Есть форматы недвижимости, которые не требуют витрин, вывесок на полквартала и ежедневных переговоров с десятью арендаторами. Self-storage (склады индивидуального хранения) как раз из этой породы: люди и бизнес платят за личное пространство, которого им не хватает, а инвестор получает понятную модель с повторяющимися платежами. И самое приятное — здесь часто выигрывает не тот, кто «громче», а тот, кто точнее посчитал и аккуратнее настроил процессы.
Рынок в России заметно оживился: в 2025 году фиксировали рост спроса на услуги складов индивидуального хранения, а средний чек по оплатам увеличивался. В крупных городах это давно перестало быть экзотикой — это сервис «на каждый день», как доставка и клининг.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ПОЧЕМУ SELF-STORAGE СЕЙЧАС Цепляет спрос в России
Self-storage покупают не «квадратные метры», а спокойствие: вещи не мешают жить и работать, а доступ остаётся под контролем. В этой нише хорошо видно, как быт и экономика подталкивают людей к аренде бокса — особенно там, где жильё компактнее, а темп жизни выше.
Вот самые частые причины, из-за которых клиенты начинают платить за мини-склад и остаются надолго:
☑️ переезд, ремонт, развод, рождение ребёнка, наследство — временный хаос, который затягивается на месяцы
☑️ сезонные вещи: шины, велосипеды, лыжи, коляски, коробки «на потом»
☑️ малый бизнес и селлеры маркетплейсов: товар, упаковка, возвраты, расходники
☑️ офисы, которые переехали в меньшие площади, но не готовы выбрасывать архив и технику
☑️ арендаторы квартир без кладовок и балконов: хранить негде, а захламляться не хочется
КАК УСТРОЕН SELF-STORAGE Как арендный бизнес
В отличие от классической аренды склада, здесь продаётся мелкая нарезка: боксы 1–10 м² (и больше), гибкие сроки, доступ по коду, понятные правила. Именно дробление площади и даёт высокую «выручку с метра»: один большой арендатор всегда торгуется, а десятки маленьких чаще выбирают сервис и удобство.
Чтобы модель работала как часы, важно понимать, из каких деталей собирается продукт:
◻️ Боксы разных размеров: «микро» (1–2 м²), «стандарт» (3–5 м²), «семейные» (6–10 м²)
◻️ Тарифы по площади и сроку: чем длиннее период, тем спокойнее скидка
◻️ Доступ 24/7 или расширенный график, контроль через код/карты, журнал посещений
◻️ Безопасность: видеонаблюдение, освещение, ограничение доступа по зонам
◻️ Чистота и сухость: вентиляция, отсутствие протечек, аккуратная отделка
◻️ Дополнительные услуги, которые повышают чек: упаковка, стеллажи, доставка, грузчики, продажа коробок, иногда — приёмка/выдача товара для селлеров
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
«НИЗКИЕ РАСХОДЫ» БЕЗ СКАЗОК: Где реальная экономия, а где ловушки
Self-storage действительно часто требует меньше людей и меньше ежедневной суеты, чем многие арендные форматы. Но экономия появляется не сама — её создают автоматизация, регламенты и грамотная инженерка. Если промахнуться с помещением, можно годами платить за исправление ошибок.
Чтобы трезво оценить операционные расходы self-storage, разложим типичный OPEX по полкам:
✔️ аренда/платёж за помещение или содержание объекта (самая тяжёлая строка)
✔️ охрана и видеонаблюдение (частично на аутсорсе)
✔️ коммунальные платежи, вентиляция/отопление, электроэнергия
✔️ персонал: администратор(ы) + клининг + мелкий техподряд
✔️ связь, интернет, CRM/ПО, телефония, эквайринг
✔️ маркетинг и лидогенерация (особенно первые 6–9 месяцев)
✔️ текущий ремонт, расходники, обслуживание систем доступа
✔️ налоги и бухгалтерия
Теперь — про ловушки. Они не «убивают» бизнес, но портят окупаемость, если их не учесть заранее:
❌ влажные подвалы и протечки: репутация падает мгновенно
❌ слабая пожарная часть и «переделки по предписанию»: дорого и нервно
❌ неудобный подъезд и отсутствие парковки: клиент уйдёт к тому, кто ближе и проще
❌ слишком широкий коридорный коэффициент: сдаваемой площади мало, а платить нужно за всё
❌ надежда «загрузится само»: без маркетинга и правильной линейки боксов объект пустует дольше
ЦИФРЫ РЫНКА: Ставки и чек, на что ориентироваться инвестору
Покупатель self-storage чувствителен к удобству и ощущению безопасности, но цену тоже замечает. В крупных городах видны устойчивые коридоры ставок, а в 2025 году в отрасли отмечали рост среднего чека по оплатам и динамику спроса. Для расчётов инвестору полезнее не «идеальные» цифры, а рабочие диапазоны.
