Генеральный подрядчик организует весь комплекс строительно-монтажных работ на объекте и отвечает перед заказчиком за результат целиком. Это не просто исполнитель отдельных задач, а своеобразный «строительный дирижёр», который координирует всех участников проекта и обеспечивает выполнение обязательств в срок и в бюджете.
Подписывайтесь на Telegram-канал ГК «Строй-Эксперт» https://t.me/teocse, где публикуются новости по темам обследования зданий, проектирования, работе испытательной лаборатории, историко-культурной экспертизе, археологии и инженерным изысканиям.
Кто такой генеральный подрядчик в 2025 году
В законодательстве РФ нет формального определения генподрядчика, однако Гражданский кодекс в статье 706 указывает главный признак: подрядчик становится генеральным, когда привлекает других лиц для исполнения своих обязательств. При этом он несёт полную ответственность не только за свою работу, но и за действия субподрядчиков перед заказчиком.
Роль генподрядчика в инвестиционно-строительных проектах
Генподрядчик берёт на себя управление всем строительным процессом от начала до сдачи объекта в эксплуатацию. Он становится единственным контрагентом для заказчика, что существенно упрощает взаимодействие и контроль. Заказчику не нужно заключать десятки договоров с разными компаниями, следить за координацией между ними и разбираться в технических деталях. Вся эта работа лежит на плечах генподрядчика, который выбирает субподрядчиков, согласовывает с ними сроки и цены, контролирует качество их работ.
Генподрядчик должен создать и передать заказчику весь объект целиком, а не выполнить отдельные виды работ. Он отвечает за соблюдение требований проектной документации, безопасность на площадке, охрану окружающей среды и своевременную сдачу проекта.
Ключевые функции и обязанности генподрядчика
Основные задачи генподрядчика прописаны в Своде правил по организации строительства и включают разработку необходимой технологической документации, возведение объекта в соответствии с проектом, ведение исполнительной документации и передачу её заказчику. Он обеспечивает строительный контроль за соблюдением требований технических регламентов, отвечает за безопасность труда и экологическую безопасность, сохранность объекта и порядок на стройплощадке.
Организация, координация и контроль участников строительства
Генподрядчик планирует и управляет всеми этапами стройки, организует работу подрядчиков и контролирует выполнение графика. Он берёт на себя контроль бюджета проекта и при необходимости вносит изменения в смету.
Важная часть работы генподрядчика — обеспечение строительной готовности «фронта работ» для субподрядчиков: предоставление пространства, где выполнены все предыдущие работы, передача рабочей документации, комплектная поставка материалов и конструкций. Генподрядчик предоставляет производственные и санитарно-бытовые помещения для персонала субподрядных организаций, склады и площадки для хранения материалов с подведением необходимых коммуникаций. Он обеспечивает связь между заказчиком и исполнителями, участвует в приёмке выполненных работ, контролирует их качество и производит своевременную оплату.
Договор генерального подряда: на что смотрит заказчик
Договор генерального подряда заключается между заказчиком (застройщиком, инвестором, техническим заказчиком) и генподрядчиком на строительство, реконструкцию, реставрацию или капитальный ремонт объекта. Заказчик может оговорить в договоре перечень работ, которые генподрядчик выполняет самостоятельно; остальные работы он вправе передать на субподряд без предварительного согласования, но с уведомлением заказчика.
Существенные условия, ценообразование и распределение рисков
В договоре должны быть подробно распределены обязанности по поставке оборудования и материально-технических ресурсов. Расчёты за выполненные работы производятся в соответствии с условиями договора: заказчик перечисляет деньги генподрядчику, а тот — субподрядчику. Размер возмещения расходов генподрядчика за услуги, оказываемые субподрядчику, определяется исключительно договорными условиями.
Генподрядчик несёт перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами статей 313 и 403 ГК РФ. Это означает, что генподрядчик отвечает за работу своих субподрядчиков так же, как за свою собственную. Заказчик и субподрядчик, если иное не предусмотрено законом или договором, не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключённых каждым из них с генеральным подрядчиком.
Генподрядчик обычно имеет более высокий уровень защиты от рисков, так как может передавать их на подрядчиков и субподрядчиков, контролируя выполнение. При этом услуги генерального подрядчика часто оплачиваются по фиксированной ставке (паушальной суммой), что даёт заказчику предсказуемость затрат.
Требования к генподрядчику и участие в СРО
С 1 июля 2017 года для работы по подрядным договорам на сумму более 3 млн рублей генподрядчик обязан быть членом саморегулируемой организации в строительстве. Это подтверждается на сайтах СРО. Подрядчики объединяются в СРО добровольно в пределах своего региона, по возможности учитывая профиль работы. В 2008 году для генеральных подрядчиков создана Ассоциация «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве», хотя организация вправе вступать в любую СРО своего региона.
Квалификация, ресурсы, ответственность и комплаенс
При вступлении в СРО строительные организации уплачивают взносы в два компенсационных фонда: фонд возмещения вреда и фонд обеспечения договорных обязательств, а также вступительный взнос и членские взносы на организационные нужды. Размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда зависит от предполагаемого объёма работ по одному договору и составляет минимально от 0,1 до 5 млн рублей.
Выплата из фонда возмещения вреда осуществляется при наступлении солидарной ответственности по обязательствам членов СРО, возникшим вследствие причинения вреда заказчику и третьим лицам, например, при полном или частичном разрушении здания. Выплата из фонда обеспечения договорных обязательств происходит при нарушении сроков сооружения объекта.
Кроме внесения взносов, член СРО должен иметь в своём составе нескольких специалистов с профильным образованием и стажем работы по специальности, зарегистрированных в национальном реестре специалистов. С 2012 года квалификационной характеристикой наряду со специальностью по образованию является Профессиональный стандарт. Генподрядчик обязательно должен иметь большой опыт в строительстве новых зданий, так как от него зависят сроки и качество стройки.
Варианты взаимодействия с генподрядчиком и альтернативы
С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае они несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.
Прямой подряд, совмещение с техзаказчиком и типичные модели работы
Если заказчик не хочет заниматься бумажной волокитой и подготовкой участка, он может нанять технического заказчика, который возьмёт на себя конкретные задачи по строительству и делегирует свои функции организации с необходимыми лицензиями, разрешениями и опытом. Ещё более широкие полномочия у fee-development, который фактически выполняет функции технического заказчика с расширенным спектром обязанностей и может создать проект с нуля, от разработки концепции до ввода в эксплуатацию и обслуживания сданного объекта.
На крупных промышленных стройках возможно присутствие нескольких генеральных подрядчиков, например, по строительным работам, по монтажу оборудования, по проектированию, каждый из которых заключает контракт с заказчиком. Если генподрядчик не выполняет хотя бы часть работ собственными силами, он носит название «генеральный правопреемник». Координацию работ может осуществлять общий подрядчик.
Подписывайтесь на Telegram-канал ГК «Строй-Эксперт» https://t.me/teocse и заглядывайте на сайт компании в раздел Служба заказчика, где вы найдёте подробную информацию о наших услугах.