Многие владельцы «лишнего» жилья в России уверены, что сдача второй или третьей квартиры в аренду — наиболее выгодное использование своей недвижимости. При этом немало тех, кто по-прежнему использует схему: сдаем, но налоги не платим. Однако налоговые органы с каждым годом наращивают арсенал средств и методов, позволяющих выявить таких нарушителей. Рассказываем, как ФНС вычисляет неплательщиков, что ждет собственника после жалобы соседей и какая ответственность грозит за неуплату налогов.
Обязанность, а не право: почему платить налоги придется
Платить налог на доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, — это обязанность собственника. Еще в 2018 году Минфин РФ разъяснил, что контрольная работа по привлечению граждан к декларированию таких доходов ведется налоговыми органами на постоянной основе. Игнорирование этой обязанности рано или поздно приведет к проверке и санкциям.
Как налоговая находит неплательщиков? Арсенал ФНС
Фискальные службы используют целый комплекс мер для выявления лиц, уклоняющихся от уплаты налогов.
1. Банковский контроль и анализ транзакций
При безналичном расчете узнать о получении арендной платы проще простого. Банки обязаны предоставлять ФНС по ее запросу информацию о счетах физлиц и движении средств по ним.
- Что ищут: Регулярные ежемесячные поступления от одного и того же лица примерно в одну и ту же дату. Такая схема платежей легко выявляется автоматизированными системами мониторинга ФНС. Однако сразу начислить налог только на основе переводов инспекторы не могут — сначала они запросят у вас пояснения о происхождении этих сумм.
2. Данные Росреестра
В рамках межведомственного обмена ФНС получает сведения о всех объектах недвижимости, принадлежащих гражданину.
- Кто в зоне риска: Собственники двух и более квартир. Налоговая логично предполагает, что человек не может проживать одновременно в нескольких квартирах, а значит, «лишняя» недвижимость сдается в аренду. Это основание для проведения проверки и сопоставления данных о доходах, указанных в декларации.
3. «Полевые» методы: соседи, участковые и УК
У налоговой достаточно каналов для получения информации «с земли».
- Соседи: Часто становятся источником жалоб из-за шума, мусора или просто из личных побуждений.
- Участковые уполномоченные: В ходе обходов они фиксируют факт проживания в квартире посторонних лиц и могут составить соответствующий акт.
- Управляющие компании (УК): Могут сигнализировать в ФНС, особенно если собственник имеет задолженность по ЖКУ, но при этом явно имеет доход от аренды.
4. Миграционный учет
Если квартиру сдают иностранным гражданам, они обязаны встать на миграционный учет по месту пребывания. Данные от МВД позволяют налоговикам проверять, декларировал ли собственник доходы от аренды, особенно в случае с «резиновыми» квартирами.
5. Проверки организаций-нанимателей
Если жилье арендует компания для своих сотрудников, с собственником заключается официальный договор. При проверке юрлица налоговики обязательно увидят этот документ и выйдут на арендодателя.
Как ФНС доказывает получение дохода?
Проживание в квартире посторонних людей еще не означает, что собственник получает доход. Налоговой необходимо это доказать. Делается это с помощью:
- Показаний свидетелей: Арендаторов или соседей, которые могут подтвердить факт платного проживания.
- Расписок о получении денежных средств с подписью собственника (при наличном расчете).
- Банковских выписок, подтверждающих регулярные переводы от лиц, не являющихся родственниками.
Что грозит собственнику за неуплату налога?
Если факт сокрытия доходов доказан, последствия будут серьезными и финансово ощутимыми.
1. Начисление основного налога
Вам будет доначислен НДФЛ:
- 13% — с суммы дохода до 5 млн рублей в год.
- 15% — с суммы, превышающей 5 млн рублей в год.
Важно: льготные ставки для самозанятых (4% или 6%) на доходы от сдачи жилья не распространяются, если арендодатель не зарегистрирован в этом статусе.
2. Штрафные санкции
- Штраф за неподачу декларации 3-НДФЛ: 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30% от суммы).
- Штраф за неуплату налога:
20% от неуплаченной суммы, если умысла не было.
40% — если действия были умышленными. - Пени: Начисляются за каждый день просрочки уплаты налога в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.
3. Уголовная ответственность
Может наступить в исключительных случаях:
- Если сумма неуплаченного налога превышает 2,7 млн рублей за три года (крупный размер). Наказание: штраф от 100 до 300 тыс. рублей, принудительные работы до года, арест до 6 месяцев или лишение свободы до года.
- Если сумма превышает 13,5 млн рублей (особо крупный размер). Наказание: штраф от 200 до 500 тыс. рублей или лишение свободы до 3 лет.
Уголовная ответственность применяется, только если налогоплательщик не подал декларацию или указал в ней заведомо ложные сведения.
Как легально сдавать квартиру и спать спокойно?
Единственный способ избежать проблем — добросовестно платить налоги. Закон предусматривает несколько вариантов для легализации доходов от аренды:
- Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых: Ставка 4% (при расчетах с физлицами) или 6% (с ИП и юрлицами). Простая регистрация в приложении «Мой налог».
- НДФЛ для физических лиц: Стандартная ставка 13%. Требует самостоятельной подачи декларации 3-НДФЛ и уплаты налога.
- Упрощенная система налогообложения (УСН) для ИП: Позволяет выбрать объект налогообложения («доходы» по ставке 6% или «доходы минус расходы» по ставке 15%).
- Патент для ИП: Упрощенный режим, где сумма налога фиксирована и зависит от потенциально возможного дохода.
Вывод: Уплата налога на доход от аренды — это не только требование закона, но и финансовая выгода. Штрафы, пени и стресс от разбирательств с ФНС обойдутся дороже, чем своевременная и честная уплата положенных сумм. Легализуйте свои доходы и используйте недвижимость как надежный и спокойный источник прибыли.
Серия статей про "аренду квартир":
Основы основ: разберем терминологию и научимся проверять физических лиц https://dzen.ru/a/aSgKtpUvg2_jzCJz
Как правильно составить договор https://dzen.ru/a/aSgPgK0feEYjj4Xz
