Друзья, добрый день, надеюсь сегодня мы с Вами дождёмся решение Верховного Суда и завтра это обсудим. Помню про "хорошие однушки с ремонтом в бюджете 9-11 млн" и "четырёшки в Москве", а также запрос на аналитику. Постараюсь обо всём в ближайшее время написать.
Вчера просили статью про ситуацию с новостройками, а я набрёл на чудесный материал в IRN, и, думаю, перепост, уместен.
Статья отличная, я лучше не напишу, если захотите прочитать всю статью целиком, смотрите здесь, а мы с Вами давайте пробежимся по главным моментам.
1. Цены на новостройки не растут
Вроде бы парадоксальная идея, да? Растут же. Растут. Но только в случае покупки новостройки. Продать купленную квартиру даже по цене ДДУ на вторичном рынке невозможно.
2. Продаются не квартиры, а ипотечная ставка
Когда программа доступного жилья запускалась, предполагалось, что снижение ставки по ипотеке приведёт к уменьшению ежемесячного платежа, но сохранит прежние цены. Вышло с точностью до наоборот. Цены значительно выросли, далее вырос и ежемесячный платёж на ипотеку, несмотря на субсидированную ставку, ну и главный итог - жильё стало гораздо менее доступным.
3. Пропала возможность определения рыночной стоимости
Если Вы продаёте одинаковые квартиры в одном и том же корпусе одного и того же жк клиентам с разными условиями оплаты, стоимость сильно варьирует. Если представить, что у нас было 4 покупателя: по семейной ипотеке 6%, IT-ипотеке 5%, за наличные и по рассрочке, которые через год решили свои квартиры продать, то определить рыночную цену не представляется возможным.
Ну и выводы:
1. Последние годы на рынке новостроек вместо продажи квартир застройщики фактически перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовую схему ее приобретения.
2. Финансовая схема, такая как льготная ипотека, субсидированная ипотека, траншевая ипотека, рассрочка и т.п. ведет к завышению цены квартиры, а точнее комбо-продукт оказывается дороже, чем просто «голая» квартира.
3. Впоследствии на вторичном рынке покупатель новостройки может перепродать только саму квартиру, но не комбо-продукт, что и ведет к возникновению разрыва цен первички и вторички.
Проще говоря, покупая у застройщика комбо = квартира + фин.схема каждый из нас должен понимать, что при перепродаже переплата за фин.схему, скорее всего, обнулится и удастся выручить деньги только за квартиру. Более того, льготы фин. схемы могут очень быстро «сгореть» – взятая, скажем, на 2 года рассрочка по прошествии этих 2 лет уже отработала и переплаченные за нее деньги, которые «сидят» в завышенной цене новостройки, уже сгорели. Поэтому и перепродать на вторичке такую новостройку можно только по цене «голой» квартиры, которая меньше уплаченных денег за комбо = квартира + фин.схема на те самые 10-15-20% разницы цен первички и вторички.
Почему же новостройки продолжают дорожать? Они не дорожают. Дорожает финансовая схема, которая входит в стоимость при покупке квартиры от застройщика. Как только эта схема исчезает, квартира может быть реализована по цене вторички, которая сильно ниже.
Фактически на сегодняшнем рынке цены на новостройки стали неким сюрреализмом, все меньше отражающим истинную стоимостью новостройки как квартиры, как материального объекта. А индикатором реального положения дел остается тот самый вторичный рынок, позволяющий понять сколько стоит непосредственно сама квартира, а не продукты финансовых иллюзионистов.
Ни добавить, ни убавить, готов подписаться под каждым словом.
Буду признателен за Ваши комментарии.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov