Канал: Новостройки Москвы с Анастасией Штанько.
Здесь — про выбор недвижимости для жизни и инвестиций, без шума и иллюзий.
Конец 2025 года дал рынку больше ясности, чем тревоги.
Много решений уже принято, часть — в активном обсуждении, и сейчас важно разложить всё по полочкам: что уже есть, что почти решено и к чему готовиться в 2026 году.
Я собрала ключевые изменения с датами и цифрами — и добавила свои профессиональные комментарии.
Ключевая ставка: что было, что сейчас и чего ждут в 2026?
Последнее заседание Банка России:
📅 19 декабря 2025 года
Решение:
🔻 снижение ключевой ставки на 0,5 п.п. — до 16,00% годовых
Даты заседаний ЦБ в 2026 году (8 решений):
- 13 февраля 2026
- 20 марта 2026
- 24 апреля 2026 (опорное)
- 19 июня 2026
- 24 июля 2026 (опорное)
- 11 сентября 2026
- 23 октября 2026 (опорное)
- 18 декабря 2026
Прогнозы по ставке:
- Макроопрос Банка России: средняя ключевая ставка в 2026 — 14,1%.
- Частные аналитики закладывают диапазон 13–14% как сценарий «мягкого снижения».
Мой комментарий:
Если ЦБ действительно придёт к средней ставке около 14%, рынок ипотеки начнёт оживать. Но важно понимать: ставок 8–10% «для всех» рынок больше не ждёт. Это будет время не массовой ипотеки, а продуманных схем входа.
Семейная ипотека: что действует сейчас и что меняется с 1 февраля 2026?
Текущие условия (официально):
- ставка — до 6%
- первоначальный взнос — от 20%
- лимит кредита:
12 млн ₽ — Москва, МО, СПб, ЛО
6 млн ₽ — остальные регионы - программа продлена до 2030 года
Ключевое изменение с 1 февраля 2026:
Формируется правило «одна семейная ипотека — на одну семью»:
- супруги оформляют ипотеку совместно;
- схема с двумя отдельными семейными ипотеками (на мужа и жену) фактически закрывается.
Мой комментарий:
Это важный момент. Многие семьи раньше использовали семейную ипотеку как инструмент для нескольких покупок. В 2026 году такие «процессуальные схемы» будут жёстко ограничены.
Дифференцированная ставка по количеству детей
В обсуждении находится идея:
- чем больше детей — тем ниже ставка
⚠️ На данный момент это не утверждённая норма, а обсуждаемое направление.
Мой комментарий:
Если это примут, рынок увидит ещё большую адресность поддержки. Но пока закладывать это в стратегию рано — важно следить за финальными решениями.
Бюджет государства на семейную ипотеку
В трёхлетнем бюджете 2026–2028 на субсидирование семейной ипотеки заложено:
💰 около 1,8 трлн ₽
Это компенсация банкам разницы между рыночной ставкой и льготной (6%).
Мой комментарий:
Именно поэтому семейная ипотека живёт даже при высокой ключевой ставке. Это один из самых устойчивых инструментов рынка на ближайшие годы.
Ипотека для участников СВО: реальность без иллюзий!
Сейчас речь идёт именно о концепции, а не о массово действующей программе.
Обсуждаемые параметры:
✔Ставка — 2% годовых
✔ первоначальный взнос около 20%
✔ срок кредита — до 30 лет
✔ верхний лимит суммы кредита:
• 12 млн ₽ — Москва, Московская область, СПб, Ленобласть
• 6 млн ₽ — остальные регионы России.
👉 В проекте предлагалось, что такие условия будут действовать для тех, кто участвовал в СВО, включая супругов участника, а при гибели участника — возможно и близких членов семьи.
Ещё весной-летом 2025 года обсуждалась идея льготной ипотеки под 2% для участников СВО и их семей с фиксированной низкой ставкой и господдержкой. Проект активно обсуждали как пилот на 2025 год.
Однако затем запуск этой программы перенесли на 2026 год — подготовка механизмов, согласование и бюджетная проработка заняли больше времени, чем ожидалось.
❗ Это означает: в 2025 году отдельной программы с 2% не стартовало, но работы над ней продолжаются.
Мой комментарий:
- Тут важно понимать — государство не отказалось от идеи, а перенесло сроки, чтобы подготовить программу качественно, а не поспешно;
- Эти параметры — очень сильные и выгодные. Но они далеко не утверждены на 100%, и финальные условия могут отличаться;
- Скорее всего, запуск будет не в начале года, а ближе к середине или осени 2026 — когда будут готовы регламенты, выплаты и инфраструктура.
Регулирование рынка: что уже изменилось и что влияет на цены?
1. Студии меньше 28 м²
С 1 августа 2024 года в Москве:
- запрещено проектировать новые квартиры менее 28 м² (для 1-комнатных)
Проекты, получившие разрешения ранее, ещё могут продавать такие лоты,
но новых почти не появляется.
Мой комментарий:
Маленькие студии становятся дефицитом. Это уже влияет на структуру предложения и цену.
2. Эскроу-счета
Минфин предложил:
- увеличить страховое покрытие по эскроу-счетам с 10 до 30 млн ₽
Мой комментарий:
Для Москвы это критически важно. Защита денег покупателя усиливается, особенно в дорогих проектах.
3. Мораторий на штрафы застройщиков
- мораторий по ответственности застройщиков по ДДУ действовал до 31 декабря 2025
- с 2026 года обсуждается возврат к полной ответственности
Что это даёт рынку:
- рост рисков для застройщиков;
- слабым игрокам сложнее демпинговать;
- часть рисков закладывается в цену.
Мой комментарий:
Это один из факторов, который может поддерживать рост цен в сильных проектах.
Цены на новостройки Москвы в 2026: цифры и реальность!
Федеральные оценки:
- средний рост — около 6% за 2026 год
Для Москвы:
- средний рынок: ~5–7%
- сильные локации, КРТ, вода, транспортные узлы, старты: рост выше среднего;
- слабые проекты: скидки вместо роста.
Мой комментарий:
Рынок становится неравномерным. Расти будут не «все», а те, кто стоит в правильных местах и в правильной стадии проекта.
Как выбирают покупатели в 2026 году (мои наблюдения)
Сегодня всё чаще выбирают:
- локации внутри МКАД или у узлов МЦД и метро;
- проекты с сервисом и инженерией, а не просто «метры»;
- камерность и приватность вместо муравейников;
- воду и набережные как дефицитный ресурс;
- территории комплексного развития, где рост происходит «ступенями»;
Мой комментарий:
Покупатель стал взрослее и осознанней. Ошибаться стало дорого — поэтому всё больше людей считают и сравнивают.
Итог
2026 год — это не год кризиса.
Это год осознанного, зрелого рынка, где выигрывает стратегия, а не эмоции.
Где быть в курсе раньше остальных?
В моём 👉 Telegram-канале я делюсь тем, что появляется раньше массового рынка:
- закрытые и предстарты продаж;
- уникальные акции и условия;
- реальные расчёты по лотам;
- инвестиционный калькулятор;
- разборы рисков и сценариев покупки.
Если вы хотите быть в фокусе рынка в режиме онлайн,
заглядывайте и подписывайтесь — там самая оперативная информация.