Купите номер в гостинице на южном курорте страны, а он Вам деньги будет приносить по несколько миллионов в год. Ну не мечта ли? Еще и самим можно приезжать отдыхать 28 дней в году. - Именно так говорят агенты в Сочи. Да и в других южных городах страны черноморского побережья, аналогично, люди покупают апартаменты в отелях. За Вас всё сделают, Ваша собственность работает и приносит доход, остается только заплатить налоги, ничего делать не надо!
А куда еще деньги то вкладывать, если количество туристов, посетивших Сочи за 12 месяцев 2024 года, составило 7,9 млн человек. Только в летний сезон, за 3 месяца, в городе отдохнули 3,2 миллиона туристов, все отели переполнены. Около 37% всех туристов Краснодарского края в 2024 году принял именно город Сочи. Впечатляющие цифры, согласитесь?
Давайте сравним с Турецким городом Анталия, в котором с января по ноябрь 2024 года отдохнуло 16,6 млн туристов, и это с учетом того, что в эту страну едут Туристы со всего мира, а у нас только "местный" трафик. В ближайшем будущем качество отдыха будет не хуже, чем за границей. Отечественные курорты как никогда преображаются, благодаря новому ген плану, который рассчитан на развитие курортно-рекреационных объектов и социальной инфраструктуры. Всё это и привлекает инвесторов.
Но стоит ли верить инвестиционным расчетам отдела продаж? На что обратить внимание при выборе апартамента? Сколько в действительности приносит номер в отеле? Ставьте лайк на эту статью прямо сейчас, устраивайтесь удобно, мы отправляемся в плавание, и разберем все подводные камни. Статья без картинок, только текст и полезная информация.
С чего все началось?
Апартаменты в гостинице можно было купить и раньше, но это были штучные лоты, коллекционная недвижимость. Девелопмент изначально строил отели под одного инвестора или закладывалась бизнес-модель с целью последующего заработка и окупаемость проекта зависела от успеха после запуска.
В связи с мораторием на строительство, принятым ген. планом , строительство жилых комплексов в Сочи сократили в 3,5 раза в период до 2044 года. В Сочи и так всё застроено многоквартирными домами, у застройщиков не осталось земельных участков под строительство МКД, новые разрешения на строительство не выдаются в том количестве, как раньше. На данный момент достраиваются 15 проектов статуса квартира по ФЗ-214 на весь город, и большинство из них будут уже введены в эксплуатацию в этом году.
Застройщикам деньги то надо как-то зарабатывать, от сюда и появился новый бизнес. Нежели искать большого инвестора для реализации проекта гостиницы, можно просто нарисовать красивые рендеры и распродать апартаменты поштучно обычным людям под красивым соусом быстрой окупаемости и высокой доходности.
Какими бывают апартаменты?
Давайте немножко углубимся в тонкости юридического характера, и что такое апартаменты вообще.
Гостиница строится по ФЗ-214. Тот же смысл, как и строительство многоквартирных домов с привлечением дольщиков по ДДУ. Вид разрешенного использования земельного участка "Гостиничное обслуживание", как и должно быть. А дальше вопрос упаковки продукта, как правило, привлекается отельный оператор, всеми известный, или же обещают местную управляющую компанию застройщика.
Сюда же мы отнесем и объекты для временного проживания, выглядит как обычный многоквартирный дом, только имеет статус "апартаменты". Типичная история для центра Москвы или любого другого крупного города, где земли под строительство МКД нет, а коммерческая, под гостиничное обслуживание - есть.
Только разница лишь в концепции проекта. В первом случае - это позиционируется как объект для пассивного заработка, номер в отеле, во втором - апартаменты для жизни.
Капитальный ремонт пансионатов. Крупный инвестор выкупает пансионат советского времени или старую гостиницу, и проводит капитальный ремонт / реконструкцию, далее номера продаются частным инвесторам. Это может быть интересно к покупке в связи с удачным месторасположением, так как новые проекты, как правило, строятся намного дальше от привычных всем туристических локаций. Стоит обратить внимание на регистрацию сделки в росреестре, разрешительную документацию на реконструкцию. Риски покупки в данном случае могут быть выше, здесь нет эскроу счетов и ФЗ-214.
Небольшие Апарт-отели. Более мелкие, но не менее предприимчивые застройщики, выкупают небольшие коммерческие здания, этажи в торговых центрах, гостевые дома на землях ИЖС, капитально ремонтируют всё это дело, делят по помещениям и продают поштучно, также обещая прибыль от сдачи в аренду. Стоит обратить внимание на ВРИ участка.
