Что реально выгоднее в Москве — без мифов, эмоций и лозунгов.
Сегодня есть два лагеря:
— «Аренда всегда выгоднее!»
— «Нет, своё жильё — это инвестиция и стабильность!»
Правда, как обычно, между ними.
Разберёмся на цифрах и логике московского рынка, где ставка 21%, а средняя двушка стоит больше 20 млн рублей.
1. Price-to-rent: что вообще выгоднее в Москве?
Начнём с простого и понятного индекса Price-to-rent (P/R) — соотношение стоимости покупки к годовой аренде. Он показывает, за сколько лет аренды «окупится» покупка.
Формула:
P/R = цена квартиры / годовая аренда.
Что означают значения:
✅ Менее 15 — выгоднее покупать.
✅ 15–20 — погранично, зависит от ставки и планов.
✅ Больше 20 — выгоднее снимать.
Что у Москвы?
👉 15,94 — почти идеальная середина.
То есть сами квартиры стоят ещё «разумно».
Но есть один нюанс, который индекс не видит:
❗ стоимость денег — ставка 21% (ноябрь 2025 г.).
И вот тут картинка резко меняется.
2. Аренда или ипотека 21%: шок по платежу
Я не знаю, какие квартиры брали эксперты для расчета индекса Price-to-rent по Москве. Я посчитала на примере двухкомнатной квартиры в Царицыно (58 м², дом 2021 г.):
• аренда — 85 000 ₽/мес
• цена покупки — ≈24 млн ₽
Даже без ипотеки индекс у меня получился: 23,5.
Ипотека сейчас под 21%:
👉 390–410 тыс. ₽/мес
Это почти в 5 раз дороже аренды.
Вывод: при ставке 21% покупка экономически бессмысленна.
Платёж просто неадекватен доходам даже хорошего среднего класса.
3. При какой ставке покупка в Москве становится разумной?
Часто звучит мечта: «Вот бы ставка 4–5%!».
Но для Москвы это зло, не учитывающее последствия, а не благо.
Почему?
Потому что ставки 4–5% всегда:
🔺 раздувают цены
🔺 делают жильё более недоступным
🔺 перегревают рынок
Мы это уже прошли в 2020–2024:
• семейная 4–6%
• субсидии 0,1–1%
❗ новостройки выросли на 40–70%,
❗ вторичка подтянулась следом.
То есть дешёвые кредиты делают доступной ипотеку,
но недоступным жильё.
👉 Поэтому для Москвы эксперты называют здоровый диапазон — 8–10%.
Почему именно он:
✅ платёж выше аренды, но не в 3–5 раз
✅ покупатель успевает накопить взнос
✅ рынок не перегревается
✅ цены растут умеренно
Считаем:
Квартира 24 млн, взнос 30% — 7,2 млн.
Кредит: 16,8 млн.
При ставке 8–10%:
👉 платёж 150–190 тыс. ₽/мес
(примерно в 1,8–2,2 раза выше аренды)
Дороже, да.
Но это уже реалистичная цена стабильности, а не фантазии.
5. Покупка — это не только про Excel
Если у вас есть вся сумма на покупку, или не хватает совсем чуть-чуть, или вы проходите по льготной ипотеке — покупка может быть выгоднее аренды.
Потому что жильё — это не только финансовый расчёт.
Это про:
✅ Стабильность — никто не скажет «выезжайте через месяц»;
✅ Никто не запретит детей или животных.
✅ Капитал — деньги работают в вашей собственности, а не улетают арендодателю, т. е. в «дыру».
✅ Опору — для многих квартира в Москве — базовое чувство безопасности.
И честно:
Когда слышу, как эксперты 40+ с деньгами на счёте живут в аренде бизнес-класса и уверяют, что «аренда выгоднее» — у меня возникает недоумение.
Я, возможно, трусиха (или реалист), но задаю себе простой вопрос:
👉 а что если деньги на счетах сгорят?
Мы это уже видели.
👉 или что если в 50+ не будет тех же возможностей заработать ещё раз на квартиру в Москве?
Покупка — это не про «самое дешёвое решение».
Покупка — это про стратегию, защиту и ощущение почвы под ногами.
А вы что думаете? Где вы стоите в этом споре — за аренду или за своё?
🤝 Если вы в этом споре ближе к позиции «своё жильё», — приглашаю на бесплатную консультацию.
Проверим на цифрах и логике: покупка сейчас — это правильный шаг именно для вас или нет.
📞 WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48 — консультация.
Помогаю выгодно и безопасно продавать и покупать недвижимость.
Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнёр Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.