Апарт-отель часто продают как «почти пассивный доход». На практике это выбор между двумя разными ролями. Либо вы отдаёте операционку отельному оператору и получаете доход по договору. Либо вы превращаете апартамент в мини-бизнес и сами управляете выручкой, расходами и репутацией.
Главный вопрос не в том, «сколько процентов обещают». Важно другое: сколько денег останется у вас на руках после всех комиссий, расходов, простоев и ремонтов. Ниже — сравнение по-честному, с цифрами и понятными сценариями.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ПОЧЕМУ СРАВНИВАТЬ НУЖНО ИМЕННО Чистый доход инвестора
Апарт-отель живёт циклами: сезонность, спрос по дням недели, конкуренты, тарифы, качество сервиса. В рекламе обычно показывают красивую доходность от «потенциальной выручки». Но инвестор оплачивает и то, что редко пишут крупным шрифтом: уборки, расходники, ремонты, комиссию продаж, простои, иногда часть коммунальных и содержания.
Чтобы не ошибиться, считайте только net — чистый доход инвестора за месяц и за год.
ДВЕ МОДЕЛИ: УК и самостоятельная сдача
✔️ С управляющей компанией всё выглядит проще. Вы подписываете договор, объект работает как средство размещения, оператор продаёт ночи, заселяет гостей, обслуживает номер, ведёт отчётность и переводит вам долю.
✔️ При самостоятельной сдаче вы берёте контроль над ценой и продажами. Но вместе с контролем вы получаете ответственность за заселения, уборки, отзывы, конфликты, поломки и обновление номера. Это не «второй доход», а система процессов.
ФОРМУЛА, Которая отрезвляет
Сначала определите, из чего складывается выручка. У сервисных апартаментов и гостиничных форматов ключевые показатели те же: загрузка и ADR (средний тариф за ночь). Дальше вы вычитаете всё, что съедает доход.
Ниже — понятная схема, чтобы не спорить с менеджерами и не верить в «идеальную картинку». Перед списком важно зафиксировать простую мысль. Выручка и расходы почти всегда «плавают». Поэтому сравнивать нужно по одинаковым вводным: одна локация, один класс, один уровень ремонта.
Выручка (gross) = загрузка × ADR × количество дней
🔹 Чистый доход с УК (net) = ваша доля по договору − расходы, которые остаются на вас (часть содержания, налоги, страхование, амортизация, ремонтный фонд, если прописан).
🔹 Чистый доход при самостоятельной сдаче (net) = выручка − комиссии площадок и эквайринга − уборка и прачка − расходники − администрирование и заселение − текущий ремонт − маркетинг − налоги − потери от простоев.
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
РАСЧЁТ 1️⃣. Крупный город, деловой спрос, стабильнее среднесрок
Для городских апарт-отелей в сильных локациях реальна высокая загрузка. В Санкт-Петербурге сервисные апартаменты по итогам 2024 года показывали заполняемость на уровне около 80%+ в пиковых проектах, а в 2025 году по рынку видна коррекция. В Москве по действующим объектам часто встречается диапазон загрузки 65–75%, а средние тарифы в сегменте сервисных апартаментов широко гуляют.
Возьмём консервативные вводные для расчёта, чтобы сравнение было честным:
● 30 дней в месяце
● загрузка 70% (21 ночь)
● ADR 7 000 ₽
● валовая выручка: 21 × 7 000 = 147 000 ₽
Теперь сравним две модели. Перед списком зафиксируйте нюанс. В договоре с оператором почти всегда есть комиссия и отдельные статьи расходов. А при самостоятельной сдаче расходы ниже по «проценту», но выше по количеству строк.
Вариант А: управляющая компания
▪ модель распределения 70/30 в пользу собственника
▪ ваша доля от выручки: 147 000 × 70% = 102 900 ₽
▪ допрасходы на собственнике (примерно): амортизация мебели и мелкий ремонт 3 000–6 000 ₽, страхование 300–800 ₽, возможные платежи по содержанию, если не включены в модель
Итоговый ориентир net: около 96 000–100 000 ₽ в месяц.
Вариант Б: самостоятельная сдача
▪ комиссия площадок и эквайринга 12–18%: возьмём 15% → 22 050 ₽
▪ уборка и прачка, если 6 заездов по 1 200 ₽: 7 200 ₽
▪ расходники и мелкие закупки: 1 500 ₽
▪ администрирование и заселение (если отдаёте подрядчику) 8–12%: возьмём 10% → 14 700 ₽
▪ текущий ремонт и обновления: 3 000 ₽
Итоговый ориентир net: 147 000 − 22 050 − 7 200 − 1 500 − 14 700 − 3 000 = 98 550 ₽.
Вывод по городу простой. В стабильной локации при адекватной комиссии УК и прозрачных расходах разница часто минимальна. Самостоятельная модель может дать плюс, если вы умеете держать высокий ADR, снижать простои и контролировать расходы. Но если вы отдаёте администрирование подрядчику, преимущество нередко растворяется.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
РАСЧЁТ 2️⃣. Туристическая локация, сезонность и «качели»
В курортных и событийных городах зарабатывают на пиках. Но там же чаще всего случается разочарование: межсезонье, агрессивные скидки, конкуренция и рост затрат на сервис.
Возьмём два месяца, чтобы увидеть картину без иллюзий.
Высокий сезон
▪ загрузка 85% (26 ночей)
▪ ADR 9 000 ₽
▪ выручка: 26 × 9 000 = 234 000 ₽
Перед списком важно обозначить, что в сезон оператор сильнее влияет на доход. У него обычно лучше каналы продаж, пакетные предложения и работа с группами. Но комиссия и списания расходов тоже растут.
