Что проверяет нотариус при совершении сделки, а о чем нужно подумать самим

• Все сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре. В основном это купля-продажа и дарение недвижимости.

• Росреестр проверяет законность сделки, т.е. ее соответствие требованиям закона.

• Однако, если сделка была нотариальной, ее законность проверяет не Росреестр, а нотариус.

• К таким сделкам относятся в основном:

- продажа доли в недвижимости;

- дарение недвижимости;

- договор ренты;

- договоры по продаже недвижимости, принадлежащий несовершеннолетнему, недееспособным или ограниченно дееспособному гражданину.

• Эти договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Однако при желании вы можете нотариально удостоверить любой договор.

• Даже при нотариальном удостоверении договора часть рисков все равно лежит на самих сторонах договора. Поэтому сегодня мы расскажем, что при удостоверении сделки нотариус проверяет, а о чем стороны должны подумать сами:

1) Стороны сделки

• Нотариус проверяет дееспособность сторон, т.е. достижение 18 лет для самостоятельного совершения сделки, а также отсутствие человека в реестре недееспособных и ограниченно дееспособных граждан.

• Если недвижимость принадлежит ребёнку, то сделки совершают его родители (до 14 лет) либо с их согласия (с 14 лет) (ст. 26, 28 ГК РФ).

• Если гражданин признан судом недееспособным из-за психического заболевания, он не может сам совершать сделки. Их совершает его опекун с согласия органов опеки (ст. 29, 37 ГК РФ).

• Если гражданин признан судом ограниченно недееспособным из-за пристрасия к азартным играм, алкоголю и т.д., он может совершать сделки только с согласия своего попечителя и органов опеки (ст. 30, 37 ГК РФ).

• Нотариус также проверит, не начата ли в отношении сторон процедура банкротства.

• Хотя нотариус и устанавливает волю сторон и разъясняет им последствия сделки, психическое здоровье сторон сделки он не проверяет и естественно не может проверить. Поэтому рекомендуем покупателям заранее запрашивать у продавца справку из психоневрологического диспансера.

• Подробнее о справке читайте в этой статье.

• Также нотариус не оценивает мотивы и степень доверчивости сторон сделки. Если сделка по продаже была совершена продавцом под влиянием мошенников, она не будет признана судом недействительной. Квартира остается у покупателя. Таким образом Верховый суд РФ решил судьбу данных споров, рассмотрев дело по иску Ларисы Долиной.

Подробнее читайте в этой статье.

2) Содержание договора

• Нотариус проверяет, указаны ли в договоре обязательные условия, которые требует закон.

• Напр., для купли-продажи недвижимости это - сама недвижимость и ее цена.

• Нотариус не проверяет соответствие указанной в договоре цены рыночной. А также не проверяет порядок расчетов.

• Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса, поэтому подлинность их подписей гарантируется нотариусом.

• Также нотариус проверит действительность нотариальной доверенности, если от одной из сторон действует представитель.

• Вы и сами можете проверить нотариальные доверенности, если от покупателя или продавца действует представитель по нотариальной доверенности, на сайте Федеральной нотариальной палаты.

3) Объект недвижимости

• Во-первых, нотариус проверяет, действительно ли объект принадлежит продавцу.

• А во-вторых, нотариус проверяет, есть ли на объекте недвижимости ограничения:

- запрет на регистрационные действия или арест; такая отметка вносится в случае наличия долгов у продавца или судебных споров в отношении недвижимости; в этом случае покупатель не может купить недвижимость;

- отметка в ЕГРН о невозможности регистрации сделки без личного участия собственника; такая отметка вносится по заявлению собственника для того, чтобы недвижимость нельзя было продать по доверенности. Если она есть, договор не может быть подписан по доверенности.

• Если договор подписывается по доверенности, нотариус проверяет, есть ли в доверенности полномочия на продажу и срок доверенности.

• Сделки по продаже имущества недееспособного, ограниченно дееспособного или ребенка до 18 лет требуют согласия органов опеки, а для ограниченно недееспособного - также согласия попечителя. Поэтому продавец обязан предоставить нотариусу такое согласие, а нотариус обязан проверить наличие такого согласия при проведении сделки.

• Кроме того нотариус проверит семейное положение сторон сделки и потребует от продавца предоставить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости (либо брачный договор, соглашение или решение суда о разделе имущества), если продается недвижимость, приобретённая в браке.

• Нотариус несет материальную ответственность за законность сделки и его ответственность застрахована. Поэтому в случае признания нотариальной сделки недействительной по вине нотариуса пострадавшие смогут получить возмещение.
• Подробнее читайте в этой статье.

Всем хорошего дня!

Следующая статья.

Подпишитесь на рассылку и получайте персональные советы

Наш сервис поможет вам составить нужный документ - договор, иск и т.п.

А наши курсы доступны по ссылке и помогут вам лучше разобраться в нужных вам темах.