При проведении сделок с пожилыми собственниками, ВСЕГДА был риск, что эту сделку впоследствии можно оспорить.
17 июня 2021 г. между покупателем (назовём её Маша) и продавцом (назовём её Анна Ивановна) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Анна Ивановна продала, а Маша купила квартиру, общей площадью 31,5 кв.м за 1 600 000 рублей.
Оплата по договору была произведена ДО его подписания.
Ввиду преклонного возраста продавца (75 лет) из психоневрологического диспансера была запрошена справка в подтверждение того, что продавец не состоит там на учете.
! Спустя некоторое время , Анна Ивановна обратилась в суд с иском о признании сделки по продаже ее квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование исковых требований истец (Анна Ивановна) указала, что на момент заключения договора купли-продажи от 17 июня 2021 г., она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу возраста и состояния здоровья.
Анна Ивановна предоставила справку ГБУЗ РА "Адыгейский республиканский клинический психоневрологический диспансер" от 16 июля 2021 г., где было сказано, что Анна Ивановна страдает органическим расстройством личности в связи со смешанными заболеваниями умеренной степени.
В иске, Анна Ивановна, просила на основании статей 167, 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, признать договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., от 17 июня 2021 г. НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, применить последствия недействительности сделки, возвратив ей в собственность указанную квартиру, и признать за ней право собственности на эту квартиру.
Определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 28 января 2022 г. по делу была назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза в отношении Анны Ивановны., производство которой поручено ГБУЗ РА "Адыгейский республиканский клинический психоневрологический диспансер.
Комиссия экспертов пришла к выводу, что Анна Ивановна, обнаруживает признаки органического расстройства личности, обусловленного смешанными заболеваниями и в момент совершения сделки купли-продажи квартиры, страдала психическим расстройством в форме органического расстройства личности, обусловленного смешанными заболеваниями, и по своему психическому состоянию не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а также осознавать последствия своих действий.
Опираясь на это заключение, суд удовлетворил иск и признал сделку недействительной.
Применены последствия недействительности сделки в виде возвращения Анне Ивановне. в собственность указанной квартиры, аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права собственности Марии на данную квартиру.
За Анной Ивановной признано право собственности на названную квартиру и возложена обязанность вернуть Марии, полученные по сделке денежные средства в размере 1 600 000 рублей.
С Марии в пользу ГБУЗ РА "Адыгейский республиканский клинический психоневрологический диспансер" взысканы расходы на оплату проведения экспертизы в размере 28 000 руб.
Покупатель решила судиться дальше.
Думаю,что ей руководила мысль, что квартиру она вернет Анне Ивановне, а вот когда она сама получит обратно деньги неизвестно (если продавец скажет, что у неё этих денег уже нет).
Вышестоящие инстанции решение отменили, отметив, что заключение эксперта не является безусловным основанием для удовлетворения иска, оно должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами.
Из материалов дела и показаний свидетелей следовало, что продавец была предварительно ознакомлена с текстом договора купли-продажи, согласилась с его условиями, получила деньги от покупателя и на плохое самочувствие не жаловалась.
На учете у психиатра продавец квартиры не состояла, в её медицинской документации, также не было никаких отметок о проблемах с психическим здоровьем.
С учетом всего этого суды отказали в иске продавцу квартиры и оставили договор купли-продажи в силе. То есть квартиру оставляли покупателю Марии.
ОДНАКО В ВЕРХОВНОМ СУДЕ ЭТО РЕШЕНИЕ НЕ УСТОЯЛО !
Там отметили, что установление факта наличия или отсутствия психического расстройства у человека требует специальных познаний, которыми ни суд, ни свидетели не обладают.
В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Поэтому суду следует ориентироваться на экспертное заключение, а в случае сомнений — назначить повторную экспертизу (определение ВС РФ №24-КГ23-23-К4).
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 16 сентября 2022 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 марта 2023 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
************
Квартира вернулась Анне Ивановне, а вот когда Мария получит свои деньги обратно - остаётся под вопросом.
************
Что думаете, друзья, как относитесь к таким сделкам?
Подписываемся на канал!
Также возможно вам будут интересны, следующие публикации;