Какие факторы влияют на доходность?
- Локация
- Количество номеров в отеле
- Количество номеров в категории
- Отельер и управляющая компания
- Инфраструктура отеля
Для идеальной картины мира всё выше перечисленное должно сложиться в единый пазл, ни один из пунктов нельзя вычеркнуть, и все они взаимосвязаны. Даже если Вам кажется, что всё шикарно, впечатление бывает обманчивым, можете не знать особенностей города, достоверных статистических и финансовых показателей на подобных объектах.
Локация. Вроде здесь всё понятно, ближе к центру или морю - сдаваться должно хорошо, но не всё так просто, как может показаться на первый взгляд. Апартаменты у моря в Лазаревском районе Сочи будут простаивать в зимний период, какая бы инфраструктура там не была построена в будущем. На сегодняшний день большинство пансионатов и санаториев закрывается в зимний период до следующего сезона. Говоря о Сочи еще можно рассчитывать на заполняемость номерного фонда круглогодично, но что делать зимой в Крыму или Анапе? Или же хорошая локация, но много номеров в отеле...
Количество номеров в отеле. Большинство отелей в продаже по ФЗ-214, имеют более 1000 номеров. И здесь уже не поможет никакая локация, ни инфраструктура. Даже если предположим, что отель будет под завязку в летний сезон, то какой процент загрузки в межсезонье этой большой гостиницы, когда и стоимость номера в сутки в разы ниже? Всё это считаем по формулам отельера, делим на среднегодовые значения, получится ли вообще прибыль? Но это не значит, что стоит обратить внимание на камерные апарт отели, ведь там могут быть проблемы юридического характера.
Количество номеров в категории. Распределение выручки происходит чаще всего по котловой системе, и это правильно. Здесь нужно задуматься вот о чём. Допустим, в отеле 300 номеров, из них 150 стандартных, 100 улучшенных трёхместных, 50 категории люкс. На стандартный номер будет самая низкая цена при покупке, люкс больше площади - дороже. Далее это выглядит примерно так: с выручки 150 номеров, 50 процентов отельеру и УК на зарплатный фонд, обслуживание отеля, рекламную компанию и прочие расходы, остаток - чистая прибыль отеля. Другая часть делится среди 150 собственников. Опять же, возвращаемся к межсезонью и зиме, локации. Принесет ли апартамент категории стандарт заявленную прибыль, учитывая все факторы? Или конкретно в данном отеле номер люкс будет востребован круглогодично, а большинство номеров стандарт простаивать, потому что это отель в Эсто-садке напротив казино, например. Есть определенный бюджет на покупку, так что же взять, один люкс или два стандартных номера? Всё это нужно считать и думать в каждом случае индивидуально, а не верить отделу продаж на слово.
Отельер и управляющая компания. От отельера зависит многое. Нужно внимательно читать договор, который заключаете при покупки апартамента на доверительное управление. Условия бывают разные, в среднем выручка между собственниками и отельером распределяется 50/50. В других случаях по сложным формулам можно высчитать 70/30 в Вашу пользу, или же 40/60 в противоположенную.
Обязательно должен быть заключен договор между отельером и девелопментом, что гостиница будет работать под определенным брендом и учтены все стандарты отельера. Бывают случаи, когда девелопмент продает апартаменты, а договора нет, только письмо о намерениях.
Обратите внимание на срок договора. Он может варьироваться от 3-х до 20-ти лет с момента запуска отеля. При этом, управляющая компания может с Вами заключать договор на бессрочной основе, либо на более долгий срок. Внимательно читайте про штрафные санкции в случае расторжения договора.
Если Вас смущают все эти обязательства и условия "в одну калитку", то вообще стоит отказаться от варианта покупки номера в отеле, так как если отдел продаж не настаивает на заключении договора на управление, всё это приведет в последующем к концепции апартаментов для собственного проживания с дорогущим обслуживанием инфраструктуры, где будет демпинг цен на посуточную сдачу, а отельер в итоге откажется управлять таким объектом.
Инфраструктура отеля. Есть отели в самом центре города без инфраструктуры и территории вовсе. Есть же варианты где шикарная территория с СПА комплексом, конгресс центром, зонами отдыха, ресторанами, барами, детскими центрами, парковкой, оборудованным собственным пляжем и трансфером до него - всё как в заграничных отелях. Всё это влияет на стоимость апартамента, категорию отеля и стоимости размещения гостей, при сдаче в аренду, соответственно.
