С первой частью статьи можно ознакомиться тут.
Апартаменты почти всегда продаются красиво.
Ниже цена, выше обещанная доходность, аренда «как у квартиры», презентации с графиками и уверенными цифрами.
Именно поэтому их так часто покупают.
И именно поэтому разочарование приходит не сразу — а спустя несколько месяцев после сделки.
Проблема не в формате апартаментов.
Проблема в ожиданиях, которые формируются ещё до покупки.
Во второй части разберём, где именно инвестиционная логика начинает ломаться:
на доходности, ипотеке и выходе из сделки.
И почему через этот путь проходит большинство покупателей — даже тех, кто считал себя «подготовленным».
Доходность апартаментов от аренды: почему цифры в рекламе не совпадают с реальностью
Апартаменты почти всегда покупают с инвестиционным расчётом.
Редко — «для себя». Чаще — под аренду.
Логика кажется железной:
— апартаменты дешевле на входе;
— аренда почти такая же, как у квартиры;
— значит, доходность должна быть выше.
На этом этапе большинство покупателей уверены, что всё уже посчитали.
Где начинается расхождение
В рекламе апартаментов почти всегда показывают валовую картину:
- сколько объект может приносить в месяц;
- иногда — красивый процент годовых;
- иногда — «гарантированный доход».
Но почти никогда не показывают главное:
что происходит с этими цифрами в реальной жизни.
А реальная жизнь выглядит иначе.
Как это выглядит на практике
Первые месяцы после покупки часто проходят спокойно.
Объект сдался, деньги пошли, ожидания подтверждаются.
А потом начинается обычная, не рекламная реальность:
- один месяц простоя;
- затем налог;
- затем коммуналка по коммерческим тарифам;
- затем сервисный платёж;
- иногда — комиссия управляющей компании;
- иногда — мелкий ремонт или обновление.
И именно в этот момент появляется ощущение, которое многие формулируют одинаково:
«Я ожидал немного другого результата».
Не катастрофы.
А именно расхождения между тем, что было «на бумаге», и тем, что осталось на руках.
Ключевая ошибка ожиданий
Большинство покупателей оценивают апартаменты по принципу:
«Сколько платит арендатор».
Но инвестора на самом деле должен интересовать другой вопрос:
«Сколько денег остаётся у меня после всех обязательных расходов?»
Это принципиально разные вещи.
Апартаменты могут выглядеть привлекательными по валовой доходности,
но на чистом результате часто оказываются:
- сопоставимыми с квартирами;
- а иногда и менее выгодными.
Именно здесь инвестиционная логика начинает давать сбой.
Если вы сейчас выбираете апартаменты под аренду и считаете экономику «в общих чертах»,
разумнее сделать паузу и разобрать реальный сценарий владения.
Очень часто один глубокий разбор:
— с учётом налогов,
— простоев,
— формата аренды,
позволяет избежать решения, которое кажется выгодным только на старте.
👉 Написать можно Telegram
Одинаковая аренда — разные деньги: момент, который многих застаёт врасплох
Один из самых неожиданных и болезненных моментов для покупателей — это осознание следующего факта:
Квартира и апартаменты могут:
- сдаваться за одну и ту же сумму;
- находиться в одном районе;
- выглядеть одинаково для арендатора;
но при этом давать собственнику разный финансовый результат.
Почему это неочевидно до покупки
На этапе выбора человек смотрит на объект глазами арендатора:
— планировка;
— район;
— цена аренды.
Но владение недвижимостью — это другая оптика.
У апартаментов почти всегда выше:
- налоговая нагрузка;
- коммунальные тарифы;
- эксплуатационные платежи;
- требования к сервису и управлению.
Эти расходы не бросаются в глаза в презентациях.
Они не выглядят критичными по отдельности.
Но именно они формируют итоговую картину.
Как это ощущается в жизни
С квартирой у собственника часто возникает ощущение:
«Сдаётся — и ладно. Деньги приходят».
С апартаментами мысль другая:
«Нужно, чтобы не простаивало. Нужно считать. Нужно контролировать».
Это не плохо.
Но это другая модель владения, к которой не все готовы.
Вывод:
квартира чаще даёт спокойствие и предсказуемость.
Апартаменты — потенциал, но с условиями.
Апартаменты в ипотеку: почему инвестиционная логика начинает ломаться
Отдельного внимания заслуживает ипотека.
Именно здесь многие инвестиционные модели начинают трещать.
Очень распространённая логика:
«Возьму в кредит, аренда всё перекроет».
С квартирами такой подход иногда работает.
С апартаментами — гораздо реже.