Ниже — ориентиры, которые можно использовать как стартовую рамку при финансовой модели (дальше всё корректируется под конкретную локацию и конкурентов):
🔸 Санкт-Петербург: средняя ставка аренды называлась около 2,17 тыс. руб. за 1 м² в месяц
🔸 Москва: средняя ставка — чуть выше 3 тыс. руб. за 1 м² в месяц
🔸 средний чек по оплатам за январь–сентябрь 2025 года оценивали около 3,1 тыс. руб., при этом сам спрос показывал рост
🔸 по Петербургу встречались диапазоны ставок в 2024 году примерно 800–2,8 тыс. руб./м² (отапливаемые форматы), что помогает видеть «нижнюю и верхнюю полку»
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
ПОШАГОВЫЙ РАСЧЁТ ОКУПАЕМОСТИ Self-storage «с нуля» на понятном примере
Сейчас сделаем расчёт, который можно повторить на своём городе и помещении. Я возьму модель в городе-миллионнике (не Москва), чтобы цифры были ближе к реальности для большинства инвесторов. Все значения — не «магия», а конструктор: меняете вводные, и срок окупаемости честно меняется вместе с ними.
Шаг 1️⃣ Исходные данные проекта
Сначала зададим базу, без которой любая экономика превращается в гадание:
• помещение: 1 000 м² (первый этаж/цоколь с нормальным подъездом)
• доля сдаваемой площади (GLA): 75%, то есть 750 м² уйдёт под боксы, остальное — коридоры, ресепшен, техзоны
• средняя ставка для клиента: 2 100 руб./м² в месяц (уровень, который часто используют как ориентир для миллионников)
• план загрузки (ramp-up): 1–2 мес. — 30%, 3–4 мес. — 50%, 5–6 мес. — 65%, 7–9 мес. — 75%, с 10-го мес. — 85%
• допродажи и сервис (коробки, упаковка, доставка): добавим осторожно +7% к выручке после выхода на стабильную загрузку
Шаг 2️⃣ Выручка в стабильном режиме
Теперь посчитаем «полку», на которой бизнес живёт большую часть времени. Берём 750 м² сдаваемой площади, умножаем на загрузку и ставку.
Чтобы было прозрачно, разложу расчёт по этапам:
• занято: 750 м² × 85% = 637,5 м²
• базовая выручка: 637,5 м² × 2 100 руб. = 1 338 750 руб./мес.
• доп. услуги (+7%): 1 338 750 × 7% ≈ 93 700 руб./мес.
• итоговая выручка: примерно 1 432 000 руб./мес.
Шаг 3️⃣ Ежемесячные расходы (OPEX)
Дальше — то, что чаще всего «съедает» красивую презентацию. Я заложу расходы так, чтобы модель не была сахарной: с персоналом, безопасностью и маркетингом.
Вот примерная структура ежемесячных расходов для объекта 1 000 м²:
• аренда помещения: 550 000 руб. (550 руб./м²)
• коммунальные + вентиляция/отопление: 90 000 руб.
• охрана/видео + обслуживание систем: 60 000 руб.
• персонал (1 администратор + подмены/аутсорс): 180 000 руб.
• маркетинг и привлечение клиентов: 80 000 руб.
• CRM/связь/эквайринг: 20 000 руб.
• клининг, расходники, мелкий ремонт: 40 000 руб.
Итого OPEX: около 1 020 000 руб./мес.
Шаг 4️⃣ Операционная прибыль и точка безубыточности
Когда выручка и расходы лежат рядом, видно главное: сколько остаётся «после всего», и при какой загрузке проект перестаёт быть в минусе.
Чтобы не усложнять, возьмём операционную прибыль до налогов:
операционная прибыль: 1 432 000 − 1 020 000 = примерно 412 000 руб./мес.
Теперь — точка безубыточности по загрузке. В этой модели значительная часть расходов фиксированная, поэтому важен процент занятости.
Покажу простой ориентир, который можно быстро проверить на своём объекте:
۰ выручка при 1% загрузки: (750 м² × 1%) × 2 100 ≈ 15 750 руб.
۰ чтобы покрыть OPEX 1 020 000 руб., нужно 1 020 000 / 15 750 ≈ 65% загрузки
То есть при занятости ниже ~65% объект будет «дышать тяжело», а всё, что выше — начинает приносить устойчивый плюс.
Шаг 5️⃣ CAPEX: сколько стоит запуск «с нуля»
Главный вопрос инвестора звучит просто: сколько нужно вложить до первого рубля выручки. В self-storage чаще всего платят за нарезку, двери, безопасность, пожарку, вентиляцию и внешний вид.
Ниже — реалистичный пример CAPEX для 1 000 м², без премиального дизайна, но с нормальным уровнем сервиса:
• подготовка помещения и ремонт: 3,0 млн руб.
• перегородки, боксы, двери, замки: 5,0 млн руб.
• пожарная часть и сигнализация: 1,2 млн руб.
• контроль доступа, видеонаблюдение, СКУД: 0,8 млн руб.
• вентиляция/доработки инженерии: 0,7 млн руб.
• ресепшен, навигация внутри, освещение: 0,6 млн руб.
• стартовый маркетинг (запуск на 2–3 месяца): 0,5 млн руб.
• резерв на непредвиденное: 0,7 млн руб.
Итого CAPEX: около 12,5 млн руб.
Шаг 6️⃣ Окупаемость и стресс-тест
Теперь финальный штрих: сравниваем вложения и операционную прибыль. Важно помнить про ramp-up: первые месяцы загрузка ниже, поэтому «средняя прибыль первого года» почти всегда слабее, чем стабильная.
Считаем окупаемость по стабильной прибыли:
payback по «полке»: 12,5 млн / 0,412 млн ≈ 30 месяцев (примерно 2,5 года)
Добавим реальность набора загрузки: первые 6–9 месяцев прибыль будет ниже, поэтому честный горизонт часто уходит к 32–36 месяцам.
Чтобы понять устойчивость, сделаем стресс-тест. Он нужен не для пессимизма, а чтобы заранее видеть, где тонко.
Вот как меняется картина при ухудшении вводных:
▪ если ставка упадёт на 10% (до 1 890 руб./м²), выручка снизится, и окупаемость может сдвинуться примерно до 36–40 месяцев
▪ если загрузка вместо 85% держится на 75%, прибыль заметно худеет, и срок легко уходит за 40+ месяцев
▪ если одновременно проседают ставка и загрузка, проект превращается в «долгую аренду», где спасает только сильная локация и агрессивная работа с продуктом
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 ПСИХОЛОГИЯ ЦВЕТА В РЕМОНТЕ ПОД ФЛИППИНГ: Нейтральные оттенки, которые нравятся 90% покупателей
🔥 «ЗЕМЛЯ ПОД СОН»: Как инвестору заработать на участках под кемпинги и капсульные отели в России
🔥 ЭФФЕКТ «ТРУБЫ»: Как заработать на недвижимости рядом с будущим метро и крупной инфраструктурой
КАК ИНВЕСТОРУ ВЫБРАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ И Не купить себе проблемы
У self-storage есть одна особенность: клиент не обязан терпеть неудобство. Он просто переезжает к конкуренту через пару кварталов. Поэтому «помещение под склад» и «помещение под self-storage» — не одно и то же.
Перед тем как подписывать договор, проверьте базовые вещи, которые прямо влияют на заполняемость и расходы:
• удобный подъезд и возможность быстро разгрузиться, понятная парковка
• сухость, отсутствие запахов, защита от протечек
• адекватная вентиляция и температура, особенно если целитесь в долгие договоры
• возможность легально и без боли сделать пожарные решения и эвакуационные требования
• высота потолков и геометрия, чтобы не потерять сдаваемые метры на «пустых коридорах»
• конкурентная среда в радиусе 10–15 минут, и чем вы будете лучше: сервисом, доступом, безопасностью, ценой, упаковкой
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ЗАКЛЮЧЕНИЕ: Кому подходит self-storage и с чего начать прямо сейчас
Self-storage хорошо заходит тем, кто любит управляемые модели и не хочет зависеть от одного «якорного» арендатора. Здесь выигрывает дисциплина: правильная нарезка боксов, безопасность без фанатизма, маркетинг без хаоса и постоянная работа с загрузкой. Если вы умеете считать и доводить процессы до автоматизма, self-storage часто становится тем самым «тихим активом», который спокойно зарабатывает каждый месяц.
Чтобы сдвинуться с места без лишних фантазий, сделайте три шага:
👉 соберите 10–15 конкурентов в своём городе и выпишите их ставки, размеры боксов, условия доступа и слабые места
👉 найдите 3–5 помещений и посчитайте по модели выше: GLA, ставка, загрузка, OPEX, CAPEX, точка безубыточности
👉 протестируйте спрос до запуска: простая посадочная страница + заявки на бронь бокса покажут реальный интерес быстрее любых разговоров
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова