Друзья, добрый день, было несколько вопросов от читателей относительно аукционов - процедура, риски, есть ли смысл и т.д. Давайте разбираться вместе.
С практической точки зрения, важно ответить всего на 2 вопроса:
1. Насколько велики риски?
2. Есть ли шанс купить по начальной цене или хотя бы ниже рыночной?
Всё остальное в целом, не важно. Давайте начнём с рисков.
Во первых, нужно понимать, откуда имущество на аукционе появилось? Это имущество банкрота? Непрофильные активы банков/госпредприятий? Залоговое имущество? Что-то иное?
Во вторых, сможете ли после приобретения сразу получить полноценное право собственности (владение, пользование, распоряжение) или только ЕГРН с Вашей фамилией без фактической возможности пользования имуществом? Если второе, почему? Самое сложное, обычно, имущество банкротов-физлиц с прописанными несовершеннолетними. Собственником после победы в аукционе Вы, конечно, станете. Формально. А вот, когда сможете заехать в свою квартиру или, например, её сдать, вопрос.
В третьих, на какой площадке торги будут проводиться. Здесь, во избежание, не буду "растекаться мыслью по древу", просто примите во внимание, что площадок много и "не все йогурты одинаково полезны".
Ну, и в четвертых, нужно проводить анализ выставленного лота и изначально предполагать, до какой цены Вы готовы торговаться и сколько у Вас предполагаемых конкурентов. Очень часто по высококонкурентным бюджетным лотам гораздо проще не заморачиваться участием в торгах, а спокойно купить на вторичке. Цена вряд ли будет дороже, а мороки сильно меньше.
Чтобы не запутать Вас окончательно, давайте лучше пойдём от алгоритма "что и где покупать стоит?". Желательно, имущество юрлиц, а не физлиц, желательно, не одиночный лот и желательно на "понятной" площадке. Исходя из нашего запроса - ищите квартиры "в бетоне", выставленные пулом на Инвестиционном портал города Москвы - площадке https://investmoscow.ru/
Там удобная навигация и, как правило, "чистые" лоты без обременений. Именно то, что нам нужно.
Например:
Самое бюджетное, что сейчас есть, лоты в ЖК "ЭкоБунино"
Выставлено 38 лотов по цены от 4,06 миллиона. Интересно? Наверное, интересно.
Первый лот площадью 18 кв.м стоит 4,06, а второй площадью 17,8 кв.м - уже 4,94. Очевидно, что нужно покупать первый, прекрасный по соотношению цена/качество :-) Проблема в том, что вместе с Вами ровно также будет думать еще десятки, если не сотни человек и цена лота улетит в стратосферу :-)
Нет, это не наш выбор. Если захотите выиграть в торгах и не сильно убежать от стартовой цены, выбирайте из пула однородных вариантов - там 6 или 7 однокомнатных с ценой от 6,3 до 6,6 миллионов - вот там шанс есть. Ну или во всяком случае он выше.
Естественно, нужно понимать, стоит ли вообще "овчинка выделки"? Переходим на ЦИАН
Самый бюджетный лот выставлен за 5,6 миллионов или 314 000 за кв.м. Но тут, вроде как, white box, а в аукционных лотах - состояние "в бетоне"
Прикидываем, сколько будет стоить второе превратить в первое. С другой стороны, второй аукционный лот выглядит идентично
А стартовая цена - всего 4,93 млн. Вроде как интересно. Думаем дальше.
Квартира-аналог выставлена в начале января и стабильно собирает более 100 просмотров в день. По какой-то причине потенциальным покупателям лот кажется интересным. То есть цена продажи 5,6 млн выглядит справеделивой в моменте и с высокой долей вероятности лот в течение следующей недели-двух будет продан. Соответственно, 4,9 млн - просто подарок, её обязательно нужно купить. Как бы да. За 4,9 было бы интересно, но мы же понимаем, что вряд ли будем единственным желающим. Удивлю Вас, но, когда я работал в РАД (Российский Аукционный Дом), бюджетные лоты мы зачастую продавали... дороже аналогов в ЦИАН, иногда на существенные 15%. Звучит абсурдно, но есть 3 причины этого:
1. существует категория покупателей, которые не доверяют риэлторам и собственника-физлицам, при этом безгранично верят в электронные аукционы; 2. количество участников по аукционным лотам может быть сильно выше, чем по лотам в ЦИАН, потому что участие дистанционное, нет нужды ехать на переговоры с риэлтором в Москву, можно всё купить и оформить прямо во Владивостоке;
3. Раж участия в гонке и стремление победить во во что бы то ни стало.
У нас с Вами задача иная, поэтому аукцион, любой аукцион не "свет в окошке". Мы твёрдо понимаем, что аналог аукционного лота стоит 5,6 миллионов - то есть это верхняя граница ценового диапазона. Можно ли предположить, что при торге уступят еще 50 000? Вполне. Т.е. потолок - 5,5 млн. ДОроже покупать точно не стоит, а по 4,9 - купим вряд ли.
Какая-то такая логика.
На самом деле, в перспективе покупать с аукциона именно квартиры, особенно бюджетные, не уверен, потому что: неограниченный круг конкурентов, цена вероятнее всего будет выше рыночных аналогов, жесткая и довольно длительная процедура (понятно, что будет 50 претендентов, но только один итоговый покупатель, остальные 49 - просто хорошо провели время). Поэтому, если ищете квартиры на аукционах, избегайте самых бюджетных лотов, ну или из должно быть действительно много (больше 15-20), чтобы был какой-то шанс на победу.
А так, аукционы, скорее, прекрасный источник для поиска коммерческой недвижимости и земельных участков - их сложнее "считать", там гораздо больше вариативность и намного меньше конкурентов. Захотите - напишу.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov