеки:
- паспорт и его заверенный перевод;
- документ, подтверждающий право на пребывание в стране (ВНЖ, миграционная карта и т. п.);
- документ о временной или постоянной регистрации на территории РФ;
- разрешение на работу;
- документы от работодателя (копия трудовой, справка о доходах и суммах налога физлица).
Граждане иностранных государств не могут воспользоваться льготными ипотечными программами с господдержкой: семейной, сельской ипотекой и другими. Они распространяются только на россиян.
Налоги на недвижимость
Налог на имущество физических лиц
В России физлица — владельцы недвижимости платят налог на имущество вне зависимости от своего гражданства.
Налогом облагаются:
- квартира, дом, комната, доли в них;
- гараж и машино-место;
- объект незавершённого строительства, если он поставлен на кадастровый учёт;
- иные здания, строения и помещения.
Размер ставки налога на имущество составляет 0,1–2,5% в зависимости от типа и стоимости объекта. Уплачивать налог нужно не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным.
Земельный налог
Владельцы земельных участков платят земельный налог по ставке 0,3% или 1,5% в зависимости от вида разрешённого использования земли и стоимости участка. Гражданство собственника на размер налога не влияет.
НДФЛ при продаже недвижимости
При продаже недвижимости физические лица платят в пользу государства налог на доходы физлиц (НДФЛ). При расчёте ставки и получении льгот по этому налогу играет роль не гражданство налогоплательщика, а его статус: является он налоговым резидентом РФ или нет.
Налоговый резидент РФ — это любой человек вне зависимости от своего гражданства, который находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Ставка НДФЛ для нерезидента составляет 30% суммы, указанной в договоре купли-продажи. Это значительно выше, чем у резидентов, для которых эта ставка составляет 13 или 15% — в зависимости от размера полученной прибыли.
Нерезидент не имеет права на налоговые вычеты, он не может уменьшить доход от продажи жилой недвижимости на понесённые при её покупке расходы.
При продаже имущества, которое находилось в собственности более 3 или 5 лет, налог на доходы физлиц платить не надо. Это правило действует независимо от статуса владельца.
Дополнительные нюансы
Легальность пребывания
Для успешного проведения любых действий с недвижимостью иностранец должен находиться в России на легальных основаниях.
Документы, которые подтверждают законность пребывания: действующая виза, в том числе туристическая; безвизовый въезд с соблюдением правила 90/180; миграционная карта с указанием сведений о временном проживании; разрешение на временное проживание (РВП); вид на жительство (ВНЖ).
Недружественные государства
С 2022 года введены дополнительные меры для граждан государств, которые признаны недружественными России.
Перечень недружественных государств утверждён распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 №430-р с последующими изменениями. Сейчас в него включены все страны Евросоюза, Австралия, Исландия, Канада, Норвегия, США, Япония и другие.
Самозанятость и аренда
Иностранный гражданин может получить статус самозанятого и сдавать жильё в аренду на тех же условиях, что и россиянин-самозанятый, если:
- он гражданин страны, входящей в Евразийский экономический союз: Армении, Беларуси, Казахстана, Кыргызстана;
- у него есть разрешение на временное проживание или вид на жительство в России;
- он получил ИНН;
- сдаёт принадлежащую ему квартиру налоговому резиденту РФ.
Если хотя бы один из четырёх пунктов не соблюдается, иностранцу для легальной сдачи недвижимости в аренду придётся оформлять ИП или юрлицо.
Рекомендации
Перед совершением сделок с недвижимостью на территории России гражданам других государств рекомендуется:
- проверить статус своей страны, сверив актуальный перечень недружественных государств, опубликованный на официальном сайте Правительства РФ, или проконсультироваться по этому вопросу с квалифицированным юристом;
- удостовериться в законности пребывания на территории России: проверить срок действия виз, миграционных карт и других документов, подтверждающих правомерность пребывания на территории страны;
- провести тщательную юридическую проверку объекта недвижимости — нет ли обременений, арестов и прав третьих лиц, а также удостовериться в соответствии представленных документов требованиям законодательства РФ.
Правовое регулирование сделок с недвижимостью с участием иностранных граждан часто меняется и уточняется.
Присоединяйтесь к благотворительной акции
Подробности: https://dzen.ru/a/ZpwAUsZeyR2_kZ2_
Недвижимость с дисконтом
https://t.me/nedvizhimost_diskont
5 лучших статей в декабре
1. Введение уголовной ответственности за фиктивное оспаривание сделок
2. Коммунальные долги россиян: масштабы проблемы и пути её решения
3. Снижение стоимости газификации: что изменится для владельцев домов
4. Реновация в Петербурге: что изменится
5. Вторичный рынок жилья: анализ цен