Аркадий Балюк

Часть 1. Почему реклама новостроек и реальная выгода — не одно и то же (вторая часть статьи тут) Рынок недвижимости за последние годы сильно изменился. Квартиры подорожали, ипотека перестала быть «дешёвой по умолчанию», а выбор жилья всё чаще превращается не в поиск лучшего варианта, а в попытку не ошибиться. При этом рекламный фон вокруг новостроек стал только агрессивнее: застройщики продают не квадратные метры, а образ жизни, ощущение роста капитала и «правильного решения». На этом фоне вторичный рынок часто выглядит проигрышно...

Часть 2 В первой части мы разобрали, почему новостройки продолжают дорожать даже тогда, когда инвестиционной выгоды это не приносит. Теперь — самое неприятное, но самое важное: где именно владельцы теряют деньги на практике и почему ощущение «я всё делал правильно» не спасает от минуса. Современный рынок новостроек устроен так, что финансовые потери часто становятся видны не сразу. На старте всё выглядит логично: покупка, ипотека, ожидание роста. Но через 2–3 года собственник обнаруживает, что выйти из сделки без потерь невозможно или крайне сложно...

Часть 1 (со второй частью статьи можно ознакомиться тут) Цены на новостройки растут из года в год. Статистика фиксирует подорожание квадратного метра, застройщики публикуют оптимистичные отчёты, а рынок на первый взгляд выглядит устойчивым. Однако за фасадом этого роста всё чаще скрывается неприятная реальность: многие владельцы новостроек не зарабатывают, а теряют деньги. Квартира формально подорожала, но превратить этот рост в реальные деньги оказывается почти невозможно. Парадокс современного рынка в том, что рост стоимости новостроек перестал быть синонимом выгодной инвестиции...

Часть 2. Где именно возникает минус и как его не допустить В первой части мы разобрали, почему студии так активно покупают: низкий порог входа, ипотека, маркетинг и иллюзия ликвидности. Но ключевой вопрос для любого объекта недвижимости звучит иначе — что происходит на выходе. Именно здесь студии чаще всего превращаются из «удобного решения» в источник финансовых потерь. Важно понимать: убыток при продаже студии редко выглядит как резкое падение цены. Чаще он формируется постепенно — через ипотеку, конкуренцию, расходы и неверные ожидания...

Часть 1. Иллюзия доступной недвижимости (со второй частью статьи можно ознакомиться тут) За последние 5–7 лет студии стали самым массовым форматом жилья на рынке недвижимости. Их активно покупают в ипотеку, рассматривают как «первую квартиру», берут под сдачу и нередко называют самым безопасным входом в рынок. Формально всё выглядит логично: низкий чек, минимальный первоначальный взнос, высокий спрос на старте продаж и уверенность в том, что такую квартиру всегда можно быстро реализовать. Именно эта логика и формирует ключевую ошибку...

После первой части логично возникает вопрос: если ипотека пугает, то что делать вместо неё? Снимать? Ждать? Покупать меньше? Или всё-таки брать кредит, но «как-нибудь аккуратно»? Здесь важно честно признать: рынок изменился так, что универсального ответа больше нет. Раньше ипотека была массовым инструментом: ставка низкая — спрос высокий — рост цен частично компенсирует переплату. Сейчас система стала значительно сложнее. Ставки выросли, вход в сделку подорожал, а рынок стал фрагментированным: Москва живёт одной логикой, Петербург — другой, регионы — третьей...

Ещё несколько лет назад ипотека воспринималась как естественный и почти обязательный шаг взрослой жизни. Своё жильё означало стабильность, социальную норму и «правильное» финансовое поведение. Покупка квартиры через кредит не вызывала особых сомнений — скорее наоборот, отказ от неё требовал объяснений. Сегодня ситуация изменилась радикально. Всё больше людей, в том числе с одобренной ипотекой, стабильным доходом и накоплениями, осознанно отказываются от покупки жилья. Это не маргинальный тренд и не временная реакция на высокие ставки...

Рынок недвижимости в России в последние годы перестал быть «понятным» даже для тех, кто раньше принимал решения легко. Ипотека пугает переплатами и долгосрочными обязательствами, аренда съедает всё больший кусок дохода, а ожидание «идеального момента» всё чаще превращается в дорогое хобби: время идет, ставки живут своей жизнью, цены не обязаны падать, а жизнь — не ставится на паузу. Парадокс в том, что старые правила перестали работать. Раньше было просто: если платёж по ипотеке сопоставим с арендой — бери ипотеку...

Рынок недвижимости в России будто выходит из-под контроля. Цены продолжают расти, даже когда покупательная способность населения снижается, а аренда дорожает такими темпами, что многие семьи уже не могут выбраться из цикла «сняли — продлили — переплатили». Классическая логика «купить выгоднее, чем арендовать» больше не работает: ипотека даёт слишком высокую долговую нагрузку, а девелоперы лишь усиливают турбулентность, зазывая клиентов скидками и льготами, которые в реальности редко меняют итоговую экономику сделки...

Темпы роста стоимости квартиры после покупки зависят не только от локации и конъюнктуры рынка, но и от того, в каком состоянии объект был приобретён — с ремонтом или без. Многие уверены, что черновая отделка даёт больший потенциал роста, однако данные рынков крупных городов, включая недвижимость в СПб, показывают более сложную картину. В одних случаях готовый ремонт действительно ускоряет удорожание, в других — становится фактором, сдерживающим ликвидность. А иногда именно чистовая или предчистовая отделка создаёт максимальный финансовый эффект на горизонте 3–5 лет...

Выбор между квартирой с ремонтом и без ремонта давно перестал быть субъективным вопросом «нравится — не нравится». На рынке недвижимости в СПб эта дилемма напрямую связана с экономикой сделки, горизонтом владения, качеством будущего проживания и финансовыми рисками. Покупатели часто исходят из предположения, что черновая отделка всегда дешевле, но практика показывает: итоговая стоимость владения нередко оказывается выше ожидаемой. Чтобы разобраться в реальной выгоде, важно учитывать не только цену покупки, но и затраты времени, стоимость ремонта, качество работ и возможные издержки...

Застройщики годами продают обычные квадратные метры под видом «премиального продукта», и большая часть покупателей даже не осознаёт, в какой момент начинается переплата. Рендеры, громкие концепции и красивые названия создают иллюзию ценности, которая не имеет никакого отношения к реальным характеристикам проекта. Люди принимают решения эмоционально, а рынок этим пользуется: наценки растут, а покупатели уверены, что приобретают нечто уникальное. В этой статье разберём схемы, за которые переплачивает...