Зачем риелторы Сочи до сих по размещают недостоверные объявления и почему с этим никто не борется? Разберемся как распознать фейк и понять ценообразование рынка недвижимости Сочи.
У Вас появилась идея купить недвижимость в Сочи, Вы из другого города нашей необъятной страны. Какой первый сайт откроете? - все верно, "А****" /"Ци**" /"Д******."., ну или другие, менее популярные доски объявлений.
И большинство до последнего верят в сказки, несмотря на то, что об этой проблеме пишут во всех федеральных СМИ. Люди строят планы на переезд, ориентируясь на выше упомянутые сайты, продают свою недвижимость в регионах и приезжают с деньгами в Сочи... А что дальше? - покупают как правило всякий неликвид меньшей площади построенный на землях не предназначенных для многоквартирного дома, ибо на нормальное жилье денег не хватает, а жить в лучшем городе курорте страны хочется.
Вы позвонили по фейку, что дальше?
Тут несколько сценариев развития событий:
- Трубку не берут, номер телефона попадает в клиентскую базу, Вам перезванивают позже, уточняя запрос, по какой квартире звонили. Как правило, человек прозванивает несколько объявлений и даже сам уже не помнит, что ему там приглянулось. "Специалист" задает вопросы, и предлагает выслать подборку недвижимости на Whatsapp.
- Самый жесткий сценарий, когда Вам до последнего говорят: "эта квартира точно есть, да-да, приезжайте, покупайте". А при встрече в аэропорту сообщают - "Увы, продано. Поехали покажу что есть".
- В последнее время многие прямо говорят - "это рекламное объявление, таких цен нет", либо какие-то глупые оправдания, мол "нулем ошибся", "это первоначальный взнос по ипотеке".
Скрипты могут быть разные, в агентствах, которые работают через фейки, нет определенных регламентов общения. Звонок с объявления для них просто входящий материал, а дальше каждый сотрудник на что горазд. Если потенциальный покупатель в городе и готов смотреть, цель любыми путями вытянуть на встречу, якобы на просмотр квартиры. Прям у подъезда скажут: "Продано, только что задаток взяли"; или еще правдоподобней: "не берет трубку собственник, может что у него случилось... Ладно, поехали покажу другую, сюда позже вернемся", "цену повысили на 2 млн, срочность продажи отпала", "передумали продавать, муж с женой так и не договорились".
Будьте внимательны!
В звонке через сайт никто не сознается, что объявление является недостоверным, т.к. аккаунт и объявление будет заблокировано!
Фильтр "от собственника" ни о чем не говорит. Чаще всего это аккаунт однодневка (или многолетка, всем всё равно). Потенциальному клиенту могут представляться как собственники, а на встрече врать, что квартиру продает моя тётя или друг подруги тёлки брата.
И что меня больше всего поражает, это до сих пор работает! После блокировки некоторых сервисов, у нас остался только Яндекс и Вконтакте, где стоимость рекламы существенно выросла. Самый дешевый канал рекламы - это фейки на открытых площадках, их стало существенно больше. Люди покупают, покупали, и покупать будут, несмотря на то, что всё начинается с обмана... А это как никак самая серьезная покупка в жизни для большинства людей.
Давайте рассмотрим несколько объявлений и постараемся понять, как отличить фейк от реальной продажи.
Минимальный порог входа
Сначала предлагаю оттолкнуться от бюджета, 33 метра с хорошим ремонтом всего за 4.700.000 руб., что составляет 142 т. руб. с м2. Сразу отметаем данный вариант, т.к. ниже 200 тысяч за м2 с ремонтом в Сочи нет абсолютно ничего, даже самовольно построенных объектов с судебными тяжбами.
Количество просмотров сразу дает понять что объявление создано с целью лидогенерации, 51 тысяча просмотров и до сих пор не продано. Обратите внимание, размещено с частного аккаунта, в описании с первых строк - "продам свою квартиру", якобы собственник, продажа без посредников.
Срочная продажа
На данном скрине торцевая студия в ЖК "Каравелла Португалии" на первой береговой линии. Минимальная стоимость квартиры без ремонта в данном комплексе начинается от 9.500.000 рублей. Срочной продажей будет считаться стоимость студии в 10 млн с ремонтом, мебелью и техникой, так как средний рынок 11-12 млн, в зависимости от качества ремонта и вида, на море или территорию.
Данный фейк предназначен по большей части "выцепить" потенциального клиента, который уже знаком с жилым комплексом, хочет купить именно в этом доме, ходил с риелторами или самостоятельно, смотрел квартиры, и ищет лучший вариант по цене.
Ну а меняют стоимость в объявлении каждые несколько дней, чтобы на это откликнулись те, кто добавил его в избранное. Стоит отметить, что данная квартира также опубликована с частного аккаунта. Чуда не бывает, к сожалению. Никто не будет продавать уникальную торцевую планировку с отличным ремонтом и видом на море за 8.4 млн руб., с учетом того, что на низких этажах с видом дом в дом черновые студии продаются за 10.000.000 руб.
Самый центр города, элитка.
Больше всего фейков в Золотом треугольнике Центрального Сочи и Центре Адлера. Кто будет смотреть окраины города и спальные районы, если можно в самом сердце города на первой береговой взять? Большинство туристов Сочи знакомы только с туристическим маршрутом - Приморская набережная, ул. Навагинскуая, Зимний театр, ЖД Вокзал, Дендрарий, ТРЦ Мандарин, Олимпийский парк, ну и прочите ориентиры, в первую очередь там и смотрят, где знают.
По адресу Черноморская 10 расположен ЖК Панорама парк. Сразу по фильтрам видим отметки "Рыночная цена", "Проверено в Росреестре". Аккаунт зарегистрирован с 2012 года, "Срочно!" в описании. Центр, ремонт, мебель остается. И цена 200 т. за метр. Только давайте включим голову, посмотрите на ремонт, стоимость которого не менее 100 т. руб м2 по сегодняшним расценкам, но Вы же даже не подозреваете что Вас обманывают, т.к. в Вашем регионе с "А****" всё более менее ок.
Обращаем внимание на восклицательный знак, что-то не совпало, несмотря на отметку "проверено в Росреестре". А теперь самое интересное, даже если по проверке "А****" всё бьётся, ушлые агенты, которые имеют выписку ЕГРН квартиры собственника, подтвердят все данные, и не будет никаких отметок в данном разделе. Квартира уже продана, а объявление не удаляется, оплачивается продвижение дальше.
Смотрим реальную квартиру в продаже с профессиональных инструментов, которые доступны только для риелторов. Специалисты по недвижимости в Сочи не пользуются открытыми площадками при поиске объектов для своего клиента. Стоимость 1.300.000 за 1 м2. Срочные продажи в данной локации начинаются от 800 т. руб. за м2. Только есть одно НО, их Вы не найдете в связи с тем, что люди делегируют продажу своих объектов недвижимости профессионалам, на досках объявлений с таким количеством фейков ценой в 10 раз ниже, не продать.
Другие примеры
Ну тут уже совсем нужно быть наивным через чур, хочется оставить без комментариев, но коротко разберем. В первом случае фото элитных апартов из интернета где-то в другой стране, во втором шпиль морского вокзала из окна, лёжа в джакузи. Пометка агентства опубликовавшего объявление как "надежный партнёр". Возникает вопрос, а почему никто не удаляет всё это? Да потому что всем выгодно, доскам объявлений в первую очередь.
Пока я подбирал более показательные истории фейковых объявлений на "А****" вылезло уведомление, а вот Вам консультант. Пожалуйста, обращайтесь, Ваш номер телефона передадут в агентство с которым сотрудничает доска объявлений. Крутятся как могут, что еще сказать. Почему же я не так часто упоминаю другие площадки? Да потому что там меньше просмотров. Это самый популярный ресурс, на других показов в 10-100 раз меньше, но это не говорит о том, что там меньше фейков.
Далеко не все риелторы занимаются этой ерундой, но имеем что имеем. Поэтому не надо грести всех под одну гребенку, это тоже самое, что найти хорошего терапевта. На рынке недвижимости Сочи есть профессионалы своего дела, примерно с пару десятков знаю лично, учитывая что в работе порядко 10.000 менеджеров. Поэтому делайте выводы сами, решайте сами, нужен ли Вам специалист или сами справитесь. Считаю, что этот вопрос нужно решать на уровне куда выше, нежели предъявлять претензии к риелторам или доскам объявлений. Да, в Вашем регионе меньше шансов нарваться на обманщиков, в той же Москве "Ц***! площадка топ. Во Владивостоке, например, все смотрят через Фарпост.
В связи со сложившийся ситуацией мы создали телеграм канал (кликайте по синему тексту), где делаем подборки с реально хорошими предложениями в Сочи, которые в продаже на сегодняшний день.
☝ Подписывайтесь на канал Telegram и следите за рынком.
Прочитали до конца, было полезно? Подпишитесь на Дзен!
Поставьте лайк на статью, это продвигает канал. Спасибо ❤
Здесь рассказываю о жизни и недвижимости лучшего города курорта.
Мои контакты в шапке профиля. Консультация бесплатно.
Прямая ссылка на Whatsapp - Написать в Whatsapp