Банк забрал ипотечное жилье и продолжил взыскивать долг по кредиту: Верховный суд РФ остудил пыл банка
Можно ли после изъятия ипотечного жилья продолжать взыскивать с заемщика долг по процентам? Банки такое практикуют. Но законно ли это?
Меня зовут Надежда Швырева. Я — Председатель Московской коллегии адвокатов «ШВЫРЕВА И ПАРТНЕРЫ» и уже более 20 лет специализируюсь на семейных спорах.
В моем ТГ-канале вы найдете разборы реальных кейсов, рекомендации по решению сложных ситуаций и полезные советы из практики.
Разберу дело, в котором Верховный суд РФ расставил точки над i в вопросе: что происходит с долгом, если банк оставляет за собой предмет ипотеки.
Жилье ушло банку, а долг остался
Летом 2014 года супруги Елена и Владимир приобрели земельный участок с жилым домом за 5 373 000 руб. в ипотеку на 15 лет (размер кредита 5 070 000 руб.).
Однако семья с кредитом не справилась.
По решению суда от 17.05.2017 с Елены и Владимира в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору — 6 296 682, 44 руб. (основной долг — 5 016 307,98 руб. + проценты — 1 180 704, 15 руб.), неустойка 99 670,31 руб., обращено взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов, установлена начальная стоимость дома — 5 013 000 руб., участка — 360 000 руб.
Торги успехом не увенчались, и банк оставил за собой нереализованную недвижимость по сниженной на 25% стоимости (дом — 3 759 750 руб. и участок — 270 000 руб.).
Банк посчитал, что из-за снижения стоимости недвижимости долг погашен не полностью, и продолжил взыскивать остаток — 2 337 859,41 руб.
Елена с этим не согласилась и обратилась в суд с требованием
признать обязательство перед банком прекращенным, поскольку банк забрал предмет залога.
Мнения судов разделились: кто несет риски обесценивания ипотечного жилья?
Суд первой инстанции учел начальную стоимость недвижимости по условиям договора ипотеки, которая больше суммы кредита на 303 000 руб., в связи с чем посчитал требования банка, забравшего предмет ипотеки, удовлетворенными в полном объеме и удовлетворил иск Елены.
Апелляция это решение отменила и отказала в иске, поскольку Елена и Владимир не застраховали свою ответственность при получении ипотеки, а значит, должны погасить оставшуюся задолженность после оставления банком за собой предмета залога, изрядно просевшего в цене на торгах.
Кассация поддержала апелляцию.
Верховный суд: предмет залога — это предел обязательств
ВС РФ с таким подходом не согласился и указал на принципиальную ошибку апелляции:
Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки,
— задолженность по обеспеченному обязательству считается погашенной,
а само обязательство прекращается (ст. 61 Закона об Ипотеке).
Это правило действует независимо от наличия договора страхования ответственности заемщика, если стоимость залога на момент возникновения ипотеки не меньше суммы обязательства.
На момент заключения договора ипотеки стоимость недвижимости была выше суммы кредита, значит, заемщики рассчитались по долгам, когда банк забрал жилье.
Суд апелляции необоснованно учитывал сниженную стоимость недвижимости по итогам торгов и отсутствие договора страхования ответственности.
ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (определение от 29.07.2025 №45-КГ25-25-К7).
При новом рассмотрении Свердловский областной суд оставил решение первой инстанции без изменения (апелляционное определение от 01.10.2025 № 33-12277/2025).
Если у вас остались вопросы или вам нужна профессиональная помощь в оформлении или проверке документов, а также консультация адвоката, пишите! Я и моя команда всегда готовы подставить вам плечо!
Оставьте заявку прямо сейчас на сайте или записывайтесь по тел. 8 (915) 105-61-28 и мы оперативно разберем вашу ситуацию и проконсультируем по всем юридическим вопросам. Не бойтесь действовать!
Подписывайтесь на канал и жмите на колокольчик, чтобы понимать, как работает закон на практике, а не в рекламных буклетах банков.