Рынок недвижимости сейчас переживает не самые легкие времена, но все же на фоне снижения ставок по вкладам Росреестр отмечает рост по сделкам с недвижимостью в крупных регионах нашей страны.
Многие сейчас задаются вопросом: покупать или еще подождать? Надеюсь, сегодняшний разбор пяти новых законов и проектов, которые с высокой степенью вероятности будут введены в 2026 году, хотя бы немного поможет вам найти ответ на этот вопрос.
1. С февраля 2026 г. купить квартиру в новостройке по «семейной ипотеке» станет сложнее.
Оба супруга должны будут выступать по кредиту созаемщиками. Это распространят как на законных супругов, так и на сожителей (сейчас у них есть возможность оформить по льготной ипотеке сразу два кредита — на каждого родителя).
Изменения, конечно, повлекут снижение числа кредитов — значит, застройщики будут закладывать свои убытки от снижения спроса в стоимость квартир.
Еще один толчок в том же направлении даст изменение ставок по «семейной ипотеке». Власти озвучили план дифференцировать ставки в зависимости от количества детей в семье: граждан с тремя и более детьми будут кредитовать под 4%, с двумя детьми — под те же 6%, а семьям с одним ребенком повысят ставку (предварительно) до 12%.
Поэтому следует ожидать всплеск спроса на новостройки в последние месяцы перед введением новых правил. Чем также могут воспользоваться застройщики, приподняв немного ценовую планку.
2. Для кредитов, взятых по программе «семейная ипотека» разрешат рефинансирование т.н. «рыночной» части, где стоимость квартиры превышает лимит для льготной ставки.
Эту часть кредитуют по рыночным ставкам, но отдельно рефинансировать ее сейчас нельзя — только если брать новый кредит, но тогда утрачивается право на льготную ставку.
С февраля это ограничение снимут, что отчасти позволит пополнить рынок вторичного жилья за счет квартир, взятых в «семейную ипотеку», — если семья решит улучшить свои жилищные условия, перекредитовавшись или закрыв кредит.
3. Центробанк анонсировал усиление ограничений и контроля за продажей недвижимости в рассрочку.
Первый закон уже вступит в силу в апреле 2026 г. (Закон от 31 июля 2025 г. N 283-ФЗ) — но он ограничивает правила покупки через специальные сервисы по рассрочке, что на недвижимости особо не отразится.
Но тенденция налицо: ЦБ готовит новый законопроект о продаже недвижимости в рассрочку напрямую от застройщиков. А это значит, купить квартиру в рассрочку станет сложнее.
4. Со следующего года расширят льготы по налогообложению для семей с тремя и более детьми.
Как поясняет Минфин РФ, они могут не платить НДФЛ, если продают свое жилье для покупки большего — и льготу получат в т.ч. семьи, где есть взрослый, но недееспособный ребенок, а также где ребенок родился уже после продажи жилья. То есть продаваемых квартир на вторичном рынке станет чуточку больше.
5. Повышение НДС на 2% в 2026 г., которое уже утверждено парламентом (законопроект № 1026190-8), скажется на себестоимости строительства — а значит, рост цен на новостройки снова нельзя исключить.
Подводя итог, можно обозначить создание правовых предпосылок для роста цен на новостройки и при этом увеличения предложений на рынке вторичного жилья (значит вероятность подорожания «вторичного» жилья ниже).
P.S. Для премиум-подписчиков моего дзен-канала доступны подробные инструкции по решению проблем в сфере недвижимости и ЖКХ, социального (пенсионного) обеспечения и др.; образцы исковых заявлений, жалоб, претензий, договоров; шаблоны документов для обращений в государственные органы и учреждения и т.д.