Друзья, добрый день, давайте попробуем разобраться, какие районы Москвы наиболее интересны для покупки квартиры с последующей сдачи в аренду?
Яндекс.Аренда даёт следующую аналитику: Раменки, Даниловский, Тропарёво-Никулино, Бибирево.
ИРН (Индикаторы Рынка Недвижимости) предоставляет более полную картину по всем районам: вверху турнирной таблицы Якиманка, Тверской и Головинский районы, внизу - Остоженка, Красносельский и Алексеевский районы.
Также есть другие интересные выводы:
Возвращаясь к рынку готового жилья можно отметить, что прирост цен в недорогом сегменте превалирует над дорогим. Это видно в разрезе типов домов и комнатности квартир – так в аутсайдерах по итогам 2025 года оказались современные монолитно-кирпичные дома (среди которых как раз немало переоцененных недавних новостроек), а также многокомнатные квартиры. По географии в аутсайдерах центр Москвы, а в лидерах – сегмент старомосковских районов за МКАД, а также Северный и Восточный округа. Таким образом, спрос ограничен и во многом сосредоточен на наиболее доступных предложениях, вымывание которых и происходило весь год.
Ну, и последняя таблица, связанная с арендой - ценовые тренды:
Так как мы с Вами ищем оптимальное соотношение цена/качество, давайте сформулируем для себя следующие выводы: в 2025 году оказались правы те, кто покупал бюджетные квартиры в таких районах как Теплый Стан, Левобережный/Ховрино, Метрогородок, Орехово-Борисово, Медведково, Выхино и Чертаново Южное.
Можно ли предполагать, что данный тренд продолжится и в 2026? Думаю, да, это предположение будет справедливым.
Давайте посмотрим самые интересные для покупки квартиры в аренду в трех районах-лидерах. Думаю, будет верным предположение, что наша квартира должна быть:
1-шкой или небольшой двушкой;
в панельке 1965-2005 годов постройки;
с ремонтом;
и в шаговой доступности от метро.
Так что ищем именно такие варианты.
Готовы? Поехали!
50,6 кв.м в Ховрино за 15,1 млн
9-ый этаж 17-этажного панельного дома серии П-44 1995 года постройки. 8 минут пешком до станции "Грачевская" МЦД-3 и 20 минут до стации "Ховрино" зелёной линии.
У меня получается предполагаемая цена аренды - 70 000 рублей, а срок окупаемости 215 МАПов.
Ну, скажем прямо, не подарок, хотя лучшее, что смог найти в актуальной экспозиции :-(
Стоимость за кв.м - 298 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/320147539/
33 кв.м в Теплом Стане районе за 10,47 млн
4-ый этаж 9-этажного панельного дома серии II-49 1972 года постройки. 7минут пешком до станции "Теплый Стан" оранжевой ветки.
Предполагаемая цена аренды - 47 000 рублей, срок окупаемости 223 МАПа.
Стоимость за кв.м - 317 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/324076653/
40 кв.м в Южном Чертаново за 10,8 млн
9-ый этаж 12-этажного панельного дома серии П-47 1976 года постройки. 5 минут пешком до станции "Улица Академика Янгеля" серой линии.
Предполагаемая цена аренды - 52 000 рублей, срок окупаемости 207 МАПов.
Стоимость за кв.м - 270 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/322876030/
Честно говоря, не впечатляет :-( Еще год назад было довольно много вариантов с окупаемостью 185-190 МАПов.
Цены на аренду после кратковременного всплеска в сентябре 2025 осенью и в декабре стабильно снижались, а цены на квартиры немного подросли, соответственно, рентабельность аренды снизилась.
Плюс - начало года, очень слабая экспозиция, мало выставленных квартир, будем надеяться, что уже через пару недель их станет больше.
И третье, мы считали от "цен предложений", цена сделок всё-таки будет ниже, в итоге рентабельность чуть-чуть подрастёт.
Давайте наблюдать, друзья. Рентабельность аренды - самый важный показатель "здоровья" рынка вторички. Помним, что инвестиционная привлекательность недвижимости складывается из двух факторов: рентный доход и увеличение стоимости актива.
Когда рынок был "бодр и весел" в каком-нибудь 2013, средний показатель приближался к 350 МАПам, то есть покупатели были уверены, что за счет увеличения стоимости самого актива они свои затраты по-любому достаточно быстро отобьют, когда на рынке кризис, в будущее никто не верит и доходность сползает до 180 МАПов, на маленьких региональных рынках в кризис может быть и 80 МАПов, т.е. теоретически можно купить квартиру за 800 000 рублей, а сдавать её за 10 000.
Я к тому, что, возможно, мы в точке перелома, "общественное бессознательное" верит в скорое окончание СВО, оживление экономики и, соответственно, рост всего и вся. А возможно, лишь долгие новогодние праздники с обильными возлияниями, блокирующими наше рацио. В общем, наблюдаем :-)
Пожалуйста, напишите Ваше мнение по рейтингу районов и по динамике цен на жильё и на аренду - как именно Вы рассуждаете?
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov