Гараж — это не романтика, а дисциплина. Здесь редко бывают «вау-дизайны», зато часто встречается понятная математика и быстрые решения арендаторов. Именно поэтому гаражные комплексы снова стали заметным инструментом для инвестора, который хочет получать регулярный денежный поток, а не спорить с модой на планировки.
Формула простая: вы покупаете не один объект, а сразу десять. И дальше работает портфельный эффект — один простаивает, девять платят. В квартире чаще наоборот: один простой — и касса на нуле.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ЧТО ПРОИСХОДИТ НА РЫНКЕ Гаражей и почему спрос живой
По средним значениям начала 2025 года гараж по стране стоил около 635 тыс. ₽, а машиноместо — заметно дороже. При этом аренда гаражей и мест отличается не так драматично, как цена покупки, что подталкивает инвесторов смотреть именно на гаражи как на «дешёвый вход» в арендный поток.
Спрос поддерживают две вещи. Первая — дефицит парковки у новых жилых комплексов, особенно в плотно застроенных районах. Вторая — микробизнес, которому нужны боксы под хранение, сезонку и простые сервисы без дорогой отделки.
МОДЕЛЬ 1️⃣ — 10 гаражей под аренду
Эта стратегия похожа на работу вендинга. Вы покупаете активы, делаете их удобными и безопасными, а дальше зарабатываете на предсказуемом спросе. Сильнее всего она работает там, где людям тесно — в плотных жилых кварталах и районах с перегруженными дворами.
Чтобы расчёты были близки к реальности, важно сразу смотреть не на одну цифру, а на диапазон значений. Цена покупки и аренды гаражей сильно зависит от города, формата комплекса и инфраструктуры.
Пример расчёта (средний сценарий)
Предположим, 10 гаражей куплены по 635 тыс. ₽ каждый. Общие вложения составляют 6,35 млн ₽ плюс расходы на оформление и приведение объектов в рабочее состояние.
Средняя аренда по рынку колеблется в диапазоне 6 000–10 000 ₽ в месяц за один гараж.
В таком случае экономика выглядит так:
🔹 валовая выручка в месяц — 60 000–100 000 ₽
🔹 валовая выручка в год — 720 000–1 200 000 ₽
🔹 валовая доходность — примерно 11–19% годовых до учёта расходов
Прежде чем считать чистую прибыль, важно понимать, где именно теряются деньги. В гаражах это не капитальные ремонты, как в квартирах, а мелкие, но регулярные издержки.
Основные статьи расходов и потерь
Сначала стоит трезво оценить реальные риски и траты именно для вашего комплекса. После этого их проще заложить в модель и не разочароваться в цифрах.
• простои между арендаторами и скидки на заселение
• замки, ворота, электрика, освещение
• охрана, взносы, обслуживание территории
• мелкий ремонт после активного использования
• налоги и договорная часть
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
МОДЕЛЬ 2️⃣ — 10 гаражей под сервис или полусервис
В этой модели потенциальный доход выше, но и требования к объекту строже. Здесь платит не человек, который просто хранит вещи, а предприниматель, для которого бокс — рабочее место. Он готов платить больше, если ему не мешают работать и условия позволяют зарабатывать.
Важно не уходить в фантазии про полноценные автосервисы. На практике лучше всего работают простые форматы, которые не требуют сложных согласований и крупных вложений.
Форматы, которые чаще всего работают стабильно
Перед выбором стоит посмотреть, какие услуги уже востребованы в районе. Это снижает риск простоя и упрощает поиск арендатора.
• шиномонтаж и сезонное хранение колёс
• детейлинг и полировка по записи
• мастерские по мелкому ремонту
• мини-склады для локальной доставки и маркетплейсов
• сборка мебели и небольшое производство без шума
Пример расчёта (сервисный сценарий)
Если обычная аренда гаража приносит 6–10 тыс. ₽, то сервисный арендатор при удачной локации готов платить на 30–80% выше. При этом поиск такого арендатора занимает больше времени, зато договор обычно долгосрочный.
СРАВНЕНИЕ С ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: Гараж против однушки
Аренда квартиры остаётся понятным инструментом, но её экономика стала заметно жёстче. Средняя доходность аренды однокомнатных квартир в крупных городах находится в районе 6% годовых, а в ряде случаев и ниже.
Гаражи на этом фоне выглядят интереснее по валовой доходности. Цена входа ниже, а аренда относительно стоимости держится стабильнее. Однако квартира выигрывает по ликвидности и привычности для массового инвестора.
Когда гаражи выглядят сильнее квартиры
Перед выбором важно понять, что для вас приоритетнее — максимальная доходность или спокойствие владения.
• нужен портфель из нескольких объектов вместо одного
• допустимо более активное управление
• локация даёт устойчивый спрос
• документы и статус земли не вызывают сомнений
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
ЛОКАЦИЯ: Рядом с ЖК или в промзоне
Для гаражей локация — это не эстетика, а причина, по которой арендатор платит каждый месяц. У жилых комплексов платят за удобство и экономию времени. В промзонах — за возможность работать без ограничений.
Чтобы не купить неликвид, важно оценивать спрос на месте, а не верить обещаниям продавца.
Гаражи у жилых комплексов
Здесь чаще всего выигрывает аренда под хранение и парковку. Люди платят за комфорт и безопасность.
• дефицит парковки во дворах
• пешая доступность от дома
• освещение, камеры, охрана
• отсутствие проблем с затоплением и снегом
Гаражи в промзоне
Такие локации лучше подходят под сервис и складские форматы.
• удобный подъезд для грузового транспорта
• достаточная электрическая мощность
• отсутствие конфликтов с жильём
• соседство действующих сервисов
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 ОФОРМЛЕНИЕ КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТА И ПОСТАНОВКА НА УЧЁТ: Порядок действий и подводные камни
ЧТО ПРОВЕРИТЬ Перед покупкой
Гараж может быть отличным активом по доходности и крайне проблемным по документам. Самая дорогая ошибка — купить объект с неясным правовым статусом.
Проверка должна идти по простой логике: сначала право, затем техника, потом экономика.
Базовый чек-лист
Эти пункты стоит пройти до обсуждения цены:
👉 зарегистрированное право собственности
👉 статус земли под гаражом
👉 капитальность строения
👉 отсутствие обременений
👉 реальные регулярные платежи
Отдельного внимания заслуживает гаражная амнистия. Она упрощает оформление части объектов и действует до 1 сентября 2026 года, но подходит не для всех типов гаражей.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ИТОГ: Инвестиции в гаражные комплексы
Покупка десятка гаражей — это стратегия для инвестора, который ценит управляемость и понятную математику. В удачной локации у жилого комплекса гаражи дают стабильный спрос на хранение и парковку. В промзоне те же боксы могут работать как актив под сервис и приносить больше, но требуют более точного отбора арендаторов.
Самый разумный первый шаг — выбрать несколько локаций и проверить спрос лично. Если там есть движение и дефицит предложений, цифры из расчётов превращаются в реальный доход, а не в теорию.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова