Кто дает прогнозы и инвестиционные расчеты в наше время, стоит ли им верить? Мы же будем с Вами отталкиваться от существующих реалиях рынка недвижимости в Сочи за 2025 год и каждый сделает свои выводы, а время всё расставит на свои места. Пишите комментарии, что Вы думаете и планируете на 2026 год, каждому будет полезно узнать мнение других на тему происходящего в рынке недвижимости.
Новостройка
Застройщики больше не строят эконом и комфорт класс из-за высокой стоимости кредитов, просто не выгодно, и как следствие уже привело к нехватке доступного жилья. Особенно видно из последних стартов продаж в курортных городах.
Например, в ЖК бизнес класса "Светский лес" минимальная цена на однокомнатную квартиру 28,56 м2 составляет 14 422 800 руб (цены по шахматке без учета акций и скидок).
А квартира в элит сегменте с котлована в ЖК Moretta, прайс стартует от 71 929 990 за 42,2 м2 (цены по шахматке без учета акций и скидок).
В Сочи на сегодняшний день всего 15 жилых комплексов статуса квартира по ФЗ-214, где можно купить недвижимость от застройщика, минимальные цены начинаются от 8-9 млн за студию. И лишь один ЖК расположен на первой береговой линии в Лазаревском районе, пгт Дагомыс. Я уже ни раз рассказывал о моратории на строительство, что новые разрешения на проекты МКД не выдаются, принят новый ген. план города. Если впервые об этом слышите, ссылку оставлю ниже, почитайте.
Вот еще несколько важных нововведений, если можно так их назвать, которые могут повлиять на ценообразование:
- Мораторий на штрафы застройщикам за перенос сроков ввода жилья завершится 31 декабря 2025 года и в дальнейшем продлеваться не планируется. Тем самым застройщики могут заложить риски в конечную цену объекта.
- В связи с тем, что сегодня девелоперы сокращают запуск новых проектов, к 2027 году дефицит жилья может достичь 30 млн кв.м. Данные из отчета "Дом.РФ".
- НДС с 1 января 2026 года теперь не 20%, а 22%. Затраты на материалы и строительные работы вырастут, а значит, увеличится финансовая нагрузка на строительный бизнес.
Выводы делайте сами, но думаю должно быть очевидно, что с таким количеством выбора на рынке и перечисленными факторами выше, явно снижение цен в следующем году ждать не стоит. Акции и скидки бывают, но это скорей уже исключение из правил.
Конечно же, вся эта тенденция отразится на вторичном рынке, для этого нужно немножко времени и стабилизации спроса. Сегодня минимальная стоимость квартиры в относительно свежих проектах на вторичном рынке Сочи стартуют от 7 млн рублей, за срочный, единичный вариант. Дешевле можно купить только проблему или это объявление будет являться фейковым.
Вторичка
Не для кого ни секрет, что рынок на вторичке в Сочи встал колом в этом году, да и не только в Сочи, везде. Причина тому очевидная - деньги на вкладах, отложенный спрос, заградительные ставки по ипотеке. Все кто копил на первоначальный взнос, копят дальше и ждут понижение ставки ЦБ. Ждать осталось недолго, время летит быстро.
Банк России не исключает, что к концу 2026 года значение ключевой ставки может стать однозначным по количеству цифр. Об этом заявил советник главы регулятора Кирилл Тремасов в рамках XVI Фестиваля науки юга России, передает ТАСС.
Со временем ипотека станет доступна, но рост цен может «съесть» выгоду от ожидания.
К тому же "кейс Долиной" вообще всех поставил на паузу во втором полугодии 25-го, кто планировал покупать квартиру за наличные, ждали развязку этой истории, которая закончилась в пользу покупателя.
Если же мы говорим про вторичку Сочи, здесь не всё как у всех, так как город специфичный. Застройка жилыми помещениями на землях ИЖС и сданная по судам, гористая местность, узкие улицы, непонятное ценообразование - кто как хочет, так и продает, фейки на досках объявлений, много неликвидных объектов в продаже.
Но стоит точно отметить одно, никто в Сочи продавать за бесценок или ультра срочно не собирается свою недвижимость, потому что все прекрасно понимают, что всё временное явление. Есть очень важный момент о котором пока мало кто задумывается - ремонт подорожал в разы и подорожает еще в следующем году. Сделать квартиру с нуля под ключ сейчас обходится под 100 тысяч с м2 по полу и дороже, в зависимости от выбранных отделочных материалов, мебели и техники. Только за работу прорабы считают от 30 тысяч метр, с черновыми материалами от 42 тысяч метр.
Поэтому те, кто продают своё единственное жилье с ремонтом из цели решения бытового запроса, такого как расширение жил.площали, будут считать свои бюджеты и формировать цену продажи исходя из этого фактора. Как следствие, квартиры из запроса "заезжай и живи" только будут расти в цене в ближайшее время. Тут и инвесторы подтянутся с флиппингом, кто годами застрял уже в черновом бетоне.
Буквально несколько лет назад можно было купить квартиру в регионах за 60-70 тысяч руб за м2, а сейчас ремонт за эти деньги сделаешь в лучшем случае.
Считаю, что начало 2026 года, то самое окно возможностей для покупки квартиры, пока еще большинство не побежало выводить деньги со вкладов и нет дешевой ипотеки. Каждое последующее снижение ключевой ставки будет переворачивать картину, а ЦБ опускал ставку уже 5 раз подряд. Следующее заседание в середине февраля 26-го. И многие уже планируют переход из депозитов в бетон, присматриваются к вариантам. Как только этот тренд приобретёт массовый характер, посмотрим, что будет с ценами, самому интересно.
В тг канале можете мониторить интересные для себя варианты на вторичном рынке, подписывайтесь. Нажмите на баннер выше для перехода в телеграм.
Апартаменты
После моратория на строительство МКД, который приняли в конце 2023 года, застройщики перешли в строительство апартаментов. С того времени, только в большом Сочи я насчитал более 50 проектов, а есть еще Анапа, Геленджик, Туапсинский район и Крым, везде идут активные продажи номеров.
Вы просто представьте какое количество средств размещения туристов будет создано на отечественном черноморском побережье. И это только начало, думаю, нас ждет еще много стартов продаж. Я уже писал статью про апартаменты, оставлю ссылку в конце этой статьи, почитайте, если присматриваетесь к данному рынку. Из такого количества предложений нужно внимательно выбирать объект для инвестиций, ведь конкуренция будет значительная. Учитывайте сезонность, туристический поток, локацию, отельного оператора, ближайшую инфраструктуру, транспортную доступность, ценовую политику.
Покупка апартаментов - новый тренд на рынке недвижимости, который будет с нами еще на протяжении многих лет на юге страны. Вся эта история бизнес которым управляете не Вы, любой бизнес может быть убыточным, а налоги и за содержание платить в любом случае придется. Касаемо цифры доходности мы уже узнаем с Вами позже, на практике, но уж точно не из инвестиционных расчетов отделов продаж.
Подводя итоги
2025 год был не простой, цены дрогнули, но не упали. Любой кризис всегда сменяется фазой восстановления, всё циклично. Ищите точку входа в рынок, покупайте недвижимость вовремя.
Спасибо за прочтение, всех с наступающим новым годом. Пусть Ваши мечты и планы осуществляются в жизнь. Если считаете, что данная статья была интересной и полезной, поставьте 👍 и подпишитесь на канал, это дает мотивацию писать Дзен дальше.
☝ Подписывайтесь на канал Telegram и следите за рынком недвижимости Сочи. Выкладываем объекты в срочной продаже без фейков и с полной суммой в ДКП! Контакты для связи там же.
Статьи по теме на моем канале:
Не покупайте апартаменты в Сочи. Застройщик точно заработает, а Вы не факт.
Почему все берут семейную ипотеку? Что изменится в 2026 году.
Самые доступные студии в новостройках Сочи.
Фейки на авито в Сочи. Более 80% объявлений "замануха".