Риски
Покупка апартаментов - это в любом случае инвестиции, а каждый инвестор должен прекрасно понимать, что есть своеобразные риски, никто никаких гарантий здесь дать не может. Если Вы не берете на себя риски, значит Вы не инвестор. Лучше тогда купите квартиру, в жилой недвижимости можно проще и самостоятельно прогнозировать, за сколько её можно будет сдавать в аренду. Пусть это будут меньше по деньгам, но зато стабильные и понятные.
Давайте на примерах разберем, с чем можно столкнуться и какие кейсы уже существуют, за столь не долгое время продажи номеров в отелях:
- Застройщик реализует проект под международным брендом, в связи с санкциями отельер не заходит на объект, гостиница работает под собственным названием, никому не известна на рынке.
- Застройщик продает черновые апартаменты в будущем отеле без ремонта, не заключает договора на управление с покупателями. Спустя время разрабатываются требования отельером к номерам и дизайн проект, озвучивается стоимость ремонтных работ с оснащением 100-300.000 руб за м2. У собственника нет таких средств, либо нет желания заключать договор на управление, что приводит к дальнейшему демпингу цен собственников апартаментов, люди сдают номера самостоятельно.
- Застройщик обещает крупного отельного оператора, ведутся продажи, а договор ни с кем не заключен.
- Гостиница работает в минус, собственники апартаментов доплачивают управляющей компании ежемесячные взносы по договору. Люди начинают массово выходить из проекта на протяжении второго года испытывая сложность в продаже, так как потенциальный покупатель просит подтвердить доходность.
- Летом гостиница приносит хороший доход, в зимний период времени и межсезонье заполняемость от силы 25%, отельер сдает номера всего за 4 тысячи рублей сутки. Окупаемость апартамента составляет более 20 лет, вместо заявленных 7-8.
- Хорошая управляющая компания на объекте, апартамент приносит прибыль и гостиница работает идеально, благодаря месторасположению и маленькому номерному фонду, но объект построен на землях не соответствующих виду разрешенного использования.
- Обещают богатую инфраструктуру, а по факту проект не реализовали. Либо вообще не достроили и бросили стройку, как только распродали все лоты.
- Управляющая компания в одностороннем порядке расторгла договор.
Купить номер в отеле что-то новое для всех участников рынка недвижимости. Для девелопмента это строительный бизнес и новый опыт в реализации таких проектов, продажники просто делают свою работу на месте, показывая аналитику и расчеты, которые нарисовали маркетологи. На самом деле все презентации апартаментных комплексов и гостиниц выглядят шикарно, влюбитесь с первого взгляда. И самое главное, что здесь стоит понять, что управляющая компания в любом случае заберет своё, даже если гостиница работает в минус, так как все издержки и риски по договору возлагаются на собственников.
Хорошие и перспективные объекты есть в продаже, а есть апартаменты, которых ждет последующая учесть огромного жилого комплекса "элит класса" с богатой инфраструктурой, где за все бассейны и территорию придется платить Вам большую коммуналку, а не получать пассивный доход.
Еще важный момент, стартов продаж апартаментных комплексов и гостиниц очень много, самостоятельно Вы вряд ли разберетесь, либо пока будете разбираться - упустите, действительно, стоящий вариант из виду. Я не буду отвечать в комментариях про тот или иной объект в Сочи или на Черноморском побережье, я намеренно не говорю ни про один объект хорошо или плохо в данной статье, так как факторов очень много и обо всём не напишешь в одной статье. Если нужно моё мнение - обращайтесь в Whatsapp, будем работать с Вами в данном направлении инвестиций.
Если считаете, что данная статья была интересной и полезной Вам, поставьте 👍 и подпишитесь на канал, это дает мотивацию писать Дзен дальше. Про свои кейсы покупки апартаментов пишите в комментариях, мне будет очень интересно почитать. Или можем обсудить лично.
☝ Подписывайтесь на канал Telegram и следите за рынком недвижимости Сочи. Выкладываем объекты в срочной продаже ежедневно. Апартаменты там тоже найдете, а также квартиры и дома.
Мои контакты в шапке профиля. Консультация бесплатно.
Прямая ссылка на Whatsapp - Написать в Whatsapp