Многие россияне, имеющие лишнюю недвижимость, используют ее для получения дополнительного дохода от сдачи в наем. Но чтобы этот стабильный заработок не обернулся судебными разбирательствами и финансовыми потерями, крайне важно учитывать юридические нюансы. Неправильно оформленные отношения с жильцом могут привести к проблемам с оплатой, повреждению имущества и даже административной ответственности.
Наем, а не аренда: почему терминология имеет значение?
Первое и ключевое правило: если вы, как физическое лицо, сдаете квартиру другому физическому лицу для проживания, заключается договор найма жилого помещения. Именно это понятие используется в Гражданском кодексе РФ (Глава 35).
В быту часто используется термин "аренда", однако юридически он не точен для сделок между физическими лицами в отношении жилья. Аренда применяется при передаче имущества юридическим лицам, например, для размещения офиса.
Что это значит на практике?
- Наймодатель — собственник жилья (физическое лицо).
- Наниматель — гражданин, который вселяется для проживания.
- Суды, как правило, трактуют сделку как найм, даже если в документе ошибочно указано слово "аренда". Ключевым фактором является не название, а содержание договора и цели использования помещения.
Что должно быть в договоре найма?
Чтобы договор стал надежной защитой ваших интересов, в нем необходимо прописать следующие условия:
- Полные данные сторон: Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации наймодателя и нанимателя.
- Объект недвижимости: точный адрес, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
- Срок действия: договор может быть заключен на срок до 5 лет. Если срок не указан, он считается заключенным на 5 лет.
- Плата и порядок расчетов: размер ежемесячной платы, дата внесения, реквизиты для перевода. Укажите штрафы за просрочку платежа.
- Коммунальные услуги: четко распределите, кто и какие услуги оплачивает.
- Состав проживающих: перечень всех граждан, которые будут жить в квартире, включая несовершеннолетних детей.
- Имущество: опись передаваемого имущества (мебель, техника) и его состояние на момент заселения.
- Залог (депозит): размер суммы и четкие условия ее возврата или удержания (например, для покрытия долга за коммуналку или ремонта).
Срок договора и «вечная» пролонгация на 11 месяцев
Договор найма, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Чтобы избежать этой процедуры, многие собственники практикуют заключение договоров на 11 месяцев с последующей пролонгацией.
«В отличие от аренды, в найме нет автоматического продления договора, — отмечает Анастасия Захарова. — Последовательное заключение договоров на короткий срок (3, 6 или 11 месяцев) само по себе не делает их долгосрочными. Однако суд может признать такой договор заключенным на длительный срок, если будут доказательства фактически непрерывных отношений».
Важный нюанс: дополнительное соглашение о продлении, подписанное после истечения срока первоначального договора, может быть расценено как новый договор. Если общий срок владения превысит год, возникнет необходимость в регистрации.
Временная регистрация: обязанность, а не право
Согласно закону, гражданин обязан оформить временную регистрацию по месту пребывания, если он проживает там более 90 дней. Это правило едино для россиян и иностранцев.
«Если собственник сдает квартиру на срок больше 90 дней, он обязан обеспечить нанимателю возможность временной регистрации, — уточняет Анастасия Захарова. — За нарушение этого правила штрафуют и собственника (от 2 до 7 тыс. руб. в зависимости от региона), и самого жильца (ст. 19.15.1 КоАП РФ)».
Для иностранных граждан правила строже: зарегистрировать их нужно в течение 7 дней с момента въезда. Исключение — граждане стран ЕАЭС (Армения, Белоруссия, Казахстан, Киргизия), для которых действуют льготные условия.
Из практики: Суд взыскал с недобросовестного квартиранта более 400 000 рублей
Яркий пример защиты прав наймодателя — случай, когда наниматель, не оплатив жилье, покинул его без уведомления и не вернул ключи. В суде он пытался оспорить долг, заявив, что договор прекратился досрочно. Однако суд не принял его доводы, указав на отсутствие доказательств официальной передачи квартиры обратно владельцу. В итоге с ответчика взыскали всю сумму задолженности, пени и судебные издержки — итого 406 800 рублей.
Как проверить будущего жильца?
Тщательная проверка нанимателя — лучшая страховка от проблем.
- Проверка паспорта: используйте онлайн-сервис МВД по проверке недействительных паспортов или портал «Госуслуги».
- Проверка платежеспособности: запросите справку 2-НДФЛ, копию трудового договора или справку с места учебы.
- Изучение репутации: проверьте профиль в социальных сетях. Существуют также специализированные группы и сайты, где арендодатели делятся информацией о недобросовестных квартиросъемщиках.
- Проверка для иностранцев: запросите миграционную карту, патент, разрешение на временное проживание или вид на жительство. Проверить легальность пребывания можно через сервисы МВД.
- Судебные и долговые риски: используйте банк данных исполнительных производств ФССП России и картотеку арбитражных дел для проверки участия в судебных разбирательствах и наличия задолженностей.
Полезные сервисы для проверки:
- Подлинность паспорта РФ — «Госуслуги» https://www.gosuslugi.ru/621102/1
- Миграционные документы иностранцев — сайт ГУВМ МВД России. https://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/?sid=2000
- Наличие задолженностей — Банк данных ФССП https://fssp.gov.ru/iss/ip_search
- Сведения о лицах находящихся в розыске https://xn--b1aew.xn--p1ai/wanted
Вывод: Сдача жилья внаем — ответственный процесс, который должен быть основан на грамотно составленном договоре и осмотрительности собственника. Правильное оформление отношений и тщательная проверка жильца сведут к минимуму риски и помогут сохранить вашу недвижимость и нервы.
Серия статей про "аренду квартир":
Как правильно составить договор https://dzen.ru/a/aSgPgK0feEYjj4Xz
Как избежать проблем с налоговой https://dzen.ru/a/aSgRGyABs1NFqaQS