Допустим, вы стали счастливым обладателем доли в квартире. Самый распространенный вариант - получили ее по наследству. В данной квартире вы уже давно не живете (а может, и не жили никогда). И вот на вас свалилось такое счастье. И возникает вопрос: что с этим самым счастьем делать? Жить там вы не собираетесь, а договориться о продаже с остальными собственниками не получается. Чемодан без ручки?
Я не берусь обсуждать моральную сторону вопроса: кто прав, кто виноват, кто жил-не жил в спорном имуществе, как оно кому досталось и т.д. Каждая ситуация индивидуальна и требует отдельного осмысления. В данной статье я расскажу о реальной и очень жизненной ситуации, которая возникла у моей клиентки Ольги и как мы проблему решали.
Это поучительнейшая история о том, что справедливость все равно восторжествовала! Несмотря на то, что закон не предусматривает прямого пути к этой самой справедливости из точки А в точку Б. Нам, чтобы ее добиться (этой самой справедливости), пришлось пройти по правовым закоулкам, наблюдать, как мосгорсуд и второй кассационный суд бесят друг друга, любоваться работой приставов, и все это было интересно и захватывающе! Но ближе к делу...
Часть первая. О том, как семейная лодка дала течь.
Еще в давние советские времена, когда мальчишки и девчонки нашей родины ходили в пионерских галстуках и пели "Взвейтесь кострами синие ночи, мы пионеры - дети рабочих...", простая советская семья: мама с папой и трое детей - Ольга, Виктор и Михаил - получили трехкомнатную квартиру в московском районе Чертаново.
Время шло - дети росли. Сначала Ольга вышла замуж и покинула родительский дом, выписавшись из него, затем и средний брат Виктор последовал этому примеру. Младший Михаил оставался с родителями дольше всех, но в результате и он женился и съехал из квартиры, но при этом не выписался из нее. Эта деталь, с моей точки зрения, и стала тем зерном, которое через несколько десятилетий проросло и породило семейный конфликт, став его неявной, но все-таки первопричиной.
Итак, в 90-х годах квартира была приватизирована на двоих членов данной семьи, прописанных в жилплощади: на Михаила и маму (отец к тому моменту уже умер). Приватизационное законодательство - оно такое: кто прописан в жилье. тот и участвует в приватизации. Таким образом, у Михаила появилась 1/2 доли квартиры.
В 2012 году умирает мама, и ее дети - Ольга, Виктор и Михаил наследуют ее 1/2 доли квартиры, в равных между собой частях. Таким образом, у Ольги и Виктора появляется по 1/6 квартиры, а у Михаила 1/2 + 1/6 = 2/3 квартиры.
Спустя какое-то время Ольга с Виктором узнают, что Михаил, не спросив их согласия, заселил в квартиру свою дочь с ее семьей - мужем и ребенком. Претензий не предъявляли: все-таки не чужие друг другу люди, кроме того Михаил обещал решить вопрос с выкупом долей Ольги и Виктора, говорил, что прямо сейчас денег нет, но как только появятся - сразу куплю!
На протяжении 8 лет Михаил, как впоследствии поняли Ольга и Виктор, морочил им голову, говорил: "Обязательно выкуплю доли, но позже. Сейчас денег нет". Кроме того, он им много лет под разными предлогами не передавал свидетельство о праве на наследство для регистрации их прав на квартиру (отношения были настолько хорошими, что наследники оформили одно свидетельство на всех).
Пару раз за 8 лет Ольга с Виктором намекали Михаилу, что цены на недвижимость только растут, и ему имеет смысл поторопиться с выкупом долей у них. Вроде как договорились, что делают оценку квартиры, и цена сделки составит 1/6 от оценочной стоимости на каждого продавца. Все логично и разумно. Получили отчет оценщика, который насчитал что-то вроде 9 млн. рублей за всю квартиру (это было примерно в 2021 - 2022 году), выходит по 1,5 млн. каждому продавцу. Михаил погрустнел и начал странно себя вести: доказывать брату и сестре, что у них подход не правильный, и считать 1/6 доли надо не от рыночной, а кадастровой стоимости квартиры. Не знаю точно, какова была она на момент описываемых событий, но Ольга мне говорила, что кадастровая стоимость тогда была меньше минимум в 2 раза, чем рыночная. Несправедливо!
К общему знаменателю в итоге стороны не пришли. Продавцы хотели получить по 1,5 млн. рублей, брат им даже по миллиону не предложил. Ольга с Виктором говорят брату: "Миша, побойся бога! Твоя дочь с ее семьей пользуется нашей общей квартирой уже много лет, мы с нее ни копейки не требовали. Заплати нам справедливую цену!" Михаил же гнет свою линию про кадастровую стоимость. Ольга с Виктором требуют от Михаила передать им ключи от квартиры и выделить им одну комнату из трех, тот отказывает им в категоричной и грубой форме. В квартиру не пускает. Короче, разругались они по данному поводу в пух и прах. Так, что совершенно перестали общаться. Вот с такими исходными данными Ольга обратилась за юридической помощью ко мне в 2022 году.
Что делать? Ситуация непростая. Обязать Михаила купить доли Ольги и Виктора по закону нельзя. А вот Михаил теоретически имеет право в судебном порядке принудительно выкупить доли Ольги и Виктора, если докажет, что их доли незначительны, не могут быть реально выделены и они не имеют существенного интереса в использовании квартиры (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).
С другой стороны, и Ольга и Виктор могут выставить свои доли на продажу. А вот когда они найдут покупателя и договорятся о цене, у Михаила есть преимущественное право покупки их долей. Таким образом, перед продажей долей на сторону надо предложить ему купить их по цене предложения на рынке и на тех же прочих условиях (ст. 250 ГК РФ). Но есть одно НО! На рынке никто не предложит Ольге и Виктору адекватных денег за их доли. Сложившееся ценообразование примерно такое: стоимость доли равна от 40 до 70 % от произведения продаваемой доли на рыночную стоимость квартиры. На нашем примере. Допустим, квартира стоит 9 млн. р. Продаваемая доля - 1/6. На рынке за нее предложат 40 - 70 % от 9 млн.р. * 1/6. То есть от 600 тыс рублей до 1,05 млн. рублей. Ведь покупатели долей в квартирах - это крайне специфические люди. Их цель - прибыль. По факту они покупают приглашение на войну с оставшимися в квартире собственниками. И у них 2 пути: (давайте откровенно) принуждения собственников квартиры либо "втюхать" им за дорого купленную долю, либо у них купить за дешево их доли и продать всю квартиру за дорого. В любом случае это процесс не быстрый, и никто не гарантирует прибыли. Поэтому повторяюсь, адекватных денег за доли в квартире никто не предлагает.
Вот еще какие варианты у нас есть: либо в суде определить порядок пользования квартирой (кто из собственников какими комнатами пользуется), либо попробовать в суде взыскивать компенсацию с Михаила за то, что он пользуется имуществом Ольги и Виктора:
В соответствии со ст. 247 ГК, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Глядишь, после суда Михаил станет более сговорчивым.
После разговора с Ольгой и Виктором было принято решение определять порядок пользования спорной квартирой. Риски тут были, безусловно большие, и с точки зрения перспективы дела более правильно было взыскивать компенсацию (некий аналог арендной платы с Михаила за пользование имуществом Ольги и Виктора), но с точки зрения фактической ситуации было решено: идем по первому варианту.
В следующей статье я расскажу о судебных перипетиях данного дела... Продолжение следует...
Уверен, вам понравятся статьи автора:
Суд таки лишил родительских прав неадекватного и агрессивного папашу. Рассказываю, как это было.
Муж на суде по разделу имущества кричал: "Ложь!" и оспаривал каждое наше слово. Но в итоге проиграл.
Что бесит судей в процессе. Ошибки, которые могут стоить проигрыша дела.