с УК при доле собственника 65%: 234 000 × 65% = 152 100 ₽, дальше минус возможные расходы на собственнике → 145 000–150 000 ₽
самостоятельно при расходах 15% площадки, 10% администрирование, уборки 9 000 ₽, расходники 2 000 ₽, ремонт 4 000 ₽
net: 234 000 − 35 100 − 23 400 − 9 000 − 2 000 − 4 000 = 160 500 ₽
Низкий сезон
▪ загрузка 40% (12 ночей)
▪ ADR 5 000 ₽
▪ выручка: 12 × 5 000 = 60 000 ₽
Теперь тот же расчёт. Здесь часто видно, кто «вытягивает» объект за счёт продаж и маркетинга.
☑️ с УК при доле 65%: 39 000 ₽, минус возможные расходы на собственнике → 35 000–38 000 ₽
☑️ самостоятельно: 60 000 − 9 000 − 6 000 − 4 800 − 1 200 − 2 000 = 37 000 ₽ (при условии, что простои не выросли из-за слабых продаж)
Вывод по туристической локации иной. В сезон самостоятельная сдача чаще выигрывает, если вы держите цену и качество сервиса. В межсезонье преимущество может перейти к оператору, если он реально умеет продавать и сглаживать провалы загрузки.
ГДЕ ЧИСТЫЙ ДОХОД ВЫШЕ НА ПРАКТИКЕ: Не «в среднем», а по условиям
Универсального победителя нет. Но есть понятные сценарии. Сначала оцените, какой формат вам ближе: «управляемая инвестиция» или «управляемый бизнес». Дальше проверьте конкретные признаки.
🔹 Если вы рассматриваете УК, чаще всего это выгоднее, когда:
• объект изначально заточен под отельный продукт, а не под «квартиру на сутки»
• оператор даёт стабильные продажи, высокий рейтинг и поток повторных гостей
• в договоре нет размытых списаний расходов и есть понятный регламент ремонтов
• вы не готовы тратить время на операционку и контроль подрядчиков
🔹 Если вам ближе самостоятельная модель, она чаще выигрывает, когда:
• вы умеете управлять ценой, работать с календарём и быстро реагировать на спрос
• у вас есть надёжные подрядчики по уборке и заселению, или вы готовы делать часть сами
• объект в локации, где высокий ADR держится даже без «бренда оператора»
• вы готовы контролировать отзывы и сервис ежедневно, потому что от них зависит выручка
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 ПСИХОЛОГИЯ ЦВЕТА В РЕМОНТЕ ПОД ФЛИППИНГ: Нейтральные оттенки, которые нравятся 90% покупателей
🔥 ОФОРМЛЕНИЕ КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТА И ПОСТАНОВКА НА УЧЁТ: Порядок действий и подводные камни
КАК ВЫБРАТЬ НАДЁЖНОГО ОТЕЛЬНОГО Оператора и не купить «красивую презентацию»
Слова про «гарант» и «высокий процент» ничего не стоят без проверок. Особенно в 2025 году, когда усилилась роль классификации и реестров, а рынку стало важнее работать легально, прозрачно и с понятной отчётностью.
Хороший оператор не боится цифр. Он показывает структуру продаж, объясняет расходы и спокойно даёт вам документы для проверки.
● проверьте, включён ли объект в реестр классифицированных средств размещения, и готов ли он выполнять требования к размещению и размещать номер реестра в объявлениях
● запросите отчётность по действующим объектам оператора: загрузка, ADR, RevPAR, доля прямых бронирований, сезонные провалы
● уточните, кто отвечает за рейтинг, отзывы и стандарты уборки, и какие санкции применяются внутри команды
● оцените каналы продаж: агрегаторы, корпоративные клиенты, партнёры, туроператоры, MICE
● посмотрите, как устроены выплаты собственникам, есть ли задержки, как формируются резервы на ремонты
● запросите примеры смет и актов по ремонтам, чтобы понимать реальную стоимость «поддержания номера»
Будьте в курсе важных новостей по теме инвестиций в недвижимость — следите за телеграм-каналом V_ROSTe — Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной
ДОГОВОР С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ: Пункты, которые напрямую режут ваш net
Договор — это и есть ваша доходность. Он может превратить «70% собственнику» в цифру, от которой останется половина. Важно читать не только комиссию, но и то, что оператор имеет право списывать.
Перед списком важно сказать прямо. Если вам не дают проект договора до сделки или торопят подписать «типовой вариант», это уже сигнал риска.
👉 зафиксируйте, от чего считается комиссия УК: от выручки или от прибыли, и что входит в расходы
👉 пропишите, какие расходы согласуются с вами заранее, а какие оператор может проводить самостоятельно
👉 проверьте ремонтный фонд и амортизацию: размеры, правила списаний, кто выбирает подрядчиков, как подтверждаются цены
👉 уточните, кто платит за маркетинг, продвижение и комиссии бронирований, и есть ли верхний предел
👉 посмотрите сроки договора, условия пролонгации и выход без штрафов, а также ограничения на продажу юнита
👉 проверьте порядок распределения дохода в «пуле», если он используется, и по какой логике он считается
👉 закрепите право на аудит и доступ к первичным документам, иначе вы будете видеть только итоговую цифру
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ИТОГ: Какая модель чаще даёт больше денег
Если у вас апарт-отель в сильной городской локации и оператор действительно продаёт, ведёт объект в реестре, держит рейтинг и прозрачно считает расходы, УК часто даёт почти тот же net, но с меньшими нервами и потерей времени.
Если объект в туристической локации, где в сезон можно держать высокий тариф, а вы готовы управлять сервисом и ценой, самостоятельная сдача чаще приносит больше, особенно на пиковых месяцах. Но при слабой дисциплине и плохих подрядчиках прибыль быстро превращается в хаос и простои.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова