После «дела Долиной» об этом спрашивают практически все, и клиенты, и те, кто просто знает, чем я занимаюсь. В общем, этот текст - для широкого круга лиц. А для тех, кто собирается что-то купить на вторичке или уже купил, а сроки давности еще не вышли, прочтение обязательно.
Начнем со скучного. С того, что во многих договорах купли-продажи недвижимости вы можете встретить примерно такой пункт:
«…… стороны, руководствуясь ст.ст.15 (Возмещение убытков), 302 (Истребование имущества от добросовестного приобретателя), 393 (Обязанность должника возместить убытки), 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавцов к Покупателю, или вследствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении квартиры, в том числе со стороны предыдущих собственников квартиры, или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, указанная Квартира не может быть изъята у Покупателя, исполнившего договор и являющегося добросовестным приобретателем Квартиры. При этом всю ответственность по указанному иску Продавцы принимают на себя.
В случае, если иск об истребовании и изъятии Квартиры у Покупателя судом все же будет удовлетворен, Стороны договорились, что Продавцы обязуются в течение 1 (одного) месяца с момента регистрации соглашения о расторжении настоящего договора либо вступления в законную силу решения суда приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе Москвы, или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения жилья, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением Квартиры. При этом Квартира согласно ст.359 ГК РФ не может быть изъята у Покупателя до полного выполнения указанных обязательств.»
Пункт не всегда дословно такой, но суть не в конкретных словах. Важно понимать, все это уже содержится в Гражданском Кодексе РФ, в частности в положениях о том, что вообще такое договор купли-продажи и каковы права и обязанности сторон такого договора. Это – норма закона.
Иными словами, в законе прописано то, что юристы называют двухсторонней реституцией. Т.е. при расторжении договора купли-продажи все стороны договора возвращают то, что они получили по сделке друг от друга. Не одна из сторон, а ВСЕ стороны.
Т.е. в законе все ясно написано.
Так в чем проблема, в том, что судами не соблюдается закон РФ?
Вообще говоря, соблюдается. Поскольку ни ст. 421 (Свобода договора), ни ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса РФ пока никто не еще отменил. Соответственно, судьи игнорировать Гражданский кодекс не могут. Во всяком случае массово.
Один из юристов (ссылка на источник была телеграмм канале Механики), проанализировав судебную практику, подсчитал, что шанс потерять квартиру по «схеме Долиной» составляет всего 0,004%. За 2023–2025 годы было всего 349 дел с «бабушкиной схемой» и мошенниками. Из них 235 пришлись на 2023 и 2024 годы и 114 на 2025-й, то есть большинство появилось ещё до случая с Долиной. Примерно в 55% случаев выигрывали покупатели недвижимости, около 35% дел завершились в пользу продавцов с возвратом денег покупателю, и лишь в 10% случаев продавец выиграл без требования о возврате. При общем количестве сделок, регистрируемых в РФ, которое оценивается в 2 млн. в год, шанс действительно небольшой.
Не думаю, что точность этих цифр идеальна. Они добыты путем обработки системой Caselook выкладки судебных актов в СОЮ, но примерно совпадает с результатами многолетней практики автора и его коллег. В то время как данные СМИ аж о трех тысячах сделках с недвижимостью, в которых квартиры вернули «бабушкам», никто еще документально не подтвердил.
Поэтому выкладываю скриншот с теми данными, которые нашел.
Это не значит, что проблемы совсем нет. Ведомые продавцы на рынке есть, лично сталкивался, а одному из них мои клиенты даже внесли аванс.
Обычно таких продавцов можно определить по ряду признаков. В том конкретном случае с моими клиентами ведомость еще и удалось точно подтвердить благодаря работе правоохранительных органов. Однако, если продавец сознательно участвует в мошеннической схеме, понимая, что именно он делает, определить это намного сложнее.
Но «работа» мошенников не такая легкая, как кажется.
Когда у суда действительно есть основания вынести решение о возврате объекта недвижимости продавцу?
Когда цена сделки заметно отличается от рыночной. Когда можно доказать аффилированность покупателя с мошенниками. Когда при совершении сделки нарушен какой-либо закон, например, в договоре купли-продажи указана цена, отличная от цены сделки, не получены необходимые для отчуждения разрешения, нарушены права третьих лиц и т.д. Иными словами у суда должны быть причины руководствоваться не приведенными выше статьями ГК, а иными нормами закона.
И да, иногда при этом могут пострадать совсем не те люди, которые являются бенефициарами мошеннической схемы. Например, ведомый собственник квартиры обратился в агентство недвижимости, риэлтор, который вел объект, увидел, что квартира продается немного дешевле рынка, а собственник легко убеждается сделать еще и скидку от этой цены «за срочность», после чего берет и выкупает квартиру сам. Возможно на частично заемные средства.
В этом случае суд действительно может посчитать, что риэлтор действовал заодно с мошенниками, которые вели несчастного собственника. Например, если бывшему собственнику удается доказать, что это конкретное агентство посоветовали ему телефонные мошенники.
Что нужно делать покупателю чтобы не вляпаться в такую мошенническую схему?
Не буду повторять, что сделку должен вести специалист по недвижимости, желательно с опытом. Но нужно думать и своей головой тоже.
Когда вообще возникает подобный риск?
Когда продается единственное жилье и ничего не покупается взамен.
В этом случае важно, как минимум, выяснить почему действительно данный субъект избавляется от недвижимости. Тут возможны разные не очень вдохновляющие на покупку причины. Например, грядущее банкротство или дыры в юридической чистоте самого права собственности этого человека. Если причины продажи выглядят неубедительно, от сделки нужно отказаться или получить подтверждение того, что эти причины не выдуманы и человек, например, действительно намерен купить USDT на все 20 миллионов рублей и вложить их стейнблоккоины золота, поскольку золото более растущий в цене актив, чем недвижимость. К слову, в уже почти прошедшем 2025-м году таки и было.
Второй настораживающий момент - собственник продаваемого объекта одинокий пожилой человек.
В этом случае, хорошо получить, например, нотариально заверенное согласие близкого родственника. Да, бывает, что мошеннические планы вынашивает именно близкий родственник, но, согласие супруги или супруга на продажу уже значительно понижает риск.
Популярные советы получить т.н. справки ПНД и НД (из психо и нарко диспансера) мало о чем говорят, и даже освидетельствование на сделке врача – тоже не 100% защита. Врач не всегда может распознать ведомого человека, он подтверждает только тот факт, что у человека на момент освидетельствования нет признаков неадекватности. Согласие родственников и одновременная альтернативная покупка другой недвижимости или актива – на мой взгляд более надежные механизмы защиты.
Третий настораживающий факт – настаивание на расчетах наличными, прописывание в договоре купли-продажи цены отличной от реальной суммы, за которую продается недвижимость, в общем требования, которые выглядят не совсем понятными или нарушают законодательство. Пусть даже совсем чуть, чуть.
Это не причина отказаться от покупки, это именно настораживающий фактор, который требует, как минимум, вмешательства специалиста, если вы делаете все сами. Если не просматривается признаков мошенничества, часто возможен нормальный законный путь решения вопроса, который устроит все стороны.
Могут быть и другие настораживающие моменты. Но в целом обычно достаточно проявлять разумную предусмотрительность. И… сохранить, на всякий случай, доказательства ее проявления. В частности, нужно иметь подтверждение выполнения своих обязательств по сделке, т.е. факта передачи денежных средств продавцу.
Можно ли обезопасить себя при покупке недвижимости на все 100%?
К сожалению, нет. Есть вещи, которые бывает невозможно проверить. Например, если в истории объекта недвижимость был переход права по наследованию, проверить наличие иных наследников бывает невозможно. Но можно оценить вероятность их появления, просчитать последствия и взять соответствующие обязательства с продавца на такой случай.
Да, бывают нечестные продавцы, поддельные документы и даже поддельные собственники. Но бывает и так, что судьи, принимают эмоциональные или ангажированные решения. Поэтому, даже если закон на вашей стороне, отстоять свое право удается не всегда. Но пока чаще удается.
К сожалению, человеческий фактор - беда всех современных юрисдикций. Как-то писал о том, что произошло с довольно большим количеством наших соотечественников, которые хотели купить недвижимость в Праге. Мир несправедлив, но в каждом конкретном случае риски можно минимизировать.
К слову, если смотреть, какие меры против мошеннических схем приняты в той же Чехии, там все организовано достаточно просто. Покупатель переводит деньги по сделке на счет нотариуса, адвоката или агентства недвижимости, которые занимаются регистрацией перехода права в кадастровой палате. Это как бы условная третья рука. Причем рука, которая несет материальную ответственность. А, если не может, потери потерпевшей стороне возмещает государство.
При этом есть период охлаждения, в течение которого продавец имеет возможность заявить, что что-то не так. И только по прошествии периода охлаждения уполномоченный нотариус-адвокат-агентство переводят денежные средства на счет продавца. Причем снять их наличными в банке достаточно сложно, поскольку есть ограничения на расчеты наличными.
Другой момент, некоторое размытие права частной собственности, которое сейчас происходит в мире. В разных местах оно происходит по-разному. Где-то путем частичной передачи прав на недвижимое имущество окупасам и сквотерам (Евросоюз), где-то путем принятия заградительных налогов при продаже (некоторые штаты США), где-то путем судебных решений, нарушающих права добросовестного приобретателя. Это тенденция, но о тенденциях, и о том, что нужно о них знать участнику рынка недвижимости я уже много писал. Думаю, придется писать еще. Следите за каналом.
Ну и еще один момент, который, как мне кажется, нужно понимать в связи с «делом Долиной». Все мы, и риэлторы, и юристы, и блогеры, и судьи, и депутаты Государственной Думы находимся в информационной среде. В этой среде периодически возникают различные инфовирусы, которые стремительно размножаются, искажая реальную картину. Особенную «вирулентность» имеет то, что пугает. А что может сильно напугать человека, чей личный капитал подчас целиком состоит из квартиры, в которой он живет?
Но это уже побочные замечания. Думаю, тему ведомых продавцов мы, разобрали. Во всяком случае, в том объеме, в котором это позволяет мое и ваше время.
Ну, и следите за рынком. Там сейчас много что меняется. В основном это касается правил, но и цены тоже ведут себя очень интересно. Кто хочет быть в курсе и не тратить время на инфошум, может зайти в канал Механики в Телеграмм. Подписка бесплатна. Пользуйтесь. Любую информацию, отражающую реальную картину на рынке недвижимости можно использовать в своих интересах.
Ну, а если работа канала Механики кажется вам стоящей, в Дзене есть возможность донатить.
И, удачи!