В российском бизнесе есть классический сюжет: приходит крупный игрок с неограниченным ресурсом и полностью меняет правила игры. Так было с такси, так было с доставкой. Сейчас это происходит на рынке недвижимости Москвы.
Пока коммерческие девелоперы спорят о ставках по ипотеке и надеются «пересидеть» сложные времена, у них под носом вырос конкурент, которого долго старались не замечать.
Конкурент, которого сложно победить агрессивным маркетингом, красивыми рендерами или «уникальными концепциями», потому что он берет масштабом и готовой средой здесь и сейчас.
Главная угроза: проект «Московские кварталы»
Почему так происходит? Если частный застройщик считает каждый метр, чтобы выжать маржу, то город строит инфраструктуру сразу. Пока девелопер обещает школу «во второй очереди» (читай — через пять лет), Фонд реновации закладывает её в проект первым делом. Это не вопрос доброты, это вопрос ресурса. У города его объективно больше.
Основная проблема для коммерческих застройщиков эконом- и комфорт-класса даже не в том, что людей переселяют бесплатно.
Есть проект «Московские кварталы». Суть проста: город строит жилье в идеальных, уже обжитых локациях с готовым метро и парками, а излишки квартир выставляет на продажу.
При этом качество домов реновации, построенных после 2020 года, — это честный «комфорт плюс». Монолит, приличные фасады, подземные паркинги и отделка, в которую можно заехать и жить сразу.
Чем это грозит девелоперам?
Когда на рынок вываливается такой объем предложения в топовых локациях, продажи у коммерческих ЖК могут серьезно просесть. Зачем покупать «человейник» в чистом поле или в бывшей промзоне, если за те же деньги можно взять квартиру в обжитом районе Москвы с новой школой под окном? Это прямой демпинг со стороны города, подкрепленный мощнейшим продуктом.
Философия «15-минутного города»
РБК в недавнем материале верно подметил тренд: реновация — это не про квадратные метры, а про изменение среды. Город внедряет концепцию «15-минутной доступности». Первые этажи домов изначально проектируются под коммерцию (магазины, кафе, сервисы).
Это сразу создает «живой» район, а город продолжает этой средой управлять. По данным на конец 2025 года, только за один год в новые дома начали переезжать около 34 тысяч человек. Темпы бешеные.
Ошибка «держателей хрущевок»
Есть категория людей, которые до сих пор голосуют против реновации, вцепившись в свои убитые кирпичные пятиэтажки. С точки зрения их будущего — это катастрофа, и вот почему:
❗ Ликвидность: старый фонд стремительно дешевеет. Через 10 лет продать квартиру в «уставшей» хрущевке среди обновленного района будет очень сложно.
❗ Капитализация: квартира в новом доме реновации стоит на 20–30% дороже просто по факту своего существования.
❗ Качество жизни: разрыв в комфорте станет слишком заметным.
Мне кажется, через несколько лет те, кто отказался от программы, будут сильно жалеть.
Резюме: будет ли дефицит?
Сегодня некоторые эксперты часто говорят о грядущем дефиците комфорт-класса в Москве из-за того, что застройщики притормозили новые проекты. Ребята, оглянитесь. Какой дефицит? Реновация только набирает обороты. После пятиэтажек город планирует взяться за девятиэтажки.
Мы входим в эру, где главным девелопером Москвы в комфорт-классе становится сам город. Он делает продукт, который не просто конкурирует с коммерческим «комфортом», а выдавливает его с рынка за счет локации и инфраструктуры.
Единственный минус реновации — это публика. Да, маргинальные личности встречаются и в бизнес-классе, но в реновации их процент ожидаемо выше. Поэтому даже в одной локации стоимость квартир в таких домах будет ниже, чем в коммерческом ЖК.
Наглядный пример: ЖК «Хедлайнер» и соседний дом по реновации по адресу Мукомольный проезд, 2. Дома стоят рядом, качество постройки сопоставимое (я была ни раз в обоих, это не теория). Но разница в цене — 15–20%.
Те, кто готов переплачивать за «социальный фильтр» и однородную среду, по-прежнему будут выбирать коммерческих застройщиков. Но классического комфорт-класса от частных девелоперов в Москве мы скоро не увидим. Им просто невыгодно его строить. Будущее коммерческой застройки в пределах МКАД — это сегмент «бизнес плюс» и выше.
И дело не только в сильном конкуренте со стороны города. Из-за крайне высокой стоимости земли и себестоимости строительства возводить «эконом» или «комфорт» сегодня становится просто убыточно.
Что делать в этой ситуации вам?
Рынок недвижимости Москвы сейчас — это минное поле из старых стереотипов и новых реальностей. «Циан» и «Авито» не ответят на главный вопрос: где стоит переплачивать за бренд застройщика и соседей, а где разумнее рассмотреть дома по реновации в сильной локации.
Если вы планируете купить или продать недвижимость в Москве и хотите сделать это осознанно — приходите на консультацию.
На консультации мы разберем:
✅ Ваш актив: стоит ли выходить из него именно сейчас или лучше подождать?
✅ Локации: где цена будет расти, а где — стагнировать под давлением новых кварталов реновации или других объективных факторов?
✅ Ваш запрос: как найти объект, который станет настоящим родовым гнездом или доходной инвестицией, а не просто «метрами в бетоне»?
Разберем вашу ситуацию и составим пошаговый план действий.
📌 Хотите лучше ориентироваться в текущем рынке Москвы? Мои прошлые разборы:
✅ Почему новостройки в Москве не будут дешеветь? — разбираю экономику и почему «чуда» со снижением цен ждать не стоит.
✅ Как выбрать новостройку в Москве — пошаговый план, чтобы не пожалеть о покупке спустя год.
✅ Как выбрать ликвидный объект недвижимости в Москве — на что смотреть, чтобы квартира всегда была в цене.
✅ Что лучше купить: новостройку или «вторичку»? — честное сравнение всех «за» и «против».
📞 WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48 — консультация.
🤝 Помогаю выгодно и безопасно покупать и продавать недвижимость.
Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнер Федерального агентства недвижимости WELCOME 24.