90% покупателей премиальной недвижимости заходят в проект слишком поздно. Не потому что у них нет денег. А потому что они ориентируются на внешние признаки успеха вместо того, чтобы понимать, когда этот успех только начинается.
Я ,Сергей Павленко ,эксперт по коллекционной недвижимости в Анапе , вижу это каждый год.
Инвестор приходит, показывает уже готовый комплекс и спрашивает: «А здесь ещё есть хорошие варианты?»
И почти всегда мой ответ звучит честно, но неприятно: «Лучшие уже проданы».
В этой статье я разберу почему так происходит, как инвесторы системно опаздывают,и главное :
"Почему сегодня именно "Николай I Hotel & Spa" находится в той самой ранней фазе, где деньги делают не проценты, а капитализацию?"
Почему рынок всегда награждает не смелых, а подготовленных
Большинство инвесторов думают, что риск - это заходить в проект на старте.
На самом деле всё наоборот.
Самый высокий риск - заходить после того, как о проекте начали говорить все.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Инвестор, который ждёт “подтверждений”, почти всегда покупает по максимальной цене. Он покупает уже не рост, а статус».
Как устроен рынок премиальной недвижимости
- Фаза "недоверия"
Проект только объявлен. Вопросов больше, чем ответов. - Фаза "ранних инвесторов"
Заходят те, кто умеет считать и видеть на 3–5 лет вперёд. - Фаза "ажиотажа"
Рост цен, реклама, статьи, “последние лоты”. - Фаза "зрелости"
Проект состоялся, но рост уже реализован.
Основные деньги зарабатываются между фазой "недоверия" и "ранних инвесторов". Большинство покупает в фазе "ажиотажа".
Главная ошибка инвесторов Анапы за последние 5 лет
За последние годы я видел десятки одинаковых сценариев.
Инвестор:
- долго наблюдает,
- сравнивает,
- ждёт «ещё чуть-чуть».
А потом:
- цена вырастает на 30–50%,
- лучшие видовые лоты исчезают,
- вход становится в 1,5–2 раза дороже.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Инвестор часто боится ошибиться на старте, но не боится гарантированно переплатить потом».
Как это относится к сданным премиальным проектам в Анапе
«Золотая Бухта»: пример того, как выглядит "поздний вход"
«Золотая Бухта» сданный комплекс на первой береговой линии.
Квартиры, управляющая компания, стабильный арендный спрос.
Сегодня это:
- сформированный премиальный продукт,
- понятная доходность,
- высокая ликвидность.
Но важно честно сказать: основная капитализация здесь уже реализована.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Золотая Бухта , это выбор инвестора, которому важна стабильность. Это не про резкий рост, это про сохранение и прогнозируемый доход».
"Золотая Бухта" отлично подходит :
- для сохранения капитала,
- для спокойной аренды,
- для семейного формата.
Но это уже не ранняя точка входа.
«Граф Толстой»: проект для тех, кто ценит локацию и статус
«Граф Толстой» это резиденции на первой береговой линии, рядом с парком Ореховая Роща. Камерная этажность, закрытая территория, ресепшен, паркинг.
Здесь нет курортной инфраструктуры и это важно понимать правильно.
Это не минус, а осознанная концепция.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Граф Толстой выбирают клиенты, которым важны тишина, статус и вид на море. Это не курортный формат, а городской премиум».
Сегодня «Граф Толстой»:
- отлично сдается,
- особенно востребованы лоты с видом на море (даже боковым),
- стабильно держит цену.
Но снова , проект уже сформирован.
«Николай I Hotel & Spa»: та самая точка, куда ещё не опоздали
А теперь самое важное.
«Николай I Hotel & Spa» проект, который ещё строится.
Срок сдачи : 4 квартал 2027 года.
Именно здесь сегодня находится ключевая инвестиционная логика.
Почему?
Формат, которого в Анапе раньше не было
«Николай I Hotel & Spa» это:
- отельный формат,
- номерной фонд,
- чёткая ориентация на доход инвестора.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Это не просто здание у моря. Это продукт, который будет работать как бизнес».
Разделение по целям , редкость для рынка
- 1 и 2-х комнатные номера - предназначены исключительно под сдачу.
- 3-комнатные номера - подходят для круглогодичного проживания.
3-комнатные номера в комплексе:
- гостиная + 2 спальни,
- террасы 30–50 м²,
- панорамные виды на море,
- площадь 90–100 м² и 158 м²,
- сдача «под тапочки».
По проекту таких номеров с видом на море 16, в наличии осталось всего 7.
подробнее о формате "hotel & residence" в Николай I Hotel & Spa
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Это самый редкий формат в проекте. Именно такие лоты потом покупают дороже всех».
Капитализация происходит ещё до сдачи
Исторически рынок показывает что премиальные проекты с отельным оператором дают рост:
- на этапе строительства,
- на этапе открытия,
- после выхода на операционную загрузку.
Основной рост всегда - до момента, когда туда можно заселиться.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Самые сильные сделки , это когда клиент заходит до того, как объект становится “осязаемым”».
Почему большинство инвесторов снова опоздывают
Потому что:
- ждут сдачи,
- хотят «посмотреть вживую»,
- ориентируются на отзывы, которых ещё нет.
Но когда: проект будет готов, откроется отель,появятся первые цифры доходности - цена входа будет уже другой.
Как действуют опытные инвесторы
опытные инвесторы
- заходят в фазе строительства,
- выбирают лучшие планировки и виды,
- фиксируют цену раньше рынка.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Инвестор зарабатывает не тогда, когда красиво, а тогда, когда еще страшно и многое непонятно».
Почему Николай I Hotel & Spa, в Анапе, нельзя пропустить?
Если коротко:
- Золотая Бухта стабильность и доход сегодня.
- Граф Толстой статус, вид и локация.
- Николай I Hotel & Spa это рост, который ещё впереди.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
И именно поэтому “Николай I Hotel & Spa” сегодня , новая точка входа,
о которой через 3–4 года будут говорить так же, как сейчас говорят о лучших проектах прошлого.
Если вы уже сегодня :
- рассматриваете инвестиции у моря,
- хотите зайти до массового роста цен,
- хотите понять, какой формат подойдёт именно вам
Запишитесь на онлайн-консультацию к эксперту Сергею Павленко
по ссылке и посмотрите на проект «Николай I Hotel & Spa» через 3D-модель, разберите цифры и выберите с эксперотом Вашу личную стратегию.
А еще подпишитесь на канал - здесь честно рассказывают о рынке Анапы без иллюзий и маркетинга.
Лучшие проекты не ждут. Их выбирают вовремя.