Друзья, добрый день, читатель просил обзорную статью про бюджетную коммерческую недвижимость Москве. Давайте попробую.
Сначала, как обычно, немного теории.
Традиционно принято подразделять всю коммерческую недвижимость на 3 большие группы:
Индустриальная недвижимость - фабрики/заводы/цеха и складские помещения;
Торговая недвижимость ("торгушка", "street-retail") - от крупных ТРЦ до помещений на первых этажах жилых многоквартирных домов под магазины, аптеки и кафе;
Офисная недвижимость - от крупных офисных центров и особняков до нежилых помещений в многоквартирных домах, используемых под сдачу в качестве офиса.
Также можно делить по функциональному назначению: склады, гостиницы, общепит, автосервис и т.д.
Ну и нужно, наверное, здесь же рассматривать смежные области - ГАБ (готовый арендный бизнес), продажа бизнеса и продажа земельных участков для коммерческого использования.
Еще не запутались? Тогда продолжаем.
Например, Вы купили участок сельскохозяйственной земли где-то под Видным. Представили?
С ВРИ (вид разрешённого использования) - растениеводство. Ну, то есть, в течение 3-х лет Вы должны вырастить на этой земле какую-нибудь сельхозкультуру, может быть, картофель, а может быть капусту или свёклу, чтобы подтвердить, что земля используется по назначению.
Но Вы пошли другим путём. Поняв, что участок сх земли удачно расположен всего в 500 метрах от Каширского шоссе, Вам в голову приходит гениальная мысль, что участок принесёт гораздо больше денег, если он превратится в склад, а не картофельное поле. Проблема в том, что ВРИ не позволяет Вам строить склад. Но Вы решаете этот вопрос через районную администрацию и меняете ВРИ на "земли промышленности, энергетики, транспорта и связи". Отлично. Теперь можно не думать о выборе между картошкой и капустой, а строить склад :-)
Вы построили большой склад, состоящий из 12 ангаров и:
1. 3 из них продали;
2. 3 из них сдали в аренду;
3. На базе 3х создали компанию ООО "Видный складской логистический центр" и позже продали его;
4. 3-мя продолжаете владееть сами;
5. Часть земли - осталась незастроенной.
Соответственно, как будет называться каждая из операций?
1. Продажа складских помещений;
2. Сдача складов (ГАБа - готового арендного бизнеса) в аренду;
3. Продажа готового бизнеса;
4. Владение объектами коммерческой недвижимости с целью извлечения прибыли;
5. Владение земельным участком для коммерческого использования.
Из приведённого примера очевидно, что:
1. Вы можете создавать коммерческую недвижимость самостоятельно;
2. Объекты коммерческой недвижимости, включая ГАБы и готовый бизнес в качестве своего "базиса" имеют земельный участок под ними;
3. У коммерческой недвижимости гораздо больше вариативность и маржинальность, чем у жилой.
С этим разобрались. Ну, а дальше, всё просто. Оцениваете, какой бюджет для Вас комфортный и что Вам больше по душе - начать с самого начала - покупки земельного участка, измения ВРИ и постройки первого объекта недвижимости на нём, или, скорее, с конца - приобретения готового давно функционирующего бизнеса с понятной финмоделью и выстроенными бизнес-процессами.
Благодарю за то что дошли до сюда, всё, с нудной теорией закончили, давайте теперь посмотрим конкретные варианты с каким-то внятным небольшим бюджетом - скажем, до 8 млн.
Готовы? Поехали!
Офис на Патриарших за 6,72 млн
14 кв.м на 7 этаже БЦ класса "Б" "Тишинский". Один из самых престижных районов Москвы, 12 минут пешком до станции "Маяковская". Если верить объявлениям об аренде - думаю, можно будет сдать не менее, чем за 80 000 рублей в месяц, что даст изумительную окупаемость 84 МАПа.
Но это конечно, "грязными" и при условии 100% заполняемости, что в нынешней экономической ситуации гарантировать вряд ли возможно.
Тем не менее, на мой взгляд, вполне интересный вариант.
Стоимость за кв.м - 480 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/commercial/322644004/
ГАБ (под street-retail) в Марьиной Роще за 7,5 млн
19,5 кв.м на 1 этаже многоквартирного жилого дома в 6 минутах от станции метро "Достоевская".
Очень достойное место, формально "Марьина Роща", но это южная часть района, расположенная между Садовым и ТТК и с точки зрения локации - ближе к Тверскому и Мещанскому району ЦАО. Т.е. хороший трафик платежеспособной аудитории.
В данный момент выставлен как ГАБ, которое сдаётся под кафе и 2 постамата, после приобретения данного объекта и изучения действующего арендного договора, можно подумать в сторону открытия собственного бизнеса с последующей раскруткой и продажей, например.
Маржинальность и окупаемость - не понятна, но предполагаю, что в текущих условиях что-то в районе 10-12 лет.
Стоимость за кв.м - 385 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/commercial/321383868/
Готовый бизнес в Царицыно за 2,2 миллиона рублей
Здесь ситуация зеркальная предыдущему кейсу. Представьте, что Вы покупаете не помещение на первом этаже, а само кафе "Кофе Арт". То есть предметом ДКП будет передача Вам оборудования, каких-то технологических карт, товарно-материальных остатков и, возможно, если договоритесь, персонала.
В этом случае, основным является решение вопроса с перезаключением или пролонгацией договора аренды.
Зато потом - Вы владелец чудесного то-ли кафе, то ли магазина с печью для выпекания грузинских шоти-пури и хачапури
и шашлыками на вынос
Вай мэ, слюнки текут :-)
Если верить (до проверки отчетности точно не стоит), бизнес приносит чистую прибыль в размере 300 000 рублей, т.е. вложение 2,2 миллиона можно отбить за 7,3 месяца, что звучит крайне заманчиво.
С другой стороны, это уже полноценный бизнес, которым нужно заниматься ежедневно - от закупки мяса до ежечасного контроля усатого шашлычника из ближнего зарубежья и общения с СЭС, налоговой и милой бабушкой из соседнего подъезда, которая каждое утро приходит в кафе с угрозами сделать что-то нехорошее с Вашим шашлычником.
В общем, есть о чем подумать.
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/commercial/325604968/
6 соток земли под коммерческое назначение за 6,8 млн
Участок 6 соток в Новой Москве с разрешенным использованием под торговые объекты (до 5 000 м²).
То есть, покупаете участок, строите магазин или автосервис, и потом либо занимаетесь сами, раскручиваете и продаёте как готовый бизнес или сдаёте кому-то помещение под его магазин/продаёте как ГАБ.
Наверное, такое вложение - самый сложный вариант из всей коммерции. Срок окупаемость и все риски - на Вас. Получится или нет - никто заранее не скажет. С другой стороны, и норма прибыли может быть сильно выше. Или нет :-(
Стоимость за сотку - 1 133 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/commercial/317396589/
Друзья, ещё пару моментов. Пожалуйста, напишите в комментариях, интересна ли Вам в принципе коммерческая недвижимость, если да, то какая именно и в каком бюджете - если тема актуальна - постараюсь более-менее регулярно делать обзоры.
И второе. Очень похоже на то, что в 2026 по совокупности факторов возможно массовое разорение мелких бизнесов с "выкидыванием" кучи активов по достаточно "вкусным" ценам. Если мы предполагаем, что капитализм в России не отменят, СВО завершится или перестанет оказывать существенное значение на экономические процессы в стране, а сама экономика России и Москвы начнёт подавать признаки выздоровления, именно этот год может быть интересным для входа. На лоях, так сказать.
В общем, напишите Ваше мнение, пожалуйста.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov