«Хочу вложиться в доходный отель. Что самое важное?»
Этот вопрос я, Сергей Павленко, слышу почти каждый день. Кто-то интересуется локацией. Кто-то стоимостью входа и юридическим статусом. И всё это важно.
Но за 5 лет в сфере элитной недвижимости я пришёл к главному: если вы вкладываетесь в номерной фонд отеля - обязательно смотрите на оператора.
Звучит просто. Но на практике именно этот фактор становится решающим между: успешным доходным активом с прозрачной отчётностью и дорогим, но «недвижимым» разочарованием, которое простаивает большую часть года.
Почему оператор - это 70% успеха?
Представим себе два проекта:
Один в классной локации, с дорогим ремонтом, но управляется безымянной Управляющей компанией из соседнего ТСЖ.
Второй - возможно, с менее «громким» фасадом, но им управляет международный бренд с сотнями объектов и чётко выстроенной бизнес-моделью.
Угадайте, какой проект будет приносить доход, а какой - стоять пустым даже в высокий сезон?
Ответ очевиден: только сильный оператор способен обеспечить загрузку, клиентский опыт, повторные бронирования и репутационную стабильность.
Кто такой Cosmos Selection?
Теперь давайте разберёмся, почему Cosmos Selection - это не просто логотип на фасаде комплекса “Николай I Hotel & Spa”.
Cosmos Selection — это премиальное подразделение отельной группы Cosmos Hotel Group, входящей в состав АФК «Система», одного из крупнейших бизнес-холдингов в России.
Cosmos управляет отелями с номерным фондом более 10.000 номеров, по всей стране, включая легендарные объекты в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Казани и Владивостоке.
Cosmos Selection отвечает именно за de luxe форматы, где важна не только заполняемость, но и статус проживания.
«Мы не просто сдаём апартаменты. Мы создаём курорт, куда хочется возвращаться. Оттуда и вытекает доходность», — говорит руководитель направления бутик-брендов Cosmos Selection.
Кейс: Николай I Hotel & Spa
Что делает Cosmos Selection в этом проекте:
1. Запускает бронирования на собственных каналах и международных платформах.
2. Обеспечивает сервис уровня 5 звезд - от постельного белья до системы лояльности.
3. Контролирует качество сервиса, загрузку, отзывы.
4. Привлекает аудиторию, соответствующую уровню проекта - премиальных туристов, wellness-аудиторию и деловые группы.
5. Гарантирует прозрачность доходов и предоставляет регулярную отчётность.
Мнение эксперта Сергея Павленко
«Когда вы видите Cosmos Selection в проекте, это как увидеть “Mercedes-Maybach” в автосалоне. Вы понимаете: это не просто машина. Это инженерная система, статус и уверенность в каждой детали.»
Финансовая модель для инвестора: как всё устроено
В “Николай I Hotel & Spa” модель выглядит так:
35% от оборота получает оператор (включая все расходы: персонал, бронирование, маркетинг, уборка и т.д.)
65% - инвестору. Чистыми, за вычетом всех расходов.
Из них инвестор платит налог на прибыль (13%), если не применяет альтернативную схему с открытием ИП (6%) .
Годовая доходность при текущих ставках бронирования - от 2,8 млн ₽ в год на номер площадью от 36,5 м2.
Прогнозируемый ROI - 8,5 –11% в зависимости от локации, вида и площади номера.
А теперь сравним с «местными УК»
Многие инвест-отели в южных городах управляются локальными или неизвестными компаниями.
Что вы получаете:
- Непрозрачные отчёты: «ну в этом месяце арендаторы не приехали…»
- Низкий уровень сервиса: нет стандартов, обучение персонала — ноль
- Плохие отзывы и репутация объекта
- Простаивание в низкий сезон
- Потерю доверия у гостей и, соответственно, снижение стоимости на вторичном рынке
Мнение эксперта Сергея Павленко
«Инвестор не должен быть отельером. Его задача - получать прибыль, а не бороться с уборщицами или отвечать за «онлайн» агрегаторы. Именно поэтому Cosmos Selection - ключ к спокойствию и доходности.»
Репутационный капитал: как оператор влияет на капитализацию
Цифры говорят сами за себя:
С момента старта продаж “Николай I Hotel & Spa” в сентябре 2024 года - рост стоимости уже составил от 15-65%.
Ожидаемый рост к сдаче комплекса в 2027 году - до 90% от стартовой цены.
Причина? В том числе, доверие к бренду Cosmos как к оператору, который умеет управлять премиальными активами.
Однокомнатный номер в 41,4 м², купленный за 19 665 000 ₽ в сентябре 2024, сегодня предлагается по цене 31 761 000 ₽ . А в момент сдачи - вероятно, будет стоить свыше 1 200 000 ₽ за м2 ,что составит стоимость от 49 000 000 ₽.
Инвестиционный итог , что нужно помнить инвестору
Оператор - это ваш партнёр. Ваш бизнес-партнёр.
Вы не просто отдаёте ключи и ждёте денег. Вы входите в систему, отлаженную до мелочей.
Cosmos Selection:
- Управляет
- Продвигает
- Обслуживает
- Защищает
- И помогает капитализировать объект
Именно поэтому при покупке доходного номера в инвестиционным отеле, сначала смотрим не только на море и бассейн. А на того, кто будет работать 365 дней в году, пока вы живёте своей жизнью.
Мнение эксперта Сергея Павленко
«Покупка недвижимости без сильного отельного оператора — это как яхта без капитана. Она красивая, дорогая, но никуда не плывёт. Cosmos Selection - это тот самый капитан, благодаря которому ваш объект не просто выходит в море , а двигается к осязаемой и понятной для инвестора цели: стабильному доходу и росту стоимости.»
Хотите инвестировать в курортную недвижимость и не ошибиться?
Подписывайтесь на канал. По запросу, запишитесь на закрытый показ в “Николай I Hotel & Spa” уже сегодня и получите расчет доходности до 2030 года.