В каком городе нам жить? Предлагаю вместе провести небольшой анализ. Поговорим о том, куда именно растет наш Краснодар. Обсудим перспективные и новые районы. Итак, Краснодар 2030 глазами риэлтора, поехали...
Город на бумаге и на деле
Как правильно проанализировать основные направления развития инфраструктуры города? Что брать за исходную точку? Какие проекты учитывать?
Давайте начнем с главного, у нас есть генеральный план застройки - специально разработанный комплексный документ предусматривающий перспективное использование каждого земельного участка в городе. Генплан подробно описывает всё от строящихся жизненно важных социальных объектов до будущей транспортной сети города.
В моем понимании уже хорошо что кто-то (в лице администрации) ведёт эту работу, и совместно с ведущими НИИ проектирует наш с вами город будущего. Генплан Краснодара 2020, получивший даже собственные награды, вообще производит достаточно сильное впечатление, как серьезный хорошо упакованный маркетинговый проект. Открываем буквально любой раздел документа и видим остановку на каждом углу, трамвайные пути просто везде, поликлиники, школы, спортивные объекты в огромном количестве, какое-то нереальное почти утопическое изобилие всех благ цивилизации. "5-ый элемент" Люка Бессона отдыхает. Кто не видел генплан Краснодара, обязательно посмотрите, масштаб впечатляет, в целом познавательно и очень обнадёживает. Одним словом на бумаге и в промо-видео у нас всё супер.
А что на деле?
Сразу оговорюсь, не смотря на то, что у меня во многом критическое мышление, то есть я изначально ставлю под сомнение практически любую информацию - администрацию и власти ругать я не буду. И Вас хочу предупредить от ошибки, прежде чем говорить о нерешаемых проблемах и сложностях в городе, возможно нужно пожить ещё где-нибудь, например в Воркуте, в Рязанской глубинке или даже в дособянинской столице, а может просто попытаться поменять что-то в своей жизни и эти вопросы и проблемы уйдут в прошлое.
Итак, на деле, как житель города за период 2019-2025 я вижу неспешное, но регулярное движение в колее утвержденного генплана. Социалку подтянули сильно, транспорт подкручивают локально, точечно, к сожалению не успевая за растущим населением и нарастающим потоком машин. Для понимания, открывая летом 2025 один из новых дорожных проектов администрация города открыто говорит: "Мы не строили ничего масштабного в транспортной сфере с 2008-2009 годов", когда Краснодар получил новую развязку в районе ТЦ Красная площадь.
И тут хочу подчеркнуть, я сейчас не о причинах, не о проблемах, не о виноватых, а обзорно по фактам. Шагаем в сторону цели. Запланировано очень много. Ещё строить и строить. А тут кстати уже и "Генплан 2025" (до 2044 года) готов.
Горизонт планирования в недвижимости
До того, как поговорить непосредственно о самих проектах определяющих развитие города, важно затронуть понятие - горизонт планирования, так как именно с помощью него я предлагаю анализировать важность тех или иных инфраструктурных проектов.
Горизонт планирования в стране - пятилетка. Вряд-ли кто-то будет спорить, что по большинству системных проектов мы сейчас чаще всего слышим о периоде по 2030 год.
Спускаясь на уровень администрации города - горизонт планирования напрямую зависит от финансирования и снижается до 1 года, редко до 3 лет.
Горизонт планирования девелопера/застройщика опираясь на интервью владельца группы компаний из списка топ 3 в России сейчас составляет 1-3 месяца, дословно "на год мы уже даже не смотрим".
То есть НИИ нарисовали отличный генплан на 20-25 лет лет вперёд, правительство говорит хорошо бы за 5 лет построить вот этот участок или район, администрация города получает деньги на календарный год, застройщик понимая перспективу открывает новый ЖК на 100+ гектаров, всегда держа при этом в голове "ну ещё 1-3 месяца мы строим", "вот эти 3-4 дома построим, а если что перепродадим весь проект". Дальше работает маркетинг, на свет выходят красивые картинки о современном образе жизни. И вот Вы в отделе продаж смотрите очередной новый проект в полях...
Маленький лайфхак, покупая недвижимость для жизни или для инвестиций задайте себе вопрос "Что будет с этой недвижимостью за 8 лет, если это последний дом в районе который построят и дальше никакого развития не будет?" Только так можно более-менее объективно оценить положение дел на сегодня. Своего рода составить обычный реалистичный сценарий, на случай если развитие района по какой-либо причине встанет на паузу.
Запоминаем. Горизонт планирования инвестора/покупателя в недвижимости должен быть порядка 7-8 лет. Таков средний срок владения недвижимостью, и эта статистика работает и когда Вы покупаете классный большой дом на всю жизнь и в случае когда планируете перепродать новостройку через год. Конечно "средняя температура по больнице" немного меняется в зависимости от региона и сегмента недвижимости, но общий порядок цифр именно такой. То есть правительство ещё не знает будет ли через 5 лет достраивать этот район, город не знает дадут ли им деньги, застройщик-девелопер и не думает на год вперёд, а Вы с высокой вероятностью уже владеете этой недвижимостью следующие 7-8 лет.
Здесь будет мост
Я работал в недвижимости в нескольких регионах, знаком с самыми разными строительными проектами и почти с первого дня везде слышу что-то в духе "здесь будет мост". К сожалению некоторые из этих мостов переносят из проекта в проект ещё с советских времён, а многие до сих пор существуют только на бумаге. Последним таким мостом кажется был горнолыжный курорт на месте свалки в районе МКАД.
Ещё одно универсальное правило, позволяющее отфильтровать рекламу от действительности укладывается буквально в 2 слова:
"Уже приступили?"
Теперь когда мы разобрались что есть план, а что действительность и как отстраниться от яркой рекламы, можно переходить к анализу наиболее важных инфраструктурных проектов и их влиянию на облик Краснодара в будущем.
Поехали дальше?
Читай продолжение...
Во второй части статьи обсудим:
Аэровокзальный комплекс
ВСМ Москва - Адлер
Аэроэкспресс
Парк Галицкого
Восточный транспортный коридор
Южный обход
Западная трамвайная ветка
Мини Краснодарчики
Аквапарки и термальные комплексы
Индустриальные и лого парки
Вузы, Медицинские кластеры и тд
Чтобы не пропустить, подписывайтесь на новый канал о Краснодаре. Ваш, Алексей М.