Друзья, добрый день, мы с Вами хотели обсудить, что нас ждёт в 2026 году. Мнение - моё субъективное - возможно, я ошибаюсь, поэтому, как всегда, самым ценным являются Ваши комментарии - коллективный разум всегда рулит - заглянем в будущее вместе.
Давайте начнём с первички, а во второй части обсудим нашу любимую вторичку.
1. Продажи упали
Динамика продаж квартир по договорам долевого участия в РФ в 2025 году оказалась на историческом минимуме с 2014 года: 26,5 млн кв. м против 43,4 млн кв. м. Об этом сообщил руководитель Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик в ходе дискуссии "ЕРЗ-тренды".
"В 2025 году находимся на историческом минимуме [по продаже квартир по ДДУ - 26,5 млн кв. м], то есть хуже, чем даже в 2022-м (27 млн кв. м) и хуже, чем во все другие предыдущие годы, начиная с 2014-го (43,4 млн кв. м)", - сказал он.
В Москве в пределах МКАД спрос снизился на 21% по сравнению с 2023 годом.
При этом, если Вы откроете цифры продаж и выдачи ипотечных кредитов по месяцам, убедитесь, что без осенних месяцев и декабря ситуация была бы намного хуже.
А осень, как мы помним, прошла под знаком Долиной и ужасов покупки смертельно опасной вторички.
В сухом остатке, 349 дел "бабок-мошенниц" за 3 года, по 60% из которых решения уже вынесены в пользу добросовестных приобретателей. Но оно же сейчас уже неважно, верно? Партия сыграна.
2. Зато безопасно
При всех недостатках новостроек, у них есть одно неоспоримое преимущество, которое перевешивает всё остальное.
Безопасность.
ДДУ, эскроу, гарантии всякие разные, в общем, это не ваша вшивая вторичка, здесь всё серьёзно.
На прямой линии с президентом, жительница Всеволжска пожаловалась, что ключей от квартиры не получила, хотя дом был сдан еще в августе 2025 года.
По ее словам, новостройку обещали сдать 30 сентября 2025 года. В июле сроки перенесли на декабрь. Далее, 21 августа, списали деньги с эскроу-счета и уведомили, что дом достроен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
В конце октября сроки перенесли еще раз — на апрель. При этом в доме до сих пор нет отопления, и у покупательницы есть сомнения в том, что там ведутся какие-либо работы. «Я считаю, что это мошенничество. Квартиры нет и денег тоже»,— сказала она.
Мне кажется, дольщица оценивает ситуацию неправильно. Чересчур строго. Есть иное мнение.
В пресс-службе администрации Ленинградской области оперативно прокомментировали ситуацию и заявили, что ЖК «А101 Всеволожск», о котором, как они полагают, идет речь, официально введен в эксплуатацию 13 августа.
«Дом подключен ко всем инженерным коммуникациям, включая теплоснабжение. В настоящее время время ведется передача ключей собственникам. В первую очередь, передаются квартиры, купленные без отделки»,— говорится в публикации. В обладминистрации также добавили, что Госстройнадзор региона свяжется с застройщиком и заявительницей для скорейшего решения вопроса.
По информации застройщика А101, передача ключей дольщикам по квартирам с отделкой запланирована на апрель — в настоящее время застройщик выполняет отделочные работы.
Ну, то есть всё хорошо. Не нужно было брать квартиру с отделкой. А так случился небольшой перенос. С августа на апрель следующего года. Но в апреле-то квартиру точно передадут. Наверное.
Позвольте, а что так можно? Деньги с эскроу забрать, а квартиру не передать? Злые языки утверждают, что такой объект в России не один.
Я глубоко в новостройки не погружен, но даже один случай, а с ЖК "Всеволжск А101", как я понимаю, ясность полная, ломает представление о безопасности новостроек. Верно?
Если застройщик может забирать деньги с эскроу безе передачи квартиры, то зачем вообще был весь этот цирк с конями с 2019 года? Ради повышения прибылей банков?
3. Просрочки
Мы с Вами пару недель назад обсуждали цифру, озвученную Хуснуллиным - 132 000 дольщиков, которые ждут сдачи своих объектов. Это много, даже в масштабах всей страны это очень много. Но есть и другая проблема, возможно, ещё более существенная - рост просрочки выплаты по ипотеке
На начало ноября ЦБ фиксирует увеличение просроченной задолженности по ипотеке до 188,2 млрд руб. Если раньше показатель прибавлял по 10 млрд руб. за месяц, то в прошлом месяце он перешел эту черту (рост на 11,5 млрд руб. или 6,5% за месяц). Т.е. просрочка начала ускоряться еще больше.
Судя по графику, рост просрочки — это в первую очередь московская проблема. Жители столицы просрочили на 23,2 млрд руб. Вторая зона риска — Московская область (18,3 млрд руб.).
Можно сказать, что российская ипотека стоит на "московском пузыре", который держит на себе весь ипотечный риск страны.
Если Москва начнет сыпаться, то потянет за собой всех.
Ещё интереснее ситуация с рассрочками:
На 1 декабря объем неоплаченных рассрочек достиг 1,5 трлн руб., или 17% от всех заключенных ДДУ. Это деньги, которые уже записаны в продажах, но еще не пришли на эскроу. Выходит, что застройщики все больше кредитуют покупателей, а не наоборот.
Т.е., продажи как будто бы прошли, но будут ли они в итоге покупателями оплачены - непонятно.
4. Снятие моратория
На прямой линии президент России заявил о завершении действия моратория на штрафы для застройщиков, которые не сдают жилье вовремя. С 01 января 2026 года можно будет требовать с застройщиков деньги.
А сколько это в деньгах?
1/300 ставки рефинансирования — это размер неустойки (пени), который предусмотрен Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Неустойка начисляется за каждый день просрочки в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства или срока внесения платежа по договору участия в долевом строительстве.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
1/150 от ставки рефинансирования :-) За каждый день просрочки. При ставке от 16,5 до 21%. Хуснуллин в ноябре обмолвился, что задолженность застройщиков перед дольщиками около 100 млрд, но я не знаю, методологию расчета. Мне кажется, что, если мы говорим о 132 000 дольщиках, переносах в среднем на 3 квартала и среднем чеке по России, предположительно, 8 млн, сумма будет иной, повыше.
Там ещё много интересного, но общий смысл, думаю, понятен. Застройщики с помощью Долиной как-то пережили 2025 год, но тренд отнюдь не переломили. 2026 для рынка первички, с высокой вероятностью будет хуже и неприятнее.
4. Бабка-мошенница привлечена за мошенничество
Ситуацию по вторичке Вы все прекрасно знаете и без меня. Из важного - после решения ВС РФ по делу Долиной прием заявлений от обманутых бабушек прекратился. По 177-179 ГК РФ дел больше не будет. Можно забыть и перекреститься.
Более того. Читаем прекрасное:
Сотрудниками полиции установлено, что несколько месяцев назад 70-летняя тулячка по указанию мошенников продала собственную квартиру за 1 миллион 600 тысяч рублей. Однако, осознав, что стала жертвой преступления, женщина не стала переводить деньги злоумышленникам, а оставила себе, потратив их на личные нужды.
По прошествии 2-х месяцев после продажи квартиры подозреваемая решила в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи, в связи с чем обратилась с исковым заявлением в суд, в котором исказила обстоятельства совершенной сделки, намереваясь таким образом вернуть в собственность проданную квартиру.
По данному факту следственным управлением УМВД России по г. Туле возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст.30, ч.4 ст.159 УК РФ «Покушение на мошенничество в особо крупном размере».
Красота :-) 159.4 в отношении охамевших продавцов.
5. Что будет с ценами?
Ну и главный вопрос. По новостройкам я ничего говорить не буду, потому что то, что в первичке происходит анализу не поддаётся, а по вторичке - смотрим результаты нашего голосования:
88% читателей считают, что цены не изменятся, а если и вырастут, то совсем незначительно.
С Вашего позволения выскажу своё мнение: я бы проголосовал за 4 пункт "Цены на вторичку снизятся". Объясню, почему.
Кризис. НДС 22%. У людей всё больше денег уходит на повседневные траты. При этом дешёвых денег в экономике нет и не предвидится. Могут ли в такой ситуации расти цены? Сомневаюсь.
А могут ли упасть процентов на 5-7%? Думаю, да.
Но это, конечно, моё субъективное мнение, возможно, абсолютно ложное. Буду признателен за Ваши комментарии и прогнозы.
P.S. Сегодня мораторий отменён.
Правительство России выполнило поручение президента страны и не стало продлевать мораторий на штрафы для застройщиков, которые не успели сдать жилье в срок, заявил премьер-министр Михаил Мишустин на оперативном совещании со своими заместителями. Стенограмма совещания опубликована на сайте правительства.
«Президент поручил не продлевать мораторий на штрафы для застройщиков за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства. Такое решение мы уже приняли», сообщил премьер-министр Михаил Мишустин.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov