Очень часто можно услышать тезис: «Квартира под сдачу приносит всего 5% годовых, это не инвестиция». Звучит убедительно, но имеет мало общего с реальностью.
В этой статье я покажу конкретные примеры из моей практики и объясню, почему реальная доходность недвижимости считается не только по аренде, а по совокупности двух факторов — арендный доход + рост стоимости объекта.
Пример 1. Студия у метро
Квартира была куплена за 3 850 000 руб. Сегодня её минимальная рыночная стоимость — около 9 700 000 руб.
Доход от аренды рос постепенно: 25 000 → 28 000 → 36 000 руб. в месяц. Доходность только от аренды увеличилась с 7% до 11% годовых. Если считать совокупно, объект превратился из 3,85 млн в 11,7 млн руб.
Итоговая доходность — 32% на вложенный капитал за период владения, средняя годовая — около 8,5%, что уже выше мифических «5%».
Пример 2. Двухкомнатная квартира
Цена покупки — 2 700 000 руб. Текущая стоимость — около 10 000 000 руб. и её я продал своей клиентке в этом году. Аренда приносила: 25 000 → 28 000 → 30 000 руб. в месяц.
За 18 лет:
- рост стоимости — 370%,
- доход от сдачи — 185%,
- общая доходность — 555% на вложенный капитал.
Важно: это не «идеальная инвестиционная квартира», а обычная, не самая ликвидная двушка. Даже такие объекты на дистанции показывают мощный результат.
Пример 3. Комната в коммунальной квартире
Цена покупки — 1 000 000 руб. Текущая цена — 1 650 000–1 700 000 руб. Аренда — 12 000 руб. в месяц, или 144 000 руб. в год. Доходность только от сдачи — 14% годовых. Суммарная доходность за 5 лет — около 140%. Комнаты дают больший процент именно за счёт маленькой точки входа.
Общие выводы
Недвижимость — это инвестиция не только про аренду. Основной рост капитала происходит за счёт удорожания самого актива, а аренда — это приятный регулярный бонус. Ключевой фактор — ликвидность: объект должен легко сдаваться и продаваться.
Я убеждён, что недвижимость в Санкт-Петербурге будет дорожать и дальше: город ограничен КАД, свободных пятен под застройку становится всё меньше, а спрос стабильно высокий.
При этом вкладываться только в недвижимость — ошибка. Капитал нужно распределять между разными инструментами: недвижимость, облигации, золото. Но ликвидная квартира — логичная и надёжная часть любой стратегии.
Реклама моих услуг
Я помогаю подбирать ликвидные объекты под сдачу, считаю реальную доходность, сопровождаю сделки и беру на себя управление арендаторами. Если хотите понять, сколько именно будет приносить недвижимость в вашем бюджете — напишите мне, разберём всё на цифрах. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
А для тех, кто хочет проверить квартиру за пределами Санкт-Петербурга я подготовил руководство юридической проверке квартиры:
Заключение
Миф о «5% годовых» возникает, когда считают только аренду и не смотрят шире. Реальная доходность недвижимости раскрывается со временем. И чем спокойнее и вдумчивее подход к покупке — тем выше результат.
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: