У двух инвесторов одинаковые инвестиционные лоты . Один в плюсе, второй в минусе. Почему?
Основная ошибка , считать только стоимость покупки
Большинство инвесторов делают одинаковую ошибку:
сравнивают объекты по цене за квадратный метр и ожидаемой доходности.
Но итоговая прибыль зависит не от этого.
Она зависит от сквозных расходов, которые закладываются уже после покупки.
подробнее об основных ошибках при выборе инвестиционного лота
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Стоимость покупки , это только первый шаг. На итоговую доходность влияют ежемесячные расходы, сервис, сезонность, расположение и даже психология гостей.»
Сквозные расходы, которые «съедают» доходность
Коммунальные платежи
В премиальных домах они выше, но и спрос там стабильнее.
Управляющая компания
От неё зависит всё:
- как быстро заселяют;
- как решают вопросы гостей;
- как они реагируют на мелкие поломки.
Разница между профессиональными УК и новичками может достигать 20-30% доходности, хотя объект у инвесторов один и тот же.
подробнее о новом явлении в инвестициях " курортной недвижимости"
Расходы на оснащение
Даже в новой квартире или резиденции нужен полный комплект:
- текстиль,
- техника,
- посуда,
- декор.
И если инвестор экономит, он получает низкие оценки гостей и падающую доходность.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Есть миф: чем меньше вложишь в оснащение, тем быстрее окупаешься. На деле всё наоборот. Плохие отзывы убивают доходность на годы.»
Разница в управляющих компаниях: примеры на объектах Анапы
Золотая Бухта
Управляющие компании работают давно, модели отлажены.
Затраты предсказуемые, а высокая этажность позволяет формировать стабильный поток гостей, выбирающих видовые квартиры.
подробнее об инвестициях в комплекс Золотая Бухта
Граф Толстой
Резиденции в камерном формате 7-этажного дома.
Расходы на содержание ниже, чем в некоторых больших комплексах, а качество обслуживания-выше. Это привлекает тех, кто ценит спокойствие и стиль.
подробный кейс об инвестировании в комплекс Граф Толстой
Планирование бюджета для Николай I Hotel & Spa
Комплекс ещё строится, но сервисная модель уже сейчас выглядит одной из самых сильных.
подробнее о управлении комплексом Николай I Hotel & Spa
Для инвестора важно заранее заложить:
- мебель и бытовая техника
- текстиль
- возможные дополнительные сервисы, которые увеличат готовый доход.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Правильное планирование расходов - это то, что отделяет успешного инвестора от случайного. Именно на старте закладывается будущая доходность.»
Что съедает доход больше, чем цена покупки
На рынке премиальной недвижимости выигрывают те, кто смотрит не только на стоимость покупки, а на полный цикл владения. Это позволяет управлять доходностью, а не ждать её случайно.
Если Вы хотите рассчитать ваши реальные расходы перед покупкой ,оставьте заявку на онлайн консультацию по ссылке и подпишитесь на канал, чтобы получать честные разборы без романтизации рынка.