Что всплывает после сделки
На практике выясняется:
- апартаменты кредитуют не все банки;
- программ меньше;
- ставки чаще выше;
- требования к первоначальному взносу строже.
Разница в процентах на бумаге кажется несущественной.
Но на дистанции она превращается в ощутимую нагрузку.
И появляется ситуация, которую многие описывают одинаково:
объект вроде бы работает,
аренда идёт,
но финансово стало тяжелее.
Почему это особенно критично для апартаментов
Апартаменты и так чувствительны к:
- простоям;
- колебаниям аренды;
- росту расходов.
Когда к этому добавляется более дорогой кредит,
модель перестаёт быть устойчивой.
Вывод:
апартаменты в ипотеку — это не ошибка.
Но это формат не для автоматической инвестиции и точно не для новичков без запаса прочности.
Рассрочка: почему «без процентов» не означает «без переплаты»
На фоне высоких ипотечных ставок рассрочка выглядит особенно привлекательно:
— без банка;
— без процентов;
— без сложных расчётов.
Именно поэтому многие воспринимают её как «мягкую альтернативу» кредиту.
Но здесь есть нюанс, который часто обнаруживается уже после сделки.
Где прячется удорожание
В большинстве случаев рассрочка:
- уже заложена в цену объекта;
- компенсируется более высокой стоимостью;
- ограничена жёсткими сроками платежей.
Проценты могут не быть прописаны отдельной строкой,
но они почти всегда присутствуют в общей сумме.
Именно поэтому фраза «рассрочка без процентов»
не означает «рассрочка без переплаты».
Практический вывод:
рассрочку нужно анализировать так же строго, как ипотеку.
Иначе удобство превращается в незаметную потерю денег.
Ликвидность апартаментов: риск, о котором думают последним
Когда покупка кажется удачной, про продажу почти никто не думает.
Кажется, что «потом разберёмся».
Но именно здесь скрывается один из самых недооценённых рисков.
Апартаменты:
- продаются дольше;
- имеют более узкий круг покупателей;
- хуже подходят для срочного выхода.
Причина простая:
- ипотека доступна не всем;
- многие покупатели изначально сравнивают их с квартирами;
- апартаменты чаще воспринимаются как компромисс.
Как это выглядит на практике
Если возникает необходимость продать быстро:
— апартаменты почти всегда требуют большего дисконта;
— процесс растягивается по времени;
— переговорная позиция слабее.
Вывод:
апартаменты — это формат для тех, у кого есть горизонт и терпение.
Для быстрых решений он подходит плохо.
Где апартаменты действительно работают (и это важно)
При всём вышесказанном апартаменты — не «плохая покупка».
Они просто не универсальны.
Апартаменты работают, если:
- покупка изначально под конкретную модель аренды;
- расчёт ведётся по чистому доходу, а не по рекламным цифрам;
- инвестор понимает ограничения статуса;
- нет необходимости быстро выходить из сделки.
В таких сценариях апартаменты:
- позволяют войти в рынок с меньшим капиталом;
- дают доход, сопоставимый с квартирами;
- логично вписываются в инвестиционную стратегию.
Ключевая мысль:
апартаменты — это инструмент.
А инструмент всегда подбирается под задачу, а не наоборот.
Почему большинство ошибок — системные
Большинство проблем возникает не из-за рынка.
И не из-за застройщиков.
Они возникают потому, что решение принимается:
— по цене;
— по красивой презентации;
— по упрощённой логике.
Недвижимость — это не только покупка.
Это владение, управление и выход.
Когда это не учитывается, даже хороший объект может разочаровать.
Недвижимость редко наказывает сразу.
Чаще — постепенно.
Поэтому самый сильный шаг — не купить быстрее,
а понять, во что вы на самом деле заходите.
Если вы сейчас выбираете между квартирой и апартаментами —
для жизни или инвестиций —
разбор конкретного сценария до сделки почти всегда дешевле, чем ошибки после. Напиши те мне в Telegram.
С первой частью статьи можно ознакомиться тут
FAQ
Что выгоднее для аренды: апартаменты или квартира?
В большинстве случаев квартира. Апартаменты выигрывают только при правильно выбранной модели.
Можно ли брать апартаменты в ипотеку?
Можно, но рисков больше. Такой формат требует аккуратного расчёта.
Подходят ли апартаменты для долгосрочных инвестиций?
Да, если изначально заложен правильный сценарий и достаточный горизонт владения.
Главная ошибка покупателей апартаментов?
Сравнивать их с квартирами только по цене, а не по реальной экономике владения.
А как вы считаете — апартаменты сегодня всё ещё инвестиция или уже компромисс?
Интересно посмотреть, какой опыт у вас и к каким выводам вы